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Acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne

16 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Peu de gens connaissent la beauté du Frioul-Vénétie Julienne. Cette région regorge pourtant de sites enchanteurs, de collines ondulantes et de paysages à couper le souffle. Moins célèbre que d’autres régions d’Italie, les prix de l’immobilier y sont relativement bas. Acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne est donc un excellent investissement, qu’il s’agisse d’une maison de vacances, d’un bien locatif, ou de vous y installer pour la retraite. Cet article de blog a pour but d’informer le lecteur sur certaines particularités de la région.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne: Où?

Trieste

Sa place principale, appelée Piazza Unità d’Italia est la plus grande place d’Europe et donne sur la mer . Les palais qui l’entourent sont majestueux, et le vieux quartier des marchands avec ses ruelles étroites et ses grands immeubles qui font remonter le temps est fascinant.
À Trieste, on peut visiter des monuments de toutes les époques : le théâtre romain, la cathédrale de San Giusto datant du XIVe siècle ou encore le phare de la Victoire, érigé après la Première Guerre mondiale pour commémorer les morts en mer.

Aquilée

C’est l’un des sites archéologiques romains les plus importants du nord de l’Italie. Ses mosaïques, ses colonnes antiques et ses rues millénaires ont valu à la ville l’inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO en 1998.

Cividale del Friuli

Ville frioulane née sous les splendeurs de la Rome antique, elle fut appelée Forum Iulii par Jules César lui-même. Elle se dresse sur les rives du fleuve Natisone et ses palais et monuments historiques en bordent les rues. En 2011, elle a été inscrite au patrimoine mondial de l’humanité. C’est donc le deuxième joyau de l’Unesco en Frioul-Vénétie Julienne.

Udine

Si vous souhaitez acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne, Udine pourrait être la ville parfaite. En effet, c’est une ville élégante et antique, qui renferme dans un espace restreint quelques-uns des plus beaux trésors du Frioul. Parmi ceux-ci la Loggia del Lionello, de style gothique vénitien, la Loggia di San Giovanni du XVIe siècle avec la Tour de l’Horloge, et le château d’Udine, qui domine la ville du haut de sa colline.

Spilimbergo

Avec son centre historique médiéval parfaitement conservé, Spilimbergo est connue pour être le siège de la prestigieuse École de Mosaïque du Frioul. Cette institution, fondée en 1922, enseigne les techniques romaines, byzantines et modernes de la mosaïque. C’est aujourd’hui un centre de formation de renommée mondiale.

Gorizia

Avec son identité mi-slave, mi-italienne, Gorizia, outre son château, cache dans ses rues des palais et des temples de styles différents. Remarquables également l’église de Sant’Ignazio, la cathédrale et le parc du château.

Pordenone

C’est une petite ville, mais son centre rassemble de beaux exemples architecturaux. Parmi ceux-ci se trouvent le « Palazzo Comunale » et le « Palazzo Ricchieri », la cathédrale avec son clocher de 79 mètres et le château de Torre.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne: le Système Cadastral Tavolare

Le Système Cadastral Tavolare dit « Catasto Tavolare » est un système cadastral qui vient de l’Empire austro-hongrois. Il est actuellement en vigueur en Italie dans les territoires annexés à la fin de la Première Guerre mondiale. Les actuelles provinces de Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, ainsi que certaines communes des provinces d’Udine, Vicence, Brescia et Belluno en font partie.

La manière de le conserver et la signification juridique différente de ses résultats le différencient du cadastre ordinaire. En effet, ses résultats ont un effet constitutif et probatoire sur les transferts de propriété. Dans le Système Tavolare, seule l’inscription au registre foncier appelée « intavolazione » transfère les droits réels sur les biens immobiliers. Dans le système classique de publicité immobilière en revanche, c’est la transcription de l’acte de vente qui transfère ces droits.

L’acquisition et le transfert entre vifs de la propriété et des droits réels sur les biens immobiliers nécessitent donc l’enregistrement Tavolare, une procédure en plus de l’acte de vente lors de l’achat d’une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne.

Différence entre le système Tavolare et le système italien

Dans le système Tavolare

L’inscription au « registre foncier » établit et transfère les droits réels, à l’issue d’un processus complexe de vérifications. Ce processus aboutit à un décret émis par le « Conservatore Tavolare » (un fonctionnaire du bureau du registre foncier). Le registre foncier fait donc « foi publique », il s’aligne sur le cadastre et contient également des descriptions graphiques des bâtiments.

En fait, ce système élimine un problème bien connu dans de nombreuses autres régions d’Italie. Celui de la nécessité d’effectuer des vérifications longues et coûteuses pour reconstituer les changements de propriété intervenus au cours des vingt dernières années, afin d’éviter l’usucapion et de définir avec certitude la propriété des droits réels.

Dans le reste de l’Italie

À l’exception d’une poignée de territoires sous domination austro-hongroise, la transcription les droits de propriété ne se fait qu’auprès des « conservatorie » (service de publicité foncière). C’est le simple consentement des parties qui transfère la propriété et les droits. En outre, on y fait référence aux données cadastrales par simple commodité d’identification. En effet, ce n’est qu’au Registre Foncier que les données et les plans sont enregistrés. Cependant, n’ayant pas de force probante, on considère les cartes et les droits enregistrés comme de simples présomptions et circonstances.

Acheter une Maison dans le Frioul-Vénétie Julienne:

Les risques pour l’acheteur

L’expérience montre que les relations de propriété sont clairement réglementées et toujours traçables grâce au système tavolare. Celui-ci semble donc plus fiable que le système classique d’enregistrement des titres de propriété. Il faut noter cependant que sa procédure et son délai d’enregistrement sont différents.

Le délai supplémentaire nécessaire à l’enregistrement sur le registre foncier a une conséquence qu’il ne faut pas ignorer. Une fois le contrat de vente signé dans l’étude du Notaire, l’acheteur ne devient pas immédiatement propriétaire du bien. Le notaire doit en effet d’abord présenter une demande d’enregistrement au juge Tavolare. Une fois la demande reçue et les vérifications effectuées ce dernier décrète l’enregistrement effectif de la propriété. Pour cela, un délai qui peut varier de quelques jours à quelques mois est nécessaire.

En conséquence, durant ce délai, le nouveau propriétaire n’est pas le propriétaire légal du bien qu’il a acheté. Il existe donc la possibilité que le bien immobilier acheté et ses droits attenants subissent des modifications entre l’acte de vente et l’inscription Tavolare.

En conclusion

Pour éviter de risquer tout désagrément lors d’un achat immobilier à l’étranger il est essentiel d’être assisté par un avocat spécialisé en la matière, qui saura effectuer pour vous toutes les vérifications nécessaires et vous assister à chaque étape du processus, jusqu’à sa conclusion totale.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison dans le Frioul-Vénétie Julienne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une Maison en Sardaigne

9 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Acheter une Maison en Sardaigne est le rêve de nombreuses personnes. Cette idée séduit également de nombreux entrepreneurs. En effet, l’achat d’une propriété dans un lieu touristique comme la Sardaigne présente un fort potentiel de retour sur investissement. Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un bien immobilier en Sardaigne en toute sécurité.

Acheter une maison en Sardaigne: Où?

La Côte d’Emeraude est l’une des stations balnéaires les plus réputées de la Sardaigne, On y trouve les très célèbres Porto Cervo et Porto Rotondo, toutes deux nées dans les années 60 et rapidement devenues des destinations idéales pour le tourisme de luxe. On retrouve de nombreux biens de prestige dans cette zone et les prix sont généralement plus élevés que dans les terres.

Le Golfe d’Arzachena est la zone la plus onéreuse du marché immobilier sarde. Elle se présente néanmoins comme la solution idéale pour ceux qui veulent acheter un bien d’exception en bord de mer.

San Teodoro, pour un coût nettement inférieur, offre tout ce que l’on peut attendre d’une station balnéaire: de superbes plages, l’important Parc Marin, et une magnifique lagune.

Carbonia-Iglesias est une jolie province également, on y trouve les villes de Portoscuso, Buggerru, Gonnesa et San Giovanni Suergiu. La nature y est très sauvage. Il s’agit d’une option idéale pour les portefeuilles plus modestes, amateurs de la mer et qui recherchent un compromis entre nature, services et calme.

La terre des centenaires

La Sardaigne compte trois fois plus de centenaires que les autres pays occidentaux. Elle possède en effet un microclimat et un ADN que le monde entier a étudié. Les experts ont largement attribué cette primauté à la nourriture locale et au bon vin sarde. Une excellente raison pour avoir envie d’Acheter une Maison en Sardaigne!

Le village qui contient le plus grand nombre de centenaires au monde se trouve précisément dans la province de Nuoro. Il s’agit de Perdasdefogu, qui compte un centenaire pour 222 habitants. Ce record figure dans le Guinness World Record.

Acheter une maison en Sardaigne: Comment?

Acheter une maison en Sardaigne pour 1 euro

Nulvi et Ollolai, deux villages historiques classés parmi les plus belles villes italiennes, ont adhéré au projet « Casa a 1 euro » (maison à 1 euro). Les municipalités tentent de freiner au maximum le dépeuplement par des actions d’amélioration et de mise en valeur du patrimoine. Ces actions ont attiré de nombreux touristes au fil des années. Entre 2011 et 2015, on a enregistré une augmentation de plus de 7000 résidents étrangers. Le coût de la vie très bas rend particulièrement séduisante l’idée d’acheter une maison pour un euro symbolique.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, le projet n’est pas tout à fait gratuit et comporte certains risques et obligations.

Le niveau de conformité urbanistique et cadastral de ces biens n’est pas toujours vérifié;
L’acheteur doit planifier et achever tous les travaux de reconstruction dans un certain délai imposé.
Les frais annexes tels que les frais de notaire, d’enregistrement, et de transfert du bien restent à la charge de l’acquéreur.
Les travaux de rénovation doivent généralement commencer au plus tard 2 mois après la délivrance des autorisations d’urbanisme.
Le maire exigera de l’acquéreur un dépôt de garantie de 5 000 €, d’une durée de 3 ans. À l’expiration de ce délai, la mairie restituera la caution.

Acheter une maison en Sardaigne: Attention à la continuité des titres de propriété !

Une grande partie des biens immobiliers disponibles sur le marché sarde est dépourvue de titre de propriété en règle. En achetant ce type de bien immobilier, le nouveau propriétaire devient responsable du défaut et pourrait connaître des complications dans le cadre de la revente du bien.

Avec la loi sur les enclosures de 1820, dite « Editto delle chiudende », le Royaume de Sardaigne a clôturé les propriétés collectives et les a privatisées. Cette mesure visait à créer une propriété fermée pour favoriser la naissance d’une classe de propriétaires fidèles à la couronne et affaiblir le pouvoir des seigneurs féodaux. Ce changement de système a en réalité provoqué de nombreux abus et injustices. Ces dernières ont donné lieu à une forte résistance de la part des plus faibles, qui ont été contraints de payer des loyers, et à une répression sévère de l’État.

Les bergers et leurs troupeaux furent interdits de franchir des limites qui n’existaient pas auparavant. Beaucoup d’entre eux se sont cachés pour échapper aux arrestations, donnant naissance au phénomène du banditisme en Sardaigne. Dans ce contexte historique et culturel, l’acquisition de nombreuses propriétés foncières s’est faite par simple usage plus ou moins pacifique de l’uti dominus (terme juridique indiquant la possession matérielle et non légale d’un bien). Une personne qui possède un bien uti dominus, le gère comme si elle en était le propriétaire, sans l’être réellement. Pour autant, elle l’utilise et jouit des fruits qui en découlent.

Il reste donc en Sardaigne un certain retard bureaucratique. La tendance dans le passé de ne pas enregistrer formellement les titres de propriété en est la cause.

Quels sont les risques réels d’un achat dans de telles conditions ?

En l’absence d’un titre de propriété, il sera difficile d’obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un établissement de crédit. En outre, d’éventuels revendicateurs de la propriété pourraient vous poursuivre en justice. Enfin, vous pourriez connaître des difficultés en cas de revente d’une propriété achetée avec ce défaut.

En Conclusion

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une Maison en Sardaigne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Investisseurs Canadiens en Italie 2024

2 mai 2024/dans Droit de résidence italien, Droit immobilier italien

Les investisseurs Canadiens en Italie auront de nouvelles opportunités d’achats immobiliers en 2024. Le Canada ayant prolongé l’interdiction d’acquisition étrangère sur son marché immobilier, cet article de blog offre un aperçu des développements sur le sujet. Notre objectif est de permettre aux acheteurs canadiens de comprendre les changements récents dans le droit immobilier canadien et d’explorer les opportunités d’investissement en Italie.

La récente décision du Canada de prolonger de deux ans la « FPPRA » (Foreign Property Purchase Restriction Act), la loi réduisant l’achat de biens immobiliers par des étrangers, a ravivé les débats. Des questions se posent quant à l’efficacité de l’interdiction pour atténuer les pénuries de logements et à son impact sur leur accessibilité pour les Canadiens.

En outre, cette décision a suscité des débats sur les perspectives d’investissement. Les experts en immobilier indiquent que la propriété étrangère n’a pas été le principal moteur de la demande au Canada. Les données officielles indiquent une baisse de la propriété étrangère des logements au Canada. Cette dernière passerait de 2 à 3 % en 2021 à 1 % seulement, selon Statistique Canada.

Les acheteurs étrangers ont été impliqués dans la hausse des prix de l’immobilier dans des pays comme l’Australie, le Royaume-Uni et la Nouvelle-Zélande. Toutefois, seul le Canada a adopté une position aussi ferme en interdisant la propriété étrangère.

Pour les investisseurs canadiens désireux d’acheter un bien immobilier à l’étranger, y compris en Italie, cette situation soulève des questions. Par exemple, les acheteurs canadiens peuvent-ils continuer à investir dans l’immobilier en dépit de ces changements?

L’impact des lois italiennes sur l’immobilier pour les Investisseurs Canadiens en Italie 2024

En raison de l’ FPPRA du Canada, les canadiens qui veulent acheter en Italie sont soumis à des dispositions réciproques. Toutefois, une modification de la loi en 2023 offre une exemption. Celle-ci ouvre de nouvelles possibilités pour les acheteurs canadiens.

L’amendement à la loi sur la protection des obtentions végétales

Le 27 mars 2023 une révision de la loi canadienne été apportée sur la protection des obtentions végétales. Celle-ci a marqué un changement important dans les règlementations réciproques en matière d’achat immobilier. Cet amendement exempte certaines propriétés des restrictions d’achat au Canada. En particulier, celles situés en dehors des agglomérations de recensement ou des régions métropolitaines de recensement.

Libérer le potentiel des Investisseurs Canadiens en Italie 2024

Grâce à l’exemption de la FPPRA , les investisseurs canadiens qui s’intéressent à l’immobilier italien peuvent désormais profiter de perspectives encourageantes. Les biens immobiliers italiens situés dans des zones de moins de 10 000 habitants leur sont désormais accessibles. Ce changement juridique crée des opportunités pour les acheteurs canadiens qui explorent le marché italien.

Bien que l’exemption de la FPPRA offre des opportunités, une évaluation préventive est importante pour les canadiens qui veulent acheter en Italie. Le contrôle de l’admissibilité de la propriété par un avocat spécialisé assurera la conformité avec la réglementation et diminuera les risques.

Enfin…

Les canadiens qui désirent acheter en Italie ont désormais la possibilité d’élargir leurs champs d’investissement. Les récentes exceptions légales, alliées à de la prudence et de bons conseils sont essentiels à la réussite d’un projet immobilier.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de contrats immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet du début à la fin.

Vous pouvez également visionner notre article précedent sur le sujet pour mieux comprendre les changements récents.

Cliquez ici pour lire le communiqué de presse du ministère des Finances du Canada.

Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

25 avril 2024/dans Droit immobilier italien

À l’aube du printemps, les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie sont subtilement complexes, sous un ciel voilé de gris. Les perspectives du marché immobilier résidentiel italien vont d’une stabilité relative à un léger ralentissement. Cependant, les incertitudes jettent une ombre sur le marché, liée à la fluctuation du coût de l’emprunt, comme le souligne une enquête du Corriere della Sera.

La prédominance grise : Les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Le gris, couleur dominante du marché résidentiel en 2024, ouvre la voie à une année de changements potentiels. Alors que certains anticipent une stabilité, d’autres prédisent un léger ralentissement. Le facteur clé ici est la trajectoire du coût de l’argent, qui introduit un élément d’imprévisibilité. Si les taux d’intérêt baissent, le consensus n’est pas pour une augmentation immédiate des ventes, mais plutôt pour la certitude que les ventes et les prix réagiront si le coût de l’argent reste statique ou si les banques resserrent l’accès au crédit.

Le Point de Vue de Scenari Immobiliari

Pour mieux comprendre la situation, le Corriere della Sera a demandé l’avis d’experts en immobilier. Mario Breglia, président de Scenari Immobiliari, qualifie 2024 d’année de transition. Il souligne qu’alors que l’inflation diminue et que l’incertitude économique s’estompe, des zones d’ombre persistent en raison de la baisse potentielle de la demande de prêts hypothécaires dans un contexte de réduction des revenus. M. Breglia suggère que les familles, en réaction, pourraient changer leurs projets. Elles pourraient reporter leurs achats immobiliers jusqu’à ce que les conditions économiques s’améliorent.

Analyse de Nomisma des Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Les prévisions triennales de Nomisma sont prudentes. Alors qu’une légère reprise des transactions immobilières est prévue pour 2026, 2024 pourrait connaître une baisse substantielle de 8,8 %. Le directeur général de l’institut, Luca Dondi, souligne l’importance de l’accès au crédit et l’impact potentiel d’une politique plus expansive de la Banque Centrale Européenne dans les mois à venir.

Tendances du Marché et Prévisions immobilières

Si l’on approfondit les projections, un récit nuancé se dessine. Nomisma prévoit une baisse de 17,4 % des décaissements hypothécaires pour 2024, couplée à une baisse de 6,8 % l’année suivante. Les variations de prix dans les grandes villes devraient osciller autour de +0,6 %, avec Milan en tête à +1,4 %, et la capitale, Rome, à +0,6 %. Malgré ces chiffres, le sentiment général du marché reste prudent, l’optimisme étant provisoirement reporté à 2025.

Le rôle du financement dans les tendances 2024 de l’Immobilier en Italie : Le point de vue de MutuiOnline.it

MutuiOnline.it apporte une note d’optimisme, en particulier dans le domaine du financement. Alessio Santarelli, directeur général de la plateforme, souligne la divergence entre les approches de la BCE et de la Fed en matière de taux d’intérêt . Il suggère que cette divergence prolongée pourrait devenir intenable. Toutefois, M. Santarelli signale un potentiel d’optimisme. Les contrats à terme Euribor indiquent une diminution des prêts hypothécaires à taux variable d’environ 170 points de base d’ici la fin de l’année. Ceci pourrait revitaliser le marché pour les jeunes acheteurs et ceux qui recherchent des maisons plus grandes.

Interpréter la dynamique du marché : L’avis de Gabetti sur les Tendances 2024 de l’Immobilier en Italie

Roberto Busso, PDG de Gabetti, envisage une perspective de levier financier plus favorable si l’inflation continue à diminuer. Néanmoins, il souligne l’importance de comprendre l’évolution de la demande pour un nouveau modèle de logement. En outre, M. Busso suggère que ce modèle n’implique pas nécessairement la propriété, les préférences en matière de logement ayant potentiellement changées.

Tenir compte des changements sociétaux : Le point de vue de Fiaip

Francesco La Commare, chef du bureau d’étude de la Fiaip, souligne l’évolution de la dynamique stimulée par la diminution de la sécurité de l’emploi. En conséquence, ce changement a entraîné une mobilité accrue et une demande croissante de locations en dehors des grandes villes. Selon lui, des réponses législatives sont nécessaires pour garantir aux propriétaires des options de location sûres dans ce paysage changeant.

Prévoir les tendances en matière de location : L’analyse de Tecnocasa

Fabiana Megliola de Tecnocasa prévoit une croissance des locations en raison d’une forte demande. Cependant, elle souligne que le manque d’offre et la résurgence des locations à court terme, pourraient faire augmenter dangereusement les loyers. La trajectoire future, suggère-t-elle, dépend de l’évolution économique, de la faible croissance prévue, des tendances de l’inflation et de la confiance des entreprises et des consommateurs.

Enfin …

Dans un marché caractérisé par l’incertitude, la complexité de l’immobilier italien en 2024 nécessite une réflexion approfondie. Si vous souhaitez acquérir une propriété en Italie cette année, contactez-nous. Nos avocats sont spécialisés en matière de droit immobilier italien et sauront vous guider tout au long de la procédure. Ceux-ci vous assureront le déroulé d’un processus sécurisé, fluide et transparent. Contactez-nous pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Acheter une Maison en Bord de Mer en Italie

11 avril 2024/dans Droit immobilier italien

De plus en plus d’investisseurs souhaitent acheter une maison en bord de mer en Italie. Ceux-ci misent souvent sur le fait que les prix de ces maisons ont tendance à augmenter plus vite que ceux des maisons situées dans les terres.

En outre, les prix des hôtels et B&B sont souvent plus élevés en haute saison. Acheter une maison à la mer en Italie peut donc être un investissement judicieux sur le long terme. Une fois devenu propriétaire, vous pouvez envisager, à votre tour, de louer votre bien pendant certaines périodes. Les longues saisons chaudes en Italie permettent de jouir des bénéfices liés à la propriété d’une maison en bord de mer d’avril à novembre. Sa mise en location sur de la courte durée peut notamment permettre d’amortir un crédit ou des frais liés à la possession et l’entretien d’une résidence secondaire.

Acheter une maison en bord de mer en Italie : Où ?

Avec près de 8.000 kilomètres de côte, l’Italie possède de nombreuses opportunités immobilières en bord de mer.

Ligurie (« Liguria »)

Située au nord de l’Italie, juste après Menton et la frontière française, la Ligurie (« Liguria ») attire de nombreux investisseurs français, suisses, luxembourgeois et belges. Outre à sa proximité géographique et culturelle, la présence de la mer et de la montagne est un véritable atout pour les francophones. La Ligurie bénéficie du climat exceptionnel de la Côte d’Azur, mais avec des prix immobiliers globalement plus attractifs. De la Riviera di Levante (célèbre pour Portofino et les Cinq terres) à la Riviera di Ponente (où Alassio, la marina de Diano et Sanremo se distinguent entre toutes), cette région offre plusieurs possibilités. Lavagna, Santa Margherita, Savone, Finale Ligure, Loano, Albenga et Andora sont notamment quelques options. Pour plus d’informations sur cette région, n’hésitez pas à consulter notre article sur l’achat d’une maison en Ligurie.

Toscane (« Toscana »)

Sa cuisine, ses paysages, son art et ses stations balnéaires font de la Toscane (« Toscana ») l’une des régions les plus populaires et touristiques d’Italie. Parmi ses nombreuses alternatives en bord de mer, Versilia est certainement l’une des zones les plus célèbres et renommées. Outre à Forte dei Marmi, le pivot de la région est Viareggio. Au fil du temps, ce village de pêcheurs est devenu une destination touristique majeure. Les investisseurs internationaux s’intéressent également beaucoup à la province de Grosseto ainsi qu’à l’île d’Elbe. Pour plus d’informations sur cette région, n’hésitez pas à consulter notre article sur l’achat d’une maison en Toscane.

Émilie – Romagne (« Emilia Romagna »)

La Romagne (« Emilia Romagna ») attire généralement les familles et les jeunes. Les stations balnéaires comme Rimini, Bellaria et Igea Marina doivent leur renommée à leurs larges plages, leurs eaux peu profondes, leurs restaurants, leurs boutiques et leurs événements. Cette région possède également d’autres localités plus « distinguées » comme Cervia, Pinarella, Milano Marittima et Tagliata.

Marches (« Marche »)

La région des Marches (« Marche ») peut également être une bonne option. Sirolo, capitale de la Riviera Conero, figure certainement parmi les stations balnéaires les plus populaires. Plus au sud, nous trouvons Civitanova Marche. Fermo et ses environs (Porto Sant’Elpidio, Lido di Fermo, Porto San Giorgio) constituent une alternative plus économique.

Latium (« Lazio »)

Le littoral du Latium (« Lazio ») se caractérise par des stations balnéaires riches d’histoire et de tradition. Situées dans les environs de Rome, Ladispoli et Santa Marinella sont idéales pour ceux qui souhaitent s’installer en bord de mer et rester près de la capitale. Si, en revanche, vous souhaitez vous rendre dans la province de Latina, San Felice Circeo pourrait être une bonne option. Ceux qui souhaitent profiter de la mer sans renoncer au confort de la ville choisissent Sperlonga et Terracina.

Campanie (« Campania »)

La Campanie (« Campania ») est un concentré d’art, de culture et de gastronomie. Il s’agit d’une région fascinante, riche de traditions, dont les provinces de Naples et de Salerne s’étalent le long de la mer. La région doit notamment sa renommée à ses îles célèbres (Capri, Ischia) ainsi qu’à deux des plus belles côtes d’Italie (la côte amalfitaine et la côte du Cilento).

Pouilles (« Puglia »)

Les Pouilles (« Puglia ») sont certainement l’une des régions les plus convoitées pour l’achat d’une maison en bord de mer en Italie.

Baignée par la mer Ionienne et la mer Adriatique, la région du Salento se caractérise par ses paysages atypiques. Lecce, Otranto et Gallipoli figurent notamment parmi les villes les plus populaires auprès des touristes durant la saison estivale. Une autre destination très recherchée est la région d’Ugento, avec ses plages surnommées les « Maldives du Salento » grâce à leurs eaux cristallines et à leur sable blanc.

Idéalement située entre les deux principaux aéroports des Pouilles (Bari et Brindisi) la vallée d’Itria attire aussi de nombreux investisseurs. La tranquillité et la qualité des produits gastronomiques forment la renommée d’Alberobello, Locorotondo, Martina Franca, Ostuni et Carovigno.

Certains investisseurs préfèrent enfin acheter une maison dans les villes pittoresques et colorées de Polignano a Mare et de Monopoli.

Calabre (« Calabria »)

En Calabre (« Calabria »), deux localités méritent particulièrement d’être mentionnées. D’une part, Soverato, surnommée la perle de la mer Ionienne grâce à son front de mer, ses plages, ses points de vue et sa nature intacte. De l’autre côté de la région, on trouve Vibo Valentia et Tropea, qui surplombent la splendide Costa degli Dei.

Sicile (« Sicilia »)

La Sicile (« Sicilia ») a toujours été l’une des régions les plus appréciées par les touristes italiens et étrangers. En effet, le littoral sans fin, les traditions, la bonne cuisine et la beauté des paysages ne forment qu’une partie des raisons pour lesquelles des centaines de personnes décident d’acheter une maison en bord de mer sur cette île.

Messine fait partie des villes les plus connues. Sa position géographique est unique. Elle est un point clé pour tous ceux qui, depuis l’île, veulent rejoindre le continent. La zone voisine de Ganzirri est également caractéristique. Directement reliée à la mer Ionienne, celle-ci fait partie de la réserve naturelle de la lagune de Capo Peloro.

Sur le front oriental de l’ile, Taormine, Syracuse, Catane et ses environs attirent de nombreux touristes et investisseurs. Sur le front occidental, Trapani, proche de Palerme, reste l’une des régions les plus convoitées. Les îles Éoliennes sont également très recherchées.

Pour plus d’informations sur cette région, n’hésitez pas à consulter notre article sur l’achat d’une maison en Sicile.

Sardaigne (« Sardegna »)

Le littoral et les eaux cristallines de la Sardaigne (« Sardegna ») enchantent tous ceux qui s’y rendent. Les villas situées sur la côte sont les plus propices à prendre de la valeur au fil du temps. Parmi les endroits les plus populaires : Santa Teresa di Gallura, San Teodoro, Villasimius et la région de Carbonia-Iglesias. Olbia, Sassari, Alghero et Cagliari, sont les principales villes de l’île et possèdent une grande variété de services. Il y a aussi la Costa Smeralda, qui comprend 55km de côtes et des plages très célèbres. Dans le golfe d’Arzachena et, plus généralement, entre Porto Cervo et les rivages voisins, figurent de nombreux biens d’exception.

Acheter une maison en bord de mer en Italie : Comment ?

Pour de nombreuses personnes, l’achat d’une maison sur la plage en Italie est un rêve. Cependant, il convient d’être attentif à certains détails pour que cela ne se transforme pas en cauchemar.

Outre les vérifications classiques à effectuer lors de l’achat d’une maison en Italie (abus de construction, difformités cadastrales, problèmes de limites et/ou de voisinage, droits de tiers, dettes, litiges, saisies et hypothèques) , d’autres aspects doivent être pris en considération lors de l’achat d’une maison en bord de mer en Italie.

Caractère fonctionnel et régulier des installations

Si le bien ciblé se trouve en bord de mer, ne vous laissez pas distraire par la beauté de l’endroit. Evaluez très attentivement l’état dans lequel il se trouve. Il peut s’agir d’une maison peu habitée et il est possible qu’à l’approche de la saison estivale, des agents extérieurs menacent l’intégrité de l’habitation. Deux fléaux courants sont notamment l’érosion par le sel et les infiltrations dues à l’humidité. Il est donc important de veiller à ce que les équipements techniques du bien soient fonctionnels et aux normes.

Dépenses à prévoir pour une maison en bord de mer en Italie

S’agissant d’un investissement lourd de conséquences, tant en termes de capital que de responsabilités, il est primordial d’analyser en amont l’ensemble des dépenses que vous devrez engager.

Frais d’assurance. Les maisons situées en bord de mer étant davantage exposées aux dommages, les frais d’assurance sont souvent plus élevés. De surcroît, lorsque la maison choisie est très proche de la mer, il peut être nécessaire de souscrire une assurance contre les tempêtes, ce qui implique un coût supplémentaire.
Frais d’exploitation, d’entretien et de rénovation. N’oubliez pas de prévoir également les frais courants. Si vous achetez votre maison dans une copropriété, vous devrez supporter des frais complémentaires spécifiques. De la même manière, si vous achetez une maison en bord de mer, vous devrez prévoir certaines dépenses particulières. Par exemple, vous devrez prévoir certains frais liés à l’entretien du bien, pour éviter la corrosion due à la salinité.
Coûts de développement d’une activité de location. Outre aux frais susmentionnés, il convient de noter qu’en raison de leur valeur, les biens situés en bord de plage faisant l’objet d’une location sont parfois soumis à des taxes plus élevées que la plupart des autres biens immobiliers.

L’interdiction de construire ou de rénover une maison en bord de mer

Une contrainte paysagère a été introduite en matière urbanistique pour les territoires côtiers situés dans la bande des 300 mètres à partir du rivage (mesure introduite par le décret ministériel du 21 septembre 1984, suivi par le décret-loi n° 312 de 1985 transformé en loi n° 431 de 1985, puis repris par le décret législatif n° 490 du 29 octobre 1999).

Le décret législatif n° 42 de 2004, dispose de l’inconstructibilité de la bande côtière comme principe fondamental de la législation nationale. Les articles 142 et suivants du décret précisent les principes auxquels les schémas de cohérence territoriale et les plans locaux d’urbanisme doivent se conformer.

L’inconstructibilité de la bande côtière est un principe fondamental du droit italien.

En effet, le droit italien prévoit que les constructions abusives situées à moins de 300 mètres de la côte ne peuvent être amnistiées et doivent être démolies afin de rétablir l’état des lieux. Souvent, les règles définies par les plans locaux d’urbanisme prévoient que ces zones doivent être affectées à des espaces verts publics et non à la construction de logements.

Lorsqu’une maison située dans ces zones fait l’objet d’un abus de construction, son propriétaire s’expose au risque que le juge administratif ordonne la démolition de la partie abusive. Ce risque est actuellement supporté par les propriétaires des nombreuses constructions illégales présentes dans ces zones.

Acheter une maison en bord de mer en Italie : en conclusion

L’achat d’une maison en bord de mer en Italie est une opération particulière.

Une fois que vous avez ciblé le bien que vous souhaitez acquérir, il est fondamental d’en effectuer un audit technico-légal préliminaire complet et de rédiger les contrats de façon minutieuse, afin d’éviter la survenance de désagréments.

Chez De Tullio Law Firm, nos avocats sont spécialisés dans le droit immobilier italien et fournissent des conseils juridiques pour la structuration et la sécurisation de l’achat, la vente et la location de biens immobiliers en Italie. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

Acheter une Maison en Italie

1 février 2024/dans Droit immobilier italien

Acheter une maison en Italie génère d’importantes conséquences pour son auteur.

Cet achat peut se faire selon différents critères. Certains recherchent un appartement de taille modeste dans une grande ville comme Rome ou Milan. D’autres envisagent l’acquisition de biens immobiliers de grande valeur. Il peut s’agir de penthouses et villas dans des quartiers prestigieux de Rome, Milan, Florence, Venise et Naples. Il peut également s’agir de joyaux immobiliers localisés en Sardaigne, Toscane et sur la côte amalfitaine. De même, la région des lacs (lac Majeur, lac de Côme et lac de Garde) offre de belles opportunités. Certains enfin optent pour des solutions en bord de mer, en Calabre, en Sicile, en Ligurie sur la Riviera di Ponente, en Sardaigne sur la Costa Smeralda, mais aussi en Campanie, à Capri et à Ischia.

Néanmoins, quelle que soit la zone et le type de bien choisi, la procédure d’achat d’une maison en Italie reste peu ou prou la même.

Pour éviter de commettre des erreurs irréversibles, il convient donc d’appréhender les 3 étapes principales de ce processus:

L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;
Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;
L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

Acheter une Maison en Italie : L’Offre D’Achat (ou « Proposta di Acquisto »)

Une fois la maison ciblée, la première étape à accomplir pour l’acheter consiste en la formulation d’une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer le vendeur de l’intention d’acquérir son bien selon des modalités précises. Cette première étape est cruciale. En cas d’acceptation, cette offre prend la forme d’un véritable contrat juridiquement contraignant. De ce fait, elle engage la responsabilité des contractants à la conclusion de la transaction.

Conformité et Contrôles en Italie

A la différence de ses homologues français ou belges, l’agent immobilier italien n’est pas tenu de garantir le niveau de conformité des biens qu’il présente. De plus, il n’est pas dans son intérêt de révéler les caractéristiques réelles du bien à l’acquéreur. Celui-ci recherche généralement la perception d’une commission, qui est indexée sur la bonne conclusion de l’affaire.

De même, le notaire italien ne réalise pas les contrôles de conformité urbanistique et cadastral. Ce dernier se limite sur ce point à recevoir les déclarations du vendeur.

Vérification Préalable et Documentation

Avant de souscrire une offre, il est donc fondamental de vérifier la documentation relative à la maison et d’accéder aux divers registres immobiliers. Cette diligence permet d’apprécier le niveau de conformité cadastrale et urbanistique du bien. A l’occasion de cet audit, l’avocat spécialisé en droit immobilier italien vérifie également que le bien soit libre d’hypothèques, de dettes ou de charges impayées. Il contrôle également la régularité les équipements et anticipe les aspects fiscaux liés à l’acquisition.

Rédaction de l’Offre d’Achat

Ensuite, sur la base de ces informations, il convient de rédiger une offre d’achat. Cette offre doit inclure toutes les clauses nécessaires à la protection des intérêts de l’acquéreur. Souvent, les agences immobilières proposent aux acquéreurs de remplir des formulaires pré-imprimés, faisant office d’offre d’achat. Ces derniers ne sécurisent généralement pas les intérêts de l’acquéreur. Ils ne reflètent ni les caractéristiques réelles du bien (abus de construction, hypothèques, défaut de certificat d’habitabilité, présence de droits de tiers, etc.) ni les besoins de l’acheteur (financement de l’opération, termes et délais pour la réalisation des diverses formalités, structuration fiscale de l’achat, etc.).

Consultation d’un Avocat

Bien que ce recours ne soit pas obligatoire, en Italie, il est fréquent que les acheteurs se fassent assister par un avocat pour acheter une maison. Ce dernier réalise pour le compte de son client l’ensemble des diligences nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Il structure son investissement sur le plan fiscal et budgétaire et réalise toutes les formalités administratives (dont l’attribution du codice fiscale). Ce professionnel prépare également une offre de manière casuistique. Il la rédige notamment sur la base des résultats de son audit préliminaire et veille à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de l’acquisition (obtention d’un crédit, amnistie d’un abus, radiation d’une hypothèque, affranchissement d’un bail emphytéotique, etc.). Il rédige généralement l’offre de façon bilingue (en français et en italien) pour la bonne compréhension de l’ensemble des parties.

Conséquences de l’Acceptation

L’acceptation de l’offre entraîne deux conséquences majeures : le versement d’un acompte par l’acheteur au vendeur et le retrait du bien du marché immobilier par le vendeur. Ces étapes marquent une avancée significative dans le processus d’acquisition.

NB : En Italie, il est courant que les sommes à titre d’acompte et de solde soient versées directement sur le compte courant du vendeur. En cas d’insertion de conditions suspensives au sein de l’offre d’achat ou de retrait de l’une des parties de la transaction avant la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acquéreur pourrait donc être confronté à des difficultés pour obtenir la restitution des sommes. En pratique, il est possible de déroger à cette coutume en réclamant la transition des sommes par le compte séquestre d’un notaire. Toutefois cette modalité doit être accordée entre les parties, de manière expresse, dès le stade de l’offre d’achat.

Acheter une Maison en Italie : Le Compromis de Vente (ou « Contratto Preliminare di Compravendita »)

Pour acheter une maison en Italie, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

A la différence d’autres pays, la jurisprudence italienne considère que l’affaire est « conclue » au moment de la conclusion du compromis de vente et non de l’acte définitif de vente. Ainsi, de nombreux agents immobiliers réclament le versement de leur commission dès la signature de ce compromis. Ce type de modalité fait peser un risque certain sur les intérêts de l’acquéreur. L’acte définitif de vente n’ayant pas encore été signé, il est possible qu’une condition suspensive ne soit pas vérifiée ou que l’une des parties se retire de la transaction avant sa conclusion. Il est donc important de réaliser un audit complet du bien et de structurer correctement l’offre d’achat et le compromis.

Acheter une Maison en Italie : L’Acte Définitif de Vente (ou « Rogito Notarile »)

Établissement de l’Acte

La dernière étape du processus d’achat d’une maison en Italie consiste en l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire. L’acquéreur effectue le versement du solde de la transaction sur le compte du vendeur. Ce dernier remettra ensuite les clefs du bien au premier. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Choix du Notaire : Un Privilège de l’Acquéreur

Le droit italien réserve à l’acheteur le privilège de choisir le notaire établissant l’acte. Il convient d’éviter de suivre les indications de l’agent immobilier ou du vendeur sur ce point afin d’éviter la survenance de tout conflit d’intérêts. Opter pour un notaire recommandé par votre avocat garantit son niveau d’indépendance et d’impartialité.

Interprète et Avocat Bilingue

Au moment de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne de se faire assister par un interprète. L’engagement d’un avocat bilingue est donc une solution économique. Celui-ci a la possibilité d’agir à la fois comme conseiller et interprète. Cette double casquette simplifie donc le processus pour l’acheteur, tout en lui permettant de sécuriser ses intérêts et de réaliser de véritables économies.

Acheter une Maison en Italie : Pour conclure…

D’une manière générale, il est opportun de se familiariser avec le cadre juridique régissant les acquisitions immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Maison en Ombrie: Acheter en Sécurité

31 janvier 2024/dans Droit immobilier italien, Guides régionaux

Vous souhaitez acheter une maison en Ombrie ?

Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs irréversibles.

Acheter une Maison en Ombrie : Découverte de cette Région Italienne

Située au cœur de l’Italie, l’Ombrie possède un véritable charme. Cette région se caractérise par des paysages vallonnés, des villes médiévales pittoresques et un riche patrimoine culturel. Surnommée le « Cœur Vert de l’Italie », cette dernière séduit par ses collines tapissées de vignobles et d’oliveraies. En somme, elle se présente comme une toile parfaite pour les amateurs de nature et de tranquillité.

Les cités historiques comme Pérouse et Assise regorgent de trésors artistiques et architecturaux. Ceux-ci rappellent l’importance de la région dans l’histoire italienne. Orvieto, perchée sur une falaise de tuf, offre une vue panoramique époustouflante et abrite une magnifique cathédrale gothique. Gubbio, quant à elle, fascine par son atmosphère médiévale préservée, ses ruelles pavées et son palais datant du XIVe siècle. En outre, la délicieuse cuisine locale et les festivals traditionnels font de l’Ombrie une région idéale pour ceux qui souhaitent acheter une maison dans le cœur de l’Italie.

La position géographique de l’Ombrie n’est cependant pas son seul atout. Cette région attire également les investisseurs en raison des prix de l’immobilier. Ceux-ci sont en moyenne plus bas que dans d’autres régions voisines comme la Toscane. Le tourisme étant en hausse en Ombrie et les prix du marché immobilier étant légèrement en baisse, nombreux sont ceux qui choisissent d’acheter une maison dans cette région à des fins d’investissement. L’Ombrie compte de nombreuses destinations touristiques qui accueillent chaque année des milliers de touristes, comme Spoleto, Terni et Todi.

Acheter un bien en Ombrie pour le transformer en maison de vacances, en Bed & Breakfast ou en chambre d’hôtes peut être très rentable. Toutefois, la procédure et le marché immobilier dans cette région sont particuliers. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement, avant de signer le moindre document.

Acheter une Maison en Ombrie : Spécificités et Défauts de Conformité

Vous avez repéré une maison en Ombrie ? Avez-vous vérifié si son état de fait correspond à son état de droit, tel qu’il figure au cadastre et au sein des autorisations d’urbanisme ? Avez-vous contrôlé la continuité des titres de propriété ? Le bien est-il libre de droits de tiers ? Tout semble en ordre ?

Méfiance Justifiée

Méfiez-vous. Contrairement aux indications fournies par l’agent immobilier ou le vendeur, cette maison pourrait être non-conforme.

Absence de Rapport de Conformité

Contrairement à d’autres régions d’Italie, en Ombrie, le vendeur ne doit pas obligatoirement fournir à l’acheteur de rapport de conformité. La délivrance de ce document est pourtant essentielle. Produit et signé par un technicien habilité, celui-ci atteste de la conformité urbanistique et cadastrale du bien (« Relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale« ).

Risques Accrus

Par conséquent, les risques d’acheter une maison non-conforme sont automatiquement plus élevés en Ombrie. Il est fréquent que l’état du bien, tel qu’il figure au cadastre, ne corresponde pas à celui approuvé au sein des autorisations d’urbanisme. Pour des raisons économiques et administratives, des travaux sont souvent réalisés de manière abusive en Italie. Identifier ces abus et défauts au sein d’une maison peut être difficile sans effectuer au préalable une analyse minutieuse de la documentation.

Responsabilités de l’Acheteur

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur devient responsable économiquement, civilement et pénalement de l’ensemble des défauts du bien. L’amnistie d’un abus, lorsque celle-ci peut être obtenue, peut requérir du temps et coûter cher. De surcroît, il convient de noter que la présence du moindre défaut de conformité peut bloquer l’obtention de nouveaux permis de constuire ou le développement d’activités de mise en location.

Précautions en matière d’Accès et de Servitudes

Il est possible que l’un des accès à la maison ciblée se fasse par un chemin situé partiellement ou intégralement sur la parcelle de terrain d’un voisin. Dans ce cas, il convient de structurer et rédiger les contrats minutieusement afin de garantir le transfert de la titularité du droit de passage. De même, il est possible qu’une partie du terrain faissant l’objet de la vente soit utilisée par d’autres personnes. Pour acheter une maison en Ombrie en toute sécurité, il est donc essentiel d’identifier toutes les servitudes de passage et d’appréhender l’ensemble de leurs modalités avant de signer le moindre document.

Risques Sismiques en Ombrie

L’Ombrie est une région qui a déjà été sujette à d’importantes secousses sismiques, en raison de sa localisation. En cas d’achat d’une maison dans cette région, il est essentiel d’appréhender les risques liés aux séismes. A cette fin, il est utile de faire établir un rapport géologique et une expertise structurale du bien, dans le but d’évaluer sa vulnérabilité et garantir la sécurité des occupants.

Acheter une Maison en Ombrie : Pour conclure…

L’agent immobilier n’étant pas tenu de garantir le niveau de conformité du bien qu’il présente, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur ne devant pas remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, pour acheter une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. De cette manière, vous vous assurerez que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités adminsitratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter un appartement à Venise

7 novembre 2023/dans Droit immobilier italien, Guides régionaux

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un appartement à Venise en toute sécurité.

En raison de son riche héritage culturel, Venise attire chaque année plusieurs millions de touristes et quelques milliers d’investisseurs. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acheter un appartement pour des vacances ou le développement d’une activité commerciale.

La forte vocation touristique de Venise a favorisé la diffusion rapide de la location de courte durée. A ce jour, dans le centre historique de Venise, il existe plusieurs milliers de baux touristiques régulièrement ouverts.

La location d’appartements ou de parties d’appartements pour des séjours de courte durée semble être la formule préférée des touristes. Au fil des années, la demande pour ce type d’hospitalité n’a cessé de croître. Celle-ci attire désormais régulièrement l’attention des médias et du monde politique.

Cette attention a donné lieu à diverses tentatives de contrôle et de réglementation du phénomène.

Par conséquent, avant d’acheter un appartement à Venise, il convient de connaître certains points clés de la procédure d’achat et de s’assurer de la faisabilité de son projet. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un appartement à Venise

L’achat d’un appartement à Venise peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’un appartement à Venise se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

N’hésitez pas à nous contacter pour une première consultation GRATUITE.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien que vous souhaitez acheter à Venise, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter un appartement à Venise, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise: Les locations touristiques de courte durée

Afin d’amortir un crédit ou de générer des revenus complémentaires, il est commun de souhaiter mettre en location son logement. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise dans le but d’y développer une activité de mise en location, il convient de s’assurer en amont de la signature de tout document de la faisabilité de votre projet.

Les modalités d’ouverture d’une location touristique de courte durée à Venise sont particulières. Ces dernières diffèrent de celles couramment rencontrées en Vénétie ou dans n’importe quelle autre région d’Italie.

Outre aux règles générales établies au niveau national et régional, il existe une série de normes vénitiennes spécifiques.

Le règlement de construction du 15 février 2020 a fixé toute une série de contraintes et de limitations. Celles-ci dérivent notamment de la volonté de préserver le patrimoine architectural si particulier de Venise.

Par ce texte, le maire a tenté de freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans le centre historique.

L’imposition des fosses septiques dans les logements

Le principal élément utile pour limiter le développement des locations à Venise est l’imposition de fosses septiques dans les logements. Plus qu’une simple présence, ces dernières doivent être conformes aux normes en vigueur.

Les bâtis utilisés comme B&B, location touristique ou toute autre forme d’activité touristique incluse dans la loi régionale n° 11/2013 et gérée sous forme entrepreneuriale, sont désormais soumis à l’obligation de mise en conformité des fosses aux normes en vigueur. La même obligation s’applique aux bâtis utilisés pour des activités de location touristique, gérées sous forme non entrepreneuriale, activées après l’entrée en vigueur dudit règlement.

En raison de sa configuration, Venise ne permet pas toujours la réalisation de fosses septiques sur son territoire. De surcroît, même lorsque celle-ci est théoriquement possible, elle est en pratique souvent limitée par le défaut d’obtention des autorisations nécessaires, des litiges et règles de copropriété, ou en raison d’un coût trop élevé.

En outre, il existe toute une série de règles mineures complémentaires qui limitent le développement de baux touristiques.

Il s’agit notamment des dispositions relatives à la taxe de séjour, qui est presque doublée pour les locations de courte durée à Venise par rapport à d’autres formes d’hospitalité (hôtels, B&B, etc.). De même, certaines dispositions prévoient l’apposition de plaques portant le code d’identification régional attribué aux locations touristiques.

Acheter un appartement à Venise: s’il s’agit d’un Bien Culturel

L’achat d’un bien culturel à Venise nécessite de suivre les étapes définies par le Code du patrimoine culturel.

Tout d’abord, l’acte de vente est soumis à la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption par le ministère de la Culture et les collectivités territoriales.

Ce droit doit s’exercer dans les soixante jours suivant la communication à la Surintendance compétente. Pendant ce délai, les effets de l’acte sont suspendus, le titre de propriété est en attente. Une fois ce délai écoulé sans exercice du droit de préemption, le bien peut être transféré à l’acquéreur. Ensuite, un acte d’accomplissement doit être signé et enregistré dans les vingt jours suivant la fin du délai de soixante jours. Il confirme que le droit de préemption n’a pas été exercé et valide le contrat de vente. Il est essentiel de respecter ces étapes pour finaliser l’achat d’un bien culturel à Venise.

Si le logement que vous voulez acheter est un bien culturel, le vendeur doit mentionner cette circonstance dès le stade de l’offre d’achat, sous peine de nullité ;

Le risque étant que si l’Etat exerce son droit de préemption après la vente, vous aurez certainement déja versé les sommes sur le compte courant de la partie venderesse. Il pourrait alors être difficile de les récuperer si vous ne vous faites pas assister par un avocat.

Pour conclure…

Il est certainement possible d’ouvrir un bail touristique à Venise. Toutefois, la quantité de normes régissant cette activité imposent une attention particulière.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un appartement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Sicile

17 octobre 2023/dans Droit immobilier italien, Guides régionaux

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Acheter une maison dans les Abruzzes

25 juillet 2023/dans Droit immobilier italien

Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison dans les Abruzzes.

La région des Abruzzes est située au cœur de l’Italie. Moins connue que d’autres régions, elle est pourtant un véritable trésor possédant des paysages pittoresques, un charme authentique et une riche histoire culturelle. Que ce soit pour y vivre ou y investir, cette région offre de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent acheter une maison. Dans cet article, nous vous guiderons à travers le processus d’achat d’une maison dans les Abruzzes, tout en vous faisant découvrir les nombreux atouts de cette région italienne.

Pourquoi choisir les Abruzzes pour acheter une maison?

La région des Abruzzes présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers en Italie. Outre à la beauté de ses paysages et à la rénommée de sa gastronomie, cette région est réputée pour la qualité de vie qu’elle offre.

La région bénéficie d’un avantage géographique majeur : sa frontière ouest est située à seulement 50 kilomètres de Rome, la capitale italienne. Les Abruzzes présentent ainsi un intérêt particulier pour ceux qui souhaitent allier un cadre de vie pittoresque avec une proximité de la vie urbaine.

En comparaison à d’autres régions italiennes plus populaires telles que la Toscane ou le Lazio, les prix de l’immobilier dans les Abruzzes sont généralement plus abordables. Ces prix varient en fonction de l’emplacement et des caractéristiques des propriétés. Selon les données récentes, il est possible d’acquérir une maison de campagne typique à partir de 100.000,00 euros, tandis qu’une villa avec vue sur la mer peut coûter entre 200.000,00 et 500.000,00 euros. Pour obtenir des informations précises sur les prix actuels et les offres disponibles, il est recommandé de consulter les agences immobilières locales.

La procédure d’achat d’une maison dans les Abruzzes

L’achat d’une maison dans les Abruzzes peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison dans les Abruzzes se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison dans les Abruzzes

Il est essentiel de prendre certaines précautions pour réussir l’achat d’une maison dans les Abruzzes :

Faire appel à un agent immobilier professionnel : Collaborer avec un agent immobilier qualifié, assuré et inscrit auprès de la chambre de commerce locale peut vous aider à trouver la maison qui correspond à vos attentes et faciliter l’ensemble du processus d’achat.
Engager un avocat spécialisé : Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier italien pour vous accompagner dans la structuration et sécurisation de votre investissement.
Effectuer une vérification approfondie : Avant d’acheter une maison en Abruzzes, effectuez une inspection minutieuse de celle-ci et examinez l’ensemble de la documentation relative à la propriété (titres de propriété, permis de construire, planimétries, extraits cadastraux, DPE, etc).
Évaluer les coûts supplémentaires : En plus du prix d’achat du bien, prenez en considération dans le calcul de votre budget les frais supplémentaires liés à votre investissement tels que les impôts, les frais de notaire, la commission de l’agent immboilier, les coûts d’entretien, etc.

En suivant ces précautions et en vous entourant des bons professionnels, vous pouvez acheter une maison en Abruzzes en toute confiance et profiter pleinement de tout ce que cette région italienne a à vous offrir.

Conclusion

Pour acheter une maison dans les Abruzzes, suivez les étapes, prenez des précautions et entourez-vous de professionnels compétents et transparents. Que ce soit pour vivre ou investir en Italie, la région des Abruzzes offre de nombreuses opportunités et un cadre de vie exceptionnel.

Il est important de noter que ces démarches peuvent varier en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque propriété. Il est donc conseillé de consulter un professionnel du droit immobilier pour vous accompagner tout au long du processus d’achat.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison dans les Abruzzes, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.