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Achat d’une propriété en Sardaigne

22 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Achat d’une propriété en Sardaigne: Nos conseils utiles.
Les eaux turquoise, les plages de sable blanc et le mode de vie tranquille de la Sardaigne en font une destination de rêve pour les vacanciers. Que vous recherchiez une villa de luxe, une maison de campagne rustique ou un appartement charmant dans une ville historique, l’achat d’une propriété en Sardaigne peut vous offrir un excellent rapport qualité-prix et une qualité de vie exceptionnelle. Cependant, comme pour tout achat immobilier en Italie, le processus est complexe et comporte des risques si vous vous lancez seul.
Dans ce guide, nous vous expliquons les différentes étapes et mettons en évidence les pièges potentiels. Nous vous expliquons ensuite pourquoi il est essentiel de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier pour une transaction sûre.

Achat d’une Propriété en Sardaigne, Comment faire?

La Sardaigne offre un large éventail de possibilités immobilières. Des endroits chics comme Porto Cervo sur la Costa Smeralda aux villages paisibles de l’intérieur des terres comme Bosa ou Oliena.
Les prix varient considérablement d’une région à l’autre. Les propriétés côtières coûtent généralement plus cher. Ceci en particulier dans les zones touristiques à la mode. Les maisons à l’intérieur des terres en revanche sont plus abordables et plus spacieuses.
Avant d’acheter, posez-vous les questions suivantes :
– Allez-vous vivre dans la propriété toute l’année ou seulement pendant une partie de l’année ?
– Souhaitez-vous la louer ?
– Préférez-vous une maison prête à emménager ou voulez-vous effectuer des travaux de rénovation ?
Sachez également que certaines propriétés en Sardaigne, en particulier les maisons rurales ou historiques, peuvent présenter des problèmes juridiques ou structurels. Il est donc essentiel de faire preuve de diligence dès le début.

Faites Appel à des Professionnels de Confiance pour l’Achat une Propriété en Sardaigne

Un agent immobilier fiable et votre propre conseiller juridique sont vos deux alliés les plus importants.
Comment trouver un agent immobilier fiable?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en Sardaigne, recherchez des agents qui :
– Sont inscrits à la Camera di Commercio (Chambre de commerce).
– Possèdent une licence valide (agente immobiliare abilitato).
– Fournissent des contrats clairs ainsi que des barèmes de commission.
– Acceptent la collaboration avec votre avocat.
– Communiquent clairement et de manière professionnelle dans votre langue.

Soyez prudent si un agent vous presse de sauter des étapes juridiques ou de prendre une décision rapidement. Un agent digne de confiance favorisera la transparence et protégera les intérêts des deux parties.

Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier?

Le droit immobilier italien est complexe et les différences régionales, comme celles qui existent en Sardaigne, peuvent prendre les acheteurs étrangers au dépourvu. Un avocat spécialisé en immobilier protègera votre investissement. Il s’assurera en outre que tous les éléments juridiques sont conformes.

Due Diligence Juridique lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

La due diligence est plus qu’une simple formalité. C’est la condition sine qua non pour protéger votre investissement. Votre avocat se chargera de :
– Confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et qu’il a le droit de vendre.
– Vérifier l’absence de dettes, d’hypothèques ou de privilèges sur le bien.
– Vérifier la conformité du bien avec le plan d’urbanisme et le zonage.
– S’assurer en outre que les limites du bien correspondent aux registres fonciers.
– Examiner les permis de construire ou les restrictions historiques.

Exemples Concrets de Pièges Juridiques en Sardaigne:

– Un acheteur a acheté sans le savoir une maison côtière qui avait été agrandie illégalement. Les autorités locales ont ensuite ordonné la démolition de la partie abusive.
– Un autre acheteur a acheté une propriété répertoriée comme « rénovée ». Pour découvrir ensuite que les rénovations n’avaient pas fait l’objet des permis nécessaires. Elles ne pouvaient donc pas être légalisées.
– Un acheteur a découvert par la suite qu’une partie de son terrain était soumise à des restrictions agricoles. Ce qui limitait considérablement ses possibilités d’aménagement.
– Dans une zone classée, un acheteur a acheté une maison historique sans savoir qu’elle était soumise à des normes de restauration particulières et à l’accord préalable des autorités culturelles.

– Un acheteur a accepté d’acheter une maison de campagne à un vendeur qu’il croyait unique. Mais après la signature de l’offre, il s’est avéré que la propriété avait plusieurs héritiers. Certains d’entre-eux n’avaient pas donné leur accord à la vente. La procédure a donc été bloquée pendant plus d’un an, le temps de régler la succession devant les tribunaux.
– Un couple près d’Alghero a acheté une maison et s’est rapidement retrouvé devant un litige frontalier. Ceci lorsqu’un voisin a revendiqué la propriété d’une oliveraie incluse à tort dans la vente.

Mais encore…

– Un acheteur près de Nuoro a acheté des terres agricoles sans savoir qu’elles faisaient l’objet d’une emphytéose, un ancien bail qui l’obligeait à payer des redevances annuelles et à respecter notamment des restrictions en matière de revente.

– Un autre acheteur a acquis un terrain agricole et a rapidement découvert qu’un voisin l’exploitait depuis des décennies. Ce dernier revendiquait la possession légale du terrain en vertu de l’usucapione (prescription acquisitive).
– Une propriété en bord de mer comprenait un sentier pittoresque qui en réalité était un droit de passage public. Cela empêchait les nouveaux propriétaires de clôturer le terrain ou d’en restreindre l’accès.
Ces problèmes sont courants en Sardaigne, en particulier dans les propriétés rurales ou anciennes. Avec une assistance juridique adéquate, vous pouvez éviter de mauvaises surprises.

Faites une Offre de Réservation – « Proposta di Acquisto »

Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous convient et que votre avocat a effectué toutes les vérifications de base, vous pouvez faire une « proposta di acquisto » (offre de réservation). Il s’agit d’un document officiel indiquant votre intention d’acheter. Ce document indique également le prix proposé, le délai et les conditions essentielles.
Si le vendeur accepte, les deux parties signent l’offre et l’acheteur verse généralement un petit acompte. Cet accord devient alors juridiquement contraignant. Votre avocat veillera à ce que l’offre soit correctement rédigée afin de protéger vos intérêts.

Signez le Contrat Préliminaire (Compromesso)

Après les vérifications et l’acceptation de l’offre, vous et le vendeur signez le contrat préliminaire (compromesso). Celui-ci comprend :
– Les détails complets du bien immobilier.
– Le prix d’achat convenu.
– Toutes les conditions d’achat et modalités de paiement pertinentes.
– Les délais,
– Les clauses pénales,
À ce stade, vous devrez verser un acompte plus important. Celui-ci est généralement compris entre 10 % et 20 % du prix d’achat. Si l’acheteur se retire sans motif légal, l’acompte est perdu. Si en revanche c’est le vendeur qui se retire, il doit verser à l’acheteur le double de l’acompte. Ce contrat doit être juridiquement valable, et votre avocat joue un rôle essentiel à cet égard.

L’acte Notarié – Le Rôle du Notaire lors de l’Achat d’une Propriété en Sardaigne

Vous devrez signer l’acte final (rogito) devant un notaire (notaio), c’est à dire un officier public chargé de :
– Confirmer la légalité de la transaction.
– S’assurer que toutes les taxes et tous les frais ont été payés.
– Enregistrer la vente auprès des autorités publiques.
Toutefois, le notaire doit rester impartial et ne peut fournir de conseils juridiques à aucune des parties. Cela surprend de nombreux acheteurs étrangers, qui supposent que le notaire agira en leur nom. Seul votre avocat peut protéger vos intérêts, examiner l’acte et s’assurer que les conditions finales correspondent à l’accord préliminaire.

Enfin…

Pour Acheter une Maison en Sardaigne en toute sécurité, il est fondamental de réaliser un audit préliminaire. Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez réaliser l’achat d’une propriété en Sardaigne, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Greenhouses en Italie

20 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Greenhouses en Italie: leurs conséquences sur l’achat d’une maison en Italie en 2025 : obligations, risques et perspectives

Depuis quelques années, le secteur immobilier italien se prépare à un avenir toujours plus durable. Ceci conformément aux directives européennes et aux objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Parmi celles-ci, les nouvelles directives greenhouses en Italie constituent une étape importante vers un marché immobilier plus écologique et à faible impact environnemental. Cependant, que signifient ces réglementations pour ceux qui souhaitent acheter une maison en 2025 ? Quelles sont les obligations et quels sont les risques liés à l’achat d’un bien immobilier peu performant sur le plan énergétique, sachant que d’ici 2030, tous les logements devront être à zéro émission ?

Que sont les directives Greenhouses en Italie ?

Les directives Greenhouses sont un ensemble de réglementations et d’objectifs européens visant à promouvoir la transition énergétique et la durabilité dans le secteur du bâtiment. Parmi les principales, on peut citer :

Objectif zéro émission d’ici 2030. Toutes les nouvelles constructions et rénovations doivent respecter des normes d’efficacité énergétique très élevées. Cela dans le but d’éliminer les émissions de gaz à effet de serre liées aux bâtiments.
Exigences en matière d’efficacité énergétique : Les logements doivent présenter une haute performance énergétique. Ils doivent en effet avoir une consommation d’énergie très faible et utiliser des sources renouvelables.
Certification énergétique et obligations de transparence : le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devient de plus en plus important, avec des exigences strictes pour son élaboration et sa mise à jour.

Quelles sont les obligations pour ceux qui achètent une maison en 2025 ?

Pour ceux qui ont l’intention d’acheter un bien immobilier en Italie en 2025, la réglementation prévoit :

Certification énergétique obligatoire : le DPE doit exister et être à jour, avec un score d’efficacité énergétique conforme aux normes européennes. Les maisons à faible performance énergétique pourraient être soumises à des restrictions ou à des coûts plus élevés.
Exigences d’efficacité pour les rénovations : Si vous achetez un bien immobilier à rénover, vous devrez respecter les exigences d’efficacité énergétique que la réglementation prévoit. Ceci avec la possibilité de bénéficier d’avantages et de déductions fiscales (telles que le Superbonus 110 %).
Obligations d’information : le vendeur doit fournir toutes les informations relatives à la performance énergétique du bien immobilier. L’acheteur doit en conséquence connaître l’état d’efficacité énergétique du bâtiment.
Interdiction de vendre des biens immobiliers à faible efficacité énergétique : à partir de 2025, des restrictions pourraient être introduites sur la vente de biens immobiliers ayant une note d’efficacité énergétique très faible. Ceci afin d’encourager la rénovation ou la démolition des bâtiments obsolètes.

Greenhouses en Italie: Quels sont les risques liés à l’achat d’une maison à faible efficacité énergétique ?

L’achat d’une maison à faible efficacité énergétique en 2025 comporte certains risques et inconvénients importants, notamment compte tenu des nouvelles réglementations et des objectifs de zéro émission d’ici 2030. Voici les principaux :

Coûts d’exploitation plus élevés :

Les logements à faible efficacité énergétique nécessitent plus d’énergie pour le chauffage, la climatisation et l’éclairage. Ce qui entraîne une hausse des factures qui peut avoir un impact significatif sur le budget familial à long terme.

Risque de restrictions à la vente :

Avec les nouvelles réglementations, la vente de biens immobiliers ayant une faible note d’efficacité énergétique pourrait être interdite ou fortement découragée. Cela signifie qu’à l’avenir, il pourrait devenir difficile ou coûteux de mettre en vente une maison peu performante sur le plan énergétique.

Obligations de rénovation et de restructuration :

Pour respecter les objectifs de zéro émission, il sera probablement nécessaire de procéder à des travaux de rénovation énergétique. Si vous achetez une maison peu performante, vous risquez de devoir supporter des coûts importants pour la mettre en conformité avec les nouvelles normes, avant même de pouvoir la revendre ou la louer.

Valeur marchande plus faible :

Les maisons à haute performance énergétique sont de plus en plus recherchées et ont tendance à avoir une valeur marchande plus haute. Une maison peu performante se dévalorisera avec le temps, rendant l’investissement moins sûr.

Impact environnemental et responsabilité :

L’achat d’un bien immobilier peu performant contribue à une pollution accrue et à un impact environnemental plus grand. Ce qui va à l’encontre des objectifs de durabilité et de réduction des émissions. Ces dernières étant au cœur des nouvelles directives européennes.

Sanctions potentielles ou incitations limitées :

Dans certains cas, l’état pourrait introduire des sanctions pour les propriétaires de biens non conformes aux normes d’efficacité énergétique. Et au contraire, des avantages et des réductions pourraient s’adresser uniquement aux propriétaires de biens immobiliers à haute performance.

En résumé, l’achat d’une maison à faible efficacité énergétique en 2025 peut entraîner des coûts plus importants, des risques de restrictions futures et une dévaluation du bien immobilier. C’est pourquoi il est de plus en plus opportun de privilégier les biens immobiliers qui respectent les normes d’efficacité prévues par les nouvelles directives sur les gaz à effet de serre. Ceci afin de garantir un investissement plus sûr, plus durable et conforme aux objectifs européens d’ici 2030.

Comment vous protéger lors d’un investissement immobilier en Italie?

Acheter un bien immobilier en Italie sans effectuer un grand nombre de vérifications nécessaires est une décision hasardeuse. Pour faire un investissement sans risquer d’avoir de mauvaises surprises nous vous conseillons de faire appel à un avocat spécialisé. Celui-ci pourra faire procéder pour vous à toutes les vérifications indispensables sur le logement objet de votre intêret. La conformité cadastrale, urbanistique mais aussi énergétique sera vérifiée par un expert. Vous aurez donc la possibilité de demander à ce que toutes les non-conformités soient réparées avant la signature de la proposition d’achat. Si ce n’est pas possible, votre avocat pourra négocier à votre place une baisse du prix de vente.

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité et dans le respect des nouvelles normes europpéennes sur les Greenhouses, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez Acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Rôle du Notaire en Italie

15 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Rôle du Notaire en Italie: dans cet article, nous faisons le point sur sa responsabilité dans les transactions immobilières.

Acheter une maison en 2025 signifie être prêt à faire des sacrifices. Bien souvent vous vous retrouverez à jongler entre prêt immobilier et frais de rénovation.
Pour toutes ces raisons, avant de procéder à un achat en Italie, il est nécessaire de vérifier l’état du logement. Il faut vous assurer qu’il n’y a pas d’hypothèques ou que le bien immobilier ne présente pas d’abus de construction. En général, c’est au notaire qu’il incombe de vérifier que tout est en règle au moment de l’acte de vente. Mais que se passe-t-il si le notaire ne remarque pas la présence d’irrégularités dans la construction ? Peut-on acheter une maison présentant des irrégularités de construction qui n’ont pas été régularisées ?

Quel est le rôle du Notaire en Italie ? Qu’est-ce que l’Acte Notarié ?

Tout d’abord, on entend par « acte notarié » le contrat par lequel un bien immobilier (par exemple un appartement, une villa ou toute autre habitation) passe des mains du vendeur à celles de l’acheteur (art. 2699 du Code civil italien).
L’acte notarié est, selon la loi, rédigé par le notaire. Le moment de l’enregistrement de l’acte par le notaire marque la finalisation de l’achat, ainsi que le transfert effectif de la propriété du bien immobilier.
Le notaire agit en tant que véritable garant de la légalité de la transaction. Il a donc pour mission de vérifier que le contenu de l’acte est conforme à la loi et à la volonté des parties. Il s’ensuit logiquement qu’il n’est pas possible de signer un acte notarié pour des biens immobiliers présentant des irrégularités de construction, grevés d’hypothèques ou d’autres charges (saisies, saisies-arrêts) ou qui n’ont pas été correctement enregistrés au cadastre.

Le notaire aurait donc pour mission de mener des enquêtes. Ceci afin de vérifier que le bien immobilier est libre de toute charge. En outre, il incombe toujours au notaire de mentionner le titre de propriété dans l’acte de vente. Il doit aussi demander au vendeur une déclaration de conformité attestant que le bien immobilier est exempt d’infractions urbanistiques.

Le Notaire en Italie: sa Responsabilité effective

En réalité, la loi n’attribue aucune responsabilité au notaire en cas de fausses déclarations du vendeur concernant la conformité urbanistique du bien immobilier. En effet, en tant que fonctionnaire public qui rédige l’acte, le notaire n’a aucune obligation de vérifier la véracité des déclarations du vendeur. Même si celles-ci font partie intégrante de l’acte. Il s’agit d’informations relatives à des vérifications techniques qui ne relèvent pas de ses compétences professionnelles.
Le notaire a donc uniquement l’obligation d’avertir le vendeur des conséquences pénales découlant de déclarations mensongères. Sans toutefois être tenu de vérifier l’exactitude de ces déclarations.
En cas de fausses déclarations de la part du vendeur, c’est l’acheteur qui pourra porter plainte contre lui. Le délit étant de faux en écriture publique commis par un particulier dans un acte public (art. 483 du code pénal).

Peut-on acheter une maison présentant un abus de construction non régularisé ?

L’article 46 du TUE interdit la vente d’un bien immobilier présentant des abus de construction. Toutefois, il est très fréquent que l’acheteur, qui n’en a pas connaissance, achète une maison présentant un abus de construction. En ce qui concerne la position de l’acheteur, dans le cas où le bien immobilier présente un abus de construction, les chambres réunies de la Cour de cassation, par l’arrêt n° 8230/2019, ont répondu à cette question et clarifié deux aspects :
• Celui qui achète une maison présentant une infraction urbanistique non régularisée ne risque pas de condamnation s’il démontre qu’il n’a pas contribué à l’infraction.
• L’acheteur pourrait risquer une condamnation s’il est établi qu’il a participé à l’infraction.

Dans tous les cas, il n’y a pas d’interdiction de vente de biens immobiliers s’il existe un titre de construction (par exemple un permis de construire ou une régularisation).
Enfin, si l’acheteur n’a connaissance de l’existence de l’infraction urbanistique qu’après coup, il devra s’efforcer de faire supprimer la construction illégale ou de la régulariser conformément à la réglementation en vigueur.

Rôle du Notaire en Italie: Comment vous protéger des irrégularités?

les conséquences d’un achat d’une maison non conforme à la réglementation urbanistique et cadastrale en Italie peuvent être graves et coûteuses. Les étrangers qui achètent une maison en Italie doivent prendre des mesures pour se protéger. Cela notamment en vérifiant la conformité et en consultant un avocat spécialisé. Un avocat (surtout s’il parle français) peut vous aider à effectuer vos démarches tout au long de la procédure. Votre avocat vous expliquera les réglementations italiennes sur l’achat d’immeubles et les différences entre les deux pays. Il négociera le contrat de vente pour inclure des clauses de garantie et vous protéger des problèmes de conformité. En outre, il pourra gérer les formalités d’achat et d’enregistrement de l’immeuble à votre place. Il fera effectuer également une enquête préliminaire pour vérifier la conformité des informations fournies par le vendeur à l’état de fait du logement.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Investir dans un B&B à Rome

8 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Investir dans un B&B à Rome: Nos conseils pour réussir votre achat.

De nombreux étrangers choisissent l’Italie comme destination d’investissement immobilier, notamment dans le secteur de l’hébergement touristique. Parmi ces investissements, la création de Bed & Breakfast (B&B) dans les centres historiques des villes italiennes est en forte croissance. Si cette tendance favorise le développement économique et touristique, elle soulève également des enjeux importants pour la préservation du tissu social et urbain local. L’ouverture de B&B dans les centres historiques est devenue une pratique courante pour les investisseurs étrangers. La rentabilité de ce secteur les attire en masse. En Italie, cette tendance a contribué à la transformation de nombreux quartiers. Et cela souvent au détriment des habitants locaux. Certains se voient en effet dépossédés de leur logement principal ou voient leur environnement modifié par une activité touristique intensive.

La situation à Rome : chiffres et réglementations

Face à ce phénomène, plusieurs municipalités italiennes, dont Rome, ont décidé d’intervenir. Ceci pour préserver la vocation résidentielle de leurs centres historiques. Concrètement, les maires ont élaboré de nouvelles réglementations visant à limiter le nombre de B&B dans ces zones. Ces mesures incluent notamment la mise en place de restrictions quant au nombre de licences délivrées, la limitation de la durée d’exploitation, et la création d’une nouvelle destination d’usage pour les logements utilisés comme structures d’hébergement touristique.

À Rome, la problématique est particulièrement aiguë. Selon les données officielles, le centre historique de la ville compte environ 3 000 B&B. Parmi ceux-ci, une part significative appartient à des propriétaires étrangers. Cela accentue la dimension internationale de cette activité. La municipalité romaine a ainsi instauré une nouvelle réglementation. La création d’une nouvelle destination d’usage pour les logements destinés à l’hébergement touristique. La destination d’usage résidentiel spécial (A/3: logements à usage d’hébergement) est introduite et le changement d’usage de non résidentiel à A/3 est interdit dans la zone classée par l’Unesco. Désormais, pour exploiter un logement en tant que structure touristique, il faut obtenir une autorisation spécifique. En outre, le logement doit s’enregistrer dans une catégorie distincte de celle de l’habitation résidentielle classique.

Investir dans un B&B à Rome: Comment vous assurer de la faisabilité de votre projet

Avant d’investir dans un B&B à Rome dans le but de le louer à court terme, il est impératif de réaliser des vérifications urbanistiques et cadastrales approfondies. Ces contrôles permettent de s’assurer que le bien possède la destination d’usage conforme à la réglementation locale et qu’il n’est pas soumis à des restrictions particulières.

Vérifications urbanistiques :

Il est important de vérifier le plan d’urbanisme local, notamment la classification du bien dans le registre des usages (résidentiel, touristique, commercial). Vérifiez aussi la présence éventuelle de restrictions ou de zones soumises à des limitations spécifiques. La réglementation récente impose souvent une destination d’usage résidentielle, avec des restrictions pour la transformation en structure touristique.

Vérifications cadastrales :

Il est essentiel de consulter le cadastre pour confirmer la conformité de la propriété, notamment en ce qui concerne la surface, la catégorie cadastrale, et l’éventuelle existence de charges ou de servitudes qui pourraient limiter l’usage prévu.

Investir dans un B&B à Rome: Les restrictions en vigueur et les contrôles

Rome a renforcé ses contrôles sur l’usage des biens immobiliers destinés à la location touristique. Il est important d’en tenir compte si vous désirez investir dans un B&b à Rome. La municipalité a en effet instauré une réglementation stricte. On peut citer notamment la nécessité d’obtenir une autorisation spécifique pour transformer un logement en structure d’hébergement touristique. Un registre des activités d’hébergement touristique est mis en place. Les propriétaires doivent s’y inscrire avant de commencer l’activité.

Les infractions à ces réglementations, telles que l’exploitation d’un bien en tant que structure touristique sans autorisation ou le changement de destination d’usage non conforme, peuvent entraîner des sanctions sévères. Ces sanctions vont de l’ amende administrative importante à l’ordre de cessation immédiate de l’activité. Vous risquez même des sanctions pénales en cas de récidive ou de fraude avérée.

En Conclusion…

Pour toute opération d’achat dans le centre historique de Rome en vue de la location courte durée, il est crucial de procéder à une vérification minutieuse des aspects urbanistiques et cadastraux. La conformité à la réglementation locale est indispensable pour éviter des sanctions lourdes et garantir la légalité de l’activité. La consultation d’un professionnel spécialisé en droit immobilier et urbanistique est essentielle pour naviguer dans ce cadre réglementaire en constante évolution.

Si vous envisagez d’investir dans un B&B à Rome, il est essentiel de vous faire assister dans vos démarches. Forts de plus de 55 ans d’expérience, nos avocats spécialisés en droit immobilier sont là pour vous aider dans vos transactions immobilières en Italie. De la vérification juridique approfondie à la rédaction et à la révision des contrats, nous veillons à ce que chaque étape soit traitée avec soin, pour votre tranquillité d’esprit. Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur expérimenté, nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous pour une consultation gratuite et laissez-nous vous guider vers un investissement réussi.

Maison à vendre au lac de Côme

6 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Maison à vendre au lac de Côme, Italie : ce qu’il faut savoir.

Le lac de Côme, en Italie, est une destination de choix pour ceux qui recherchent une retraite pittoresque ou un bien immobilier à investir dans l’une des plus belles régions d’Europe. Réputé pour ses paysages époustouflants, ses villes charmantes et ses propriétés de luxe, il n’est pas étonnant que tant d’acheteurs recherchent une maison à vendre au lac de Côme, en Italie. Des villas historiques de Bellagio aux appartements modernes de Côme, cette région offre un large éventail de propriétés qui répondent aussi bien aux attentes des personnes en quête d’un certain style de vie qu’à celles des investisseurs.

La demande de maisons à vendre dans la région du lac de Côme a augmenté ces dernières années. Elle a augmenté en particulier parmi les acheteurs internationaux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire ou une propriété de vacances. La proximité avec Milan, ses vues paisibles sur le lac et ses équipements haut de gamme en font un lieu idéal pour investir dans l’immobilier. Cependant, acheter une maison dans la région du lac de Côme, en Italie, ne se résume pas à trouver la propriété idéale. Il faut également s’y retrouver dans le paysage juridique complexe de l’Italie. C’est là que le cabinet d’avocats De Tullio intervient. Forts de nombreuses années d’expertise en droit immobilier italien, nous veillons à ce que votre achat d’une maison à vendre au lac de Côme, en Italie, soit juridiquement solide et sécurisé.

Attention lors de l’achat d’une maison à vendre dans la région du lac de Côme

1. Vérification juridique : vérification de la propriété

L’une des premières étapes lors de l’achat d’un bien immobilier au lac de Côme consiste à s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire légitime et qu’il a le droit légal de vendre. Chez De Tullio Law Firm, nous effectuons une vérification préalable approfondie. Ceci afin de nous assurer que le titre de propriété est en règle et qu’il n’existe aucun litige ou charge sur le bien. Que vous achetiez une villa à Bellagio ou une maison de ville à Varenna, nous vous aidons à éviter les mauvaises surprises.

2. Permis de construire et lois sur l’urbanisme

L’Italie dispose de réglementations strictes en matière de zonage et de construction qui varient selon les régions. Le lac de Côme ne fait pas exception. Vous pouvez tomber sous le charme d’un bâti historique ou d’une belle propriété au bord du lac. Mais avant de vous engager, il est essentiel de vérifier si le bien est soumis à des restrictions. Par exemple, les propriétés situées dans des zones protégées, telles que celles proches du lac, peuvent être soumises à des exigences spécifiques en matière de rénovation ou de modification.
Le cabinet d’avocats De Tullio, avec l’aide de techniciens de confiance, examinera le statut de zonage de la propriété. Il s’assurera effectivement que vous pouvez légalement apporter toutes les modifications que vous souhaitez à la propriété.

3. Considérations fiscales : combien allez-vous réellement payer ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie, il est important de tenir compte de toutes les taxes liées à la transaction. Outre le prix du bien, vous devrez prendre en considération d’autres frais. Les taxes d’enregistrement, les frais de notaire et, éventuellement, les taxes foncières annuelles. Celles-ci peuvent varier selon que le bien est une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien d’investissement.
Au cabinet d’avocats De Tullio, nous veillons à ce que vous soyez pleinement informé des implications fiscales de l’achat d’une maison à vendre dans la région du lac de Côme. Nous vous fournissons des conseils d’experts en matière fiscale. Nous vous aidons en outre à comprendre le système italien afin que vous n’ayez pas de surprises financières par la suite.

4. Restrictions applicables aux acheteurs étrangers

Bien que l’Italie soit généralement ouverte aux investissements étrangers, certaines réglementations spécifiques peuvent s’appliquer aux citoyens non européens lors de l’achat d’un bien immobilier. Par exemple, certaines zones peuvent être soumises à des restrictions en matière de propriété étrangère, ou vous devrez peut-être vous conformer à des procédures légales supplémentaires.
Le cabinet d’avocats De Tullio possède une vaste expérience dans le domaine des clients internationaux et peut vous aider à naviguer dans ces règles complexes. Nous veillons à ce que votre achat soit conforme à toutes les lois et réglementations italiennes. Vous aurez ainsi la garantie de la sécurité juridique de la transaction immobilière.

5. L’importance d’un notaire

En Italie, le notaire (notaio) joue un rôle clé dans les transactions immobilières. Il agit en tant que témoin impartial pour garantir la validité juridique de la vente. Les responsabilités du notaire comprennent plusieurs points importants. La vérification du statut juridique du bien immobilier, la rédaction du contrat et la supervision du processus de paiement sont les principaux. Ces responsabilités n’incluent cependant pas la vérification urbanistique ni cadastrale. Ces dernières sont pourtant fondamentales lors d’un achat immobilier. Il est donc plus prudent de nous confier la mission d’effectuer ces recherches avant de signer une promesse d’achat.
Nous vous aiderons à choisir un notaire de confiance, qui répond à toutes les exigences légales. Nous vous guiderons tout au long des dernières étapes de l’achat. Et cela de la signature de l’acte de vente jusqu’à l’enregistrement du bien au registre foncier.

Comment le cabinet d’avocats De Tullio peut vous aider à réaliser votre achat:

Vous recherchez une maison à vendre au lac de Côme ? Il ne s’agit pas seulement de trouver la villa ou l’appartement idéal. Vous avez également besoin d’un processus juridique fluide. Le cabinet d’avocats De Tullio dispose d’une équipe d’experts en droit immobilier italien.

Nos différentes missions pour vous aider :
• Effectuer un audit préliminaire de la propriété.
• Vérifications juridiques de la propriété.
• Planification et conseils en matière fiscale.
• Conseils en cas de restrictions applicables aux acheteurs étrangers.
• Rédaction et révision des contrats.
• Exécution des procédures notariales et les enregistrements.

Enfin…

L’achat d’une maison au lac de Côme est un excellent investissement. Cependant, avant de vous engager, assurez-vous que tout est en ordre. Faites confiance au cabinet d’avocats De Tullio pour réaliser un achat sûr et judicieux.

Si vous envisagez sérieusement d’acheter une propriété au lac de Côme, nous sommes là pour vous aider. Notre équipe veille à ce que votre achat soit légal, sûr et sans tracas. Contactez le cabinet d’avocats De Tullio dès aujourd’hui pour commencer votre aventure immobilière en Italie.

Abus de Construction en Italie

1 mai 2025/dans Droit immobilier italien

Abus de construction en Italie : de simples fenêtres en fer-aluminium peuvent constituer un abus de construction si elles ne sont pas autorisées!

À première vue, le remplacement des fenêtres ne semble pas représenter une intervention majeure du point de vue urbanistique. Cependant, dans certains cas, cela peut faire toute la différence entre une maison conforme aux normes et une maison susceptible d’être démolie. C’est ce que démontre un arrêt récent du Tribunal Administratif régional de Campanie (n° 1453/2025). Celui-ci a confirmé l’ordre de démolition de certains travaux de construction illégaux, y compris le remplacement des fenêtres d’origine en bois par des fenêtres en fer-aluminium.

Un Exemple Concret d’Abus de Construction en Italie

La propriétaire d’une habitation a reçu un avis de démolition. La commune a en effet constaté des irrégularités par rapport au permis de construire délivré plusieurs années auparavant. La propriétaire, qui avait entre-temps déposé une demande de conformité et une déclaration préalable de travaux (CILA) pour démolir une cabane, a contesté toute la procédure. Elle affirmait pour sa part que les nouvelles fenêtres ne modifiaient pas l’aspect du bâtiment. Mais le Tribunal administratif a été clair. Même des travaux apparemment mineurs, peuvent constituer un abus de construction passible de sanctions. S’ils ne respectent pas le permis de construire, ils vous font courir un sérieux risque.

Le Principe de l’Unité d’Intervention Architecturale

L’un des points clés de la décision réside dans la logique avec laquelle le juge a évalué les travaux. Non pas un par un, mais dans leur ensemble. Le remplacement des fenêtres, en soi, pourrait sembler négligeable. Mais le Tribunal Administratif régional a rappelé que « l’évaluation de l’abus de construction suppose une vision globale et non atomistique des travaux réalisés ». En d’autres termes, ce qui importe n’est pas seulement l’intervention individuelle. Ce qui importe c’est l’effet que l’ensemble des modifications a sur le territoire et sur l’immeuble.
Le jugement précise que la partie requérante « a réalisé des travaux non conformes au permis de construire régularisé, et que ces non-conformités, même partielles, rendent légitime l’ordonnance de démolition ».

Il n’est pas possible, a souligné le Tribunal, « de décomposer une partie pour nier l’assujettissement à une sanction de démolition déterminée ». Ceci car ce qui est évalué, c’est l’impact global des travaux sur l’équilibre urbanistique. Cette position est conforme à la jurisprudence selon laquelle « les travaux de construction illégaux doivent être identifiés en référence à l’ensemble du bâtiment » et non en fonction des éléments individuels qui le composent.

Conséquences Pratiques de l’Arrêt

Cette affaire nous enseigne plusieurs leçons pratiques. D’abord, même des travaux qui semblent mineurs, comme changer des fenêtres ou peindre les façades, peuvent devenir importants. Cela si ils ne respectent pas les règles du permis de construire ou d’une régularisation. Par exemple, le Tribunal Administratif a confirmé que remplacer des huisseries en bois par des huisseries en fer-aluminium justifie la démolition. Ceci car cela n’était pas prévu dans le permis initial.

Le Tribunal a aussi précisé que l’acte de constatation technique et l’ordonnance de démolition sont des actes obligatoires. Et ceci est valable sans marge de discretion. En d’autres termes, si les travaux ne respectent pas les règles, l’administration doit agir. De plus, il n’est pas nécessaire de relancer la procédure si les infractions ont déjà été constatées et déclarées dans le cadre d’une régularisation.

En résumé, toute modification, même la plus petite, doit respecter ce qui a été autorisé. La conformité urbanistique ne se juge pas seulement sur les détails. Elle se juge sur l’impact global de l’intervention sur le bâtiment et le paysage.

Abus de Construction en Italie: Comment vous Protéger?

Si vous voulez acheter ou vendre un bien immobilier en Italie, vous devez être particulièrement vigilant aux abus de construction. Les règles urbanistiques sont strictes, et les contrôles sont fréquents dans certaines régions. Ces contrôles sont encore plus fréquents si vous voulez ouvrir une activité de location dans le logement. Acheter un bien immobilier qui n’est pas conforme à son permis de construire vous expose au risque de sanctions administratives et économiques. Mais dans certains cas extrêmes, comme le souligne l’exemple de cet article, le Tribunal administratif peut ordonner directement la démolition de la maison.

Faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier vous permet de procéder à toutes les vérifications nécessaires avant de signer une promesse d’achat. Votre avocat effectuera un audit préliminaire sur la propriété de votre choix. Il pourra également faire réaliser une expertise technique approfondie pour vous renseigner sur la conformité ou non du bâti et de ses équipements. Dans le cas – fréquent – de non conformités légères ou importantes, votre avocat négociera à votre place un rabais sur le prix d’achat. Il veillera à protéger vos intêrets et défendra vos droits en cas d’abus de constructions constatés avant l’achat.

En Conclusion

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il est donc fondamental de faire réaliser un audit préliminaire. Votre avocat prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités administratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Notre article relatif à l’achat d’une maison sur le Lac de Côme également pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Achat d’une Propriété Donnée en Italie

29 avril 2025/dans Droit fiscal italien, Droit immobilier italien, Testaments et droit successoral italien

Achat d’une propriété donnée en Italie: Nos conseils utiles.

La recherche de la propriété italienne idéale est un moment passionnant pour tout investisseur. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété qui provient d’une donation en Italie, les complexités juridiques peuvent rapidement refroidir l’enthousiasme. De nombreux acheteurs et banques hésitent à procéder à ces transactions en raison des litiges successoraux potentiels qui peuvent survenir des années après l’achat. Pour bien comprendre les enjeux, examinons ce qu’est une donation et pourquoi celle-ci peut créer des complexités juridiques.

Qu’est-ce qu’une Donation et Pourquoi peut-elle être Contestée ?

En Italie, une donation est un acte juridique par lequel une personne transfère volontairement la propriété d’un bien à une autre sans rien recevoir en retour. Le type de donation le plus pertinent dans les transactions immobilières est la donation directe. Celle-ci nécessite l’intervention d’un notaire et de deux témoins pour être légalement valide. Un exemple courant est celui de parents qui donnent un logement à leurs enfants.
Bien que cela semble simple, les lois italiennes sur l’héritage protègent les héritiers légitimes – tels que les enfants, les conjoints et parfois les parents – par le biais de deux actions en justice :

1. L’action en réduction :

Elle permet de déterminer si une donation ou un testament a violé les droits des héritiers légitimes. L’action en Réduction (art. 553 et suivants du Code civil) est une action que la loi accorde aux héritiers réservataires pour obtenir la réintégration de la réserve héréditaire (également appelée quota de réserve) par la réduction des dispositions testamentaires et des donations excédant la part dont le testateur pouvait disposer (appelée disponible).

2. L’action en restitution :

Si la donation est jugée illégale, les héritiers peuvent récupérer le bien. Et cela même s’il a déjà été vendu à un tiers. L’action en restitution a en effet pour but de permettre aux héritiers réservataires, après avoir obtenu gain cause dans l’action en réduction, de récupérer les biens qui leur reviennent. Ces actions en justice peuvent être engagées jusqu’à vingt ans après l’enregistrement de la donation. Cette incertitude rend les banques réticentes à accorder des prêts hypothécaires pour des biens donnés et décourage également les acheteurs d’investir.

Achat d’une Propriété Donnée en Italie : Comment Protéger votre Investissement ?

Avant de s’engager dans l’achat d’une propriété en Italie, les acheteurs doivent faire preuve d’une grande diligence. Il s’agit notamment de vérifier si les anciens propriétaires ont fait don de la propriété aux vendeurs. Il est utile de commencer par effectuer une recherche de titre (visura ipotecaria e catastale) au registre foncier local (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Ce document détaille l’historique de la propriété, y compris les donations précédentes. En outre, la consultation d’un avocat spécialisé dans l’immobilier vous aidera à identifier ce risque et tout autre risque juridique potentiel. Vous obtiendrez tous les conseils nécessaires pour surmonter les complications éventuelles.

Malgré ces difficultés juridiques, il existe des solutions pour faire de l’achat d’une propriété donnée en Italie un investissement plus sûr.

Révoquer la donation avant la vente.
Si le donateur est encore en vie, une option consiste à révoquer la donation et à réintégrer le bien dans son patrimoine avant de le vendre. Le donateur peut alors utiliser le produit de la vente pour indemniser le bénéficiaire initial. Cette approche élimine les risques juridiques mais nécessite un haut niveau de confiance entre le donateur et le bénéficiaire.
Renonciation à l’action en restitution par les héritiers.

Si le donateur est en revanche décédé, les héritiers légitimes peuvent formellement renoncer à leur droit de réclamer le bien. Toutefois, cette renonciation n’est opposable qu’aux héritiers qui l’ont signée. Si de nouveaux héritiers apparaissent au cours de la période de vingt ans, ils peuvent toujours contester la donation. Cela rend cette solution quelque peu incertaine.

L’Assurance Donation Sécurisée : La Meilleure Solution

La solution la plus sûre et la plus recommandée est l’assurance Safe Gift. Cette police protège l’acheteur contre la perte du bien en raison de réclamations légales de la part d’héritiers légitimes. En cas de litige, l’assurance indemnise l’acheteur, ce qui lui assure stabilité financière et tranquillité d’esprit. En outre, les banques sont plus enclines à accorder des prêts hypothécaires pour les biens qui proviennent d’une donation lorsqu’une police d’assurance est en place.

Achat d’une Propriété Donnée en Italie: en Conclusion

Naviguer dans le système juridique italien peut s’avérer difficile sans l’aide d’un expert. Les cabinets d’avocats internationaux en Italie apportent un soutien inestimable. Ils garantissent effectivement la conformité des biens et protègent les intérêts des clients. Qu’il s’agisse de l’achat d’une propriété, de la création d’une entreprise ou de questions d’héritage, l’expertise juridique est essentielle au bon déroulement du processus. En faisant appel à des experts en droit immobilier italien, vous vous assurez que toutes les questions juridiques sont traitées de manière efficace. Ce qui vous permet de vous concentrer sur vos objectifs personnels et professionnels en toute confiance.

Pour une assistance juridique complète, De Tullio Law Firm, avec plus de 55 ans d’expérience en matière de propriété transfrontalière, de succession et de droit immobilier, est à vos côtés tout au long du chemin. Si vous voulez acheter un bien immobilier en Italie qui provient d’une donation, contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Nous pourrons sécuriser votre investissement et protéger vos intêrets en trouvant la solution adaptée à votre cas. Consultez notre guide d’achat complet et nos vidéos d’information sur le droit immobilier italien pour en savoir plus.

Construire une maison en Italie

24 avril 2025/dans Droit immobilier italien

Construire une maison en Italie qui reflète vos rêves peut s’avérer être une entreprise exigeante en temps et en ressources, souvent intimidante. Lorsque vous envisagez de bâtir votre maison, il est essentiel de comprendre les étapes à suivre. Ceci depuis la conception jusqu’à la réalisation de la construction. Les coûts, les différentes phases de construction, la documentation requise et les professionnels à contacter sont autant de questions à considérer lors de la création de votre maison idéale. Voici les points essentiels à connaître.

Construire une maison en Italie représente une opportunité de concrétiser vos aspirations. Ceci en choisissant le lieu, les espaces, les matériaux et les caractéristiques qui vous plaisent. Cependant, il est important de garder à l’esprit que ce processus comporte de nombreuses étapes. Il nécessite en effet l’implication de plusieurs intervenants et peut souvent être sujet à des imprévus.

Cela implique que, lorsque vous décidez de construire, il est nécessaire de collaborer avec des planificateurs, des techniciens et des artisans. Le processus de construction peut sembler complexe et quelque peu décourageant pour les néophytes. Il est donc rassurant de savoir que tout peut se gérer efficacement. Cela à condition de disposer des bonnes informations et de faire appel à des professionnels compétents.

Dans cet article, nous allons résumer les éléments clés à prendre en compte lors de la construction d’une maison. En particulier en ce qui concerne les phases de planification et d’exécution, le processus administratif et les coûts associés.

Construire une Maison en Italie : par où Commencer ?

Le terrain

Cela peut sembler évident, mais la première étape cruciale pour construire une maison, c’est avoir un terrain sur lequel bâtir. Cela signifie que vous devez soit déja en posséder un, soit le rechercher et l’acquérir. Dans ce dernier cas, il est conseillé de consulter un architecte dès le début pour bénéficier d’un accompagnement précieux lors de l’évaluation.

Il est essentiel de vérifier la constructibilité du terrain, c’est-à-dire la possibilité d’y ériger un bâtiment. Il faut examiner la situation cadastrale, et si nécessaire, faire effectuer des rectifications urbaines ou cadastrales. Informez-vous sur l’indice de constructibilité, qui détermine le volume maximal constructible sur ce terrain.

Construire une Maison en Italie: Les Professionnels

Comme mentionné précédemment, il est judicieux de faire appel à des professionnels pour la construction de votre maison. Il est important de les choisir avec soin, car ils seront vos principaux interlocuteurs tout au long du projet. Le choix d’un architecte est déterminant. Vous pouvez donc vous appuyer sur le bouche-à-oreille ou des recherches en ligne pour trouver le bon.

Une fois que vous avez identifié des professionnels potentiels, comment choisir celui qui répond le mieux à vos besoins ? Demandez à consulter d’autres projets réalisés, de préférence similaires à ce que vous envisagez, c’est-à-dire d’autres maisons résidentielles. Gardez à l’esprit que le concepteur aura pour mission de transformer vos souhaits et idées en réalité. Ceci en les rendant réalisables tout en respectant vos besoins, votre budget et la faisabilité. Ce professionnel peut également vous aider dès le départ dans l’évaluation et le choix du terrain. L’impression personnelle que vous avez de la personne est également importante : y a-t-il de l’empathie ? Éveille-t-elle votre confiance ? Propose-t-elle des idées qui vous plaisent ? Bien sûr, le coût et le type de services offerts sont également des critères à considérer.

Quel est le coût de la construction d’une maison ?

Évaluer le coût exact de la construction d’une maison, même sur votre propre terrain, n’est pas une tâche facile. De nombreux facteurs entrent effectivement en jeu. En plus des frais de conception, des permis nécessaires à la construction et des raccordements aux services publics, il existe des dépenses variables selon les matériaux choisis, ainsi que le type et la taille de la maison. Pour clarifier, voici un résumé des principaux éléments à prendre en compte lorsque vous vous interrogez sur le budget nécessaire pour construire une maison à partir de zéro.

Une fois que vouis avez selectionné l’architecte, il est crucial de définir un programme de conception. Il faut demander un devis, afin que le coût de la construction soit clair dès le départ. Cette phase est sans doute la plus importante, car elle détermine si le projet peut se poursuivre. Il est important de ne commencer les travaux que si vous êtes financièrement préparé. Gardez biensur à l’esprit que des imprévus peuvent survenir et augmenter les coûts.

En chiffres…

En général, l’un des premiers coûts à évaluer pour construire une maison en Italie est celui de l’achat du terrain. Celui-ci peut varier entre 400 et 600 euros par m², selon la localisation. Les autorisations nécessaires à la construction d’une maison engendrent également des frais. Le permis de construire est généralement soumis à des taxes d’urbanisation et à des coûts de construction. Ceux-ci oscillent entre 120 et 150 euros par m².

Avant de commencer la construction, des travaux d’excavation et de terrassement seront nécessaires. Ces derniers peuvent coûter jusqu’à 20 000 euros. Il faut également prendre en compte le raccordement aux réseaux, dont le coût peut varier de 1 500 à 4 000 euros. À cela s’ajoutent les frais de conception et les honoraires d’autres professionnels, comme un géologue. Les honoraires des professionnels varient en fonction du projet et des tâches à réaliser, allant de la conception à la gestion de la construction.

En additionnant tous les coûts liés à la construction d’une maison (hors terrain), on peut estimer un budget compris entre 1 800 et 2 300 euros par m².

Comment Construire une Maison en Italie? : Avant-Projet

Les premières étapes consistent en la planification, au cours de laquelle la responsabilité est officiellement confiée aux professionnels choisis, qui commenceront à concevoir la maison. Dans un premier temps, un avant-projet sera élaboré. Ce dernier représente une première ébauche et une estimation des coûts des travaux à réaliser. Grâce à cet avant-projet, le client peut discuter de chaque choix avec le concepteur. Il peut revoir la définition des espaces de chaque pièce et se faire une idée des autres professionnels qui interviendront, de l’entreprise de construction aux artisans pour les finitions. L’avant-projet peut être modifié pour diverses raisons, comme la nécessité de réduire les coûts. Une fois qu’une solution satisfaisante et économiquement viable a été trouvée pour le client, on élabore le projet définitif.

À ce stade, un professionnel qualifié, généralement l’architecte ayant conçu les plans, prépare l’ensemble de la documentation technique à soumettre à la municipalité et aux autres organismes concernés. Ceci afin d’obtenir toutes les autorisations nécessaires pour la réalisation des travaux.

Réalisation du Projet Exécutif de Construction de la Maison

Parallèlement, le projet exécutif sera élaboré, détaillant les matériaux, les systèmes et les divers travaux de finition, tout en effectuant une évaluation précise des coûts de construction pour chaque option. Ce projet exécutif précisera également les structures et les technologies choisies pour la construction de la maison, qu’il s’agisse de béton armé, de maçonnerie ou de bois.

Lors de la sélection des matériaux, il est crucial de prendre en compte non seulement les coûts, mais aussi la qualité et les performances de chacun, ainsi que leur durabilité et leur efficacité énergétique. Il est important de rechercher le meilleur compromis possible et d’éviter que des matériaux bon marché, qui semblent adéquats aujourd’hui, ne deviennent une source de dépenses futures pour l’entretien, les réparations et les remplacements. Lors de la sélection des matériaux et des fournisseurs, il est utile de demander plusieurs devis.

Sécurité Sismique et Efficacité Énergétique

Construire une maison, c’est aussi concevoir un bâtiment qui offre un maximum de confort à ses occupants, respecte l’environnement et garantit une sécurité optimale. Alors que pour les bâtiments existants, il faut souvent intervenir a posteriori pour corriger les défauts, dans le cadre d’une nouvelle construction, la sécurité sismique, l’efficacité énergétique et la durabilité doivent être des critères de conception essentiels dès le départ. Une maison durable et écologique est bénéfique tant pour l’environnement que pour les propriétaires. Ceci car elle permet de réaliser des économies sur les coûts d’exploitation et d’entretien au fil du temps.

La durabilité doit être prise en compte dès l’avant-projet lors de la décision de construire une maison. Mais c’est en choisissant soigneusement chaque détail par la suite que l’on peut obtenir des résultats concrets.

La Construction de votre Maison

En plus de l’élaboration du projet, il est essentiel de pouvoir compter sur tous les intervenants nécessaires à la réalisation et à l’exécution du projet, notamment l’entreprise de construction à laquelle vous confierez les travaux.

Lors de la signature du contrat avec l’entreprise de construction, des éléments tels que la désignation du maître d’œuvre, les délais de livraison, les éventuelles pénalités de retard, ainsi qu’un cahier des charges avec des prix unitaires pour le paiement au fur et à mesure de l’avancement des travaux seront définis. Il peut également être nécessaire de préparer le terrain avant le début des travaux, par exemple en le débarrassant des pierres ou d’autres obstacles à l’excavation.

Une fois cette préparation effectuée, vous serez prêt à commencer la construction de la maison. Celle-ci débutera par l’excavation et la mise en place des fondations. Ensuite, les structures porteuses seront érigées, suivies du remplissage, de l’isolation, des cloisons intérieures, des installations et des équipements. Les finitions telles que la pose des sols et des revêtements se réaliseront à la dernière étape. Tout au long des différentes phases du chantier, les techniciens accompagneront les clients pour les aider à prendre les dernières décisions et à gérer les imprévus ou problèmes éventuels.

Construire une Maison en Italie: Prudence!

Tout d’abord, vérifiez avant d’acheter. Est-il réellement possible de construire sur le terrain que vous souhaitez acheter ? Si oui, quelle taille de propriété pouvez-vous construire ? Ces informations peuvent être obtenues auprès du registre foncier, des certificats d’utilisation prévue et en vérifiant la présence d’éventuelles restrictions à propos du zonage et de l’urbanisme.

Ensuite, il faut demander à un architecte, un géomètre ou un ingénieur de concevoir la propriété. Celle-ci doit tenir compte de la législation en vigueur en matière d’efficacité énergétique et des incitations éventuelles.

Troisièmement, il faudra demander les permis d’urbanisme et de construction et/ou les autorisations utiles. La demande doit passer par la municipalité locale. Selon la municipalité, l’autorisation peut prendre plusieurs mois.

Que faut-il mettre en place avant de pouvoir commencer à construire ?

Les travaux de construction peuvent commencer une fois que toutes les autorisations nécessaires ont été délivrées par le bureau technique municipal. De plus, il faut désigner un maître d’œuvre et une entreprise de construction.

Un plan de sécurité et de coordination (Piano di Sicurezza e Coordinamento) doit être élaboré conformément au décret législatif 81/08. Il faut nommer également un coordinateur de sécurité (Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione) pour superviser la phase de construction. Toutes les entreprises impliquées dans la phase de construction doivent se conformer aux dispositions de ce document et préparer leur propre plan de sécurité opérationnel (Piano Operativo di Sicurezza, POS). Une attention particulière doit être accordée à la gestion des déchets produits sur le chantier. Tous les déchets doivent être traités conformément aux réglementations locales d’élimination.

Comment Sécuriser votre Projet?

Le contrôle de solvabilité

Il est souhaitable d’effectuer un contrôle de solvabilité sur les entreprises de construction envisageables. Ceci afin d’éliminer le risque de choisir une entreprise qui pourrait faire faillite durant votre projet de construction. Il est prudent de demander des devis à au moins trois entreprises de construction. Ceci afin d’établir un véritable comparatif. Habituellement, pour une nouvelle construction, il y a au moins quatre types différents d’entreprises qui entrent en jeu (excavation, construction, électricien, plombier). Mais pour faciliter la gestion, nous vous conseillons de sous-traiter les travaux à une seule entreprise qui elle-même les sous-traitera. Ceci est important pour n’avoir qu’un seul point de contact sur place.

Vérification de la conformité fiscale

Il est obligatoire de vérifier la conformité fiscale de l’entreprise de construction, à travers le DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Il s’agit d’un document unique attestant que l’entreprise est en règle avec la législation sur les cotisations de sécurité sociale des salariés. Vous devriez éviter de nommer un maître d’ouvrage lié à l’entreprise de construction. De cette façon, vous éviterez tout conflit d’intérêts. Il est essentiel de faire rédiger votre contrat de construction par un conseiller juridique. Ceci vous assurera d’avoir toutes les garanties et protections légales tout au long de votre projet. Un avocat spécialisé en droit immobilier italien pourra effectuer toutes les vérifications utiles. Il pourra aussi négocier les différents contrats à votre place avec les différents professionnels. Il fera en outre respecter les délais de livraison que le devis prévoit. Ceci en insérant différentes clauses de pénalités en cas de retard dans l’excécution des travaux.

L’assurance obligatoire

Votra avocat veillera également à faire insérer dans le contrat de construction l’obligation pour le constructeur d’adhérer à une assurance particulière. La polizza decennale postuma est une assurance à laquelle le constructeur doit souscrire pour vous garantir pendant dix ans minimum après la fin des travaux une indemnité en cas d’éventuels défauts de construction, ou de dommages matériels et directs causés par la ruine totale ou partielle du bien immobilier.

En conclusion …

Comme vous pouvez le constater, la construction d’une nouvelle maison en Italie n’est pas un processus simple. En particulier si vous habitez à l’étranger, vous aurez sans doute besoin d’être assisté par un avocat spécialisé. Il est fondamental de réglementer tous les aspects de la construction, du projet jusqu’à la remise des clés de votre maison. N’étant pas sur place pour contrôler régulièrement l’avancée des travaux, vous aurez besoin d’un contrat bien précis et rédigé pour protéger vos intêrets, pour garantir que les travaux suivent le programme prévu et pour vous assurer de la légalité de toute l’opération de construction.

Pour une assistance juridique complète, De Tullio Law Firm, avec plus de 55 ans d’expérience en matière de propriété transfrontalière, de succession et de droit immobilier, est à vos côtés tout au long du chemin. Si vous voulez faire construire une maison en Italie, contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite. Consultez notre guide d’achat complet et nos vidéos d’information sur le droit immobilier italien pour en savoir plus.

Investissement Locatif à Florence en 2025

22 avril 2025/dans Droit immobilier italien, Guides régionaux

Investissement locatif à Florence en 2025: les nouveautés.
Florence, en Toscane, est l’une des rares villes d’Italie et du monde qui n’a pas besoin de présentation. Si belle et unique que chaque mot pour la décrire semble même superflu et réducteur.
Florence est une ville qui vous ramène comme par magie, ne serait-ce qu’en vous promenant, à la splendeur d’une époque telle que la Renaissance, riche en histoire, en art et en culture. Chaque endroit est une découverte continue et chaque coin offre des émotions.

Piazza del Duomo, Piazza della Signoria, Palazzo Vecchio, Palazzo Pitti et Giardino di Boboli, Ponte Vecchio, Galleria degli Uffizi… La liste des lieux culturels à voir et à vivre à Florence est pratiquement infinie. C’est pourquoi chaque années des hordes de touristes qui viennent du monde entier la visitent.
Acheter une maison à Florence pour la louer est donc depuis un certain temps un investissement qui convainc de plus en plus d’étrangers. Acheter une maison et ouvrir un Bed & Breakfast permet d’optimiser votre achat avec un probable retour sur investissement. Le nombre croissant de touristes et de structures receptives dans le centre a cependant obligé la municipalité de Florence à fixer certaines règles.

Investissement Locatif à Florence en 2025: Les nouvelles limites à respecter

La municipalité de Florence vient de franchir une étape décisive dans la gestion du phénomène des locations de courte durée. Cela en approuvant un règlement fixant des limites pour ceux qui souhaitent louer des biens immobiliers à des fins touristiques . Ces limites concernent la surface minimale des logements, les normes de qualité strictes, les équipements de sécurité obligatoires et les nouvelles règles de cohabitation.
Qui aura accès à la location de courte durée ?

L’accès à la location de courte durée ne sera possible que :
• dans des logements civils d’au moins 28 m², avec des chambres simples d’au moins 9 m², des chambres doubles de 14 m², une cuisine de 9 m² et une salle de bain d’au moins 2,5 m².
• Toutes les unités doivent s’équiper de détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone, et d’extincteurs. Des instructions multilingues pour la bonne élimination des déchets et un comportement respectueux de la ville doivent s’afficher à l’intérieur de l’appartement.
Une task force de la police municipale aura la charge de veiller au respect des règles et d’effectuer des contrôles sévères. Des sanctions allant de 1 000 à 10 000 euros arriveront à ceux qui ne respectent pas les règles.

Investissement Locatif à Florence en 2025: Stop dans le Centre de l’Unesco

La mesure la plus significative est toutefois celle contenue dans la variante du plan opérationnel municipal. Dans tout le centre de l’Unesco, l’activation de nouvelles locations touristiques de courte durée est interdite.
Une mesure drastique mais qui se justifie, selon le conseil municipal, par une réalité. On compte aujoud’hui 3 lits touristiques pour chaque résident dans le centre historique. Des chiffres qui placent Florence au premier rang en Italie pour le déséquilibre entre l’offre d’hébergement et la population résidente. L’interdiction est la plus stricte du pays à l’encontre de services tels qu’Airbnb. Elle ne s’applique qu’aux propriétés qui n’ont pas actuellement comme destination la location à court terme. Celles qui sont déjà enregistrées ne seront pas concernées.

Registre Municipal des locations de courte durée

Afin de surveiller l’activité sur le territoire, un registre municipal des locations touristiques sera créé. Ceci avec des autorisations valables cinq ans et regardant à la fois le bien immobilier et le propriétaire. En cas de vente, elles expireront automatiquement.
La municipalité pourra redéfinir les zones homogènes d’intervention, même en dehors de la zone Unesco. Ceci en introduisant de nouvelles contraintes en fonction des résultats de la surveillance continue qui s’effectue en collaboration avec l’université. Toutefois, ce cadre réglementaire exclut la location partielle de biens immobiliers dans lesquels le propriétaire a son domicile légal.

Investissement Locatif à Florence en 2025: Attention!

Toutes ces restrictions bien évidemment doivent être prises en considération si vous envisagez d’acheter un logement pour le louer. En plus des nouvelles restrictions énoncées au dessus, il faut respecter toutes celles déja existantes. Acheter un bien immobilier qui ne respecte pas parfaitement les normes urbanistiques en vigueur vous exposerait à des problèmes certains par la suite. Si vous n’êtes pas sur place, il n’est pas évident de procéder à toutes les vérifications essentielles. Vous devrez vous assurer en effet de la conformité cadastrale et urbanistique du logement objet de votre intêret. Vous devrez vous assurer également des mesures exactes des pièces qui composent le logement. Ses équipement devront également être fonctionnels et le diagnostic de performance énergétique à jour.

Il faudra également vous informer sur la faisabilité de votre projet au niveau fiscal. Les règles à suivre sont particulières en Italie, et varient d’une région à l’autre. C’est pourquoi nous vous recommandons de vous faire assister dans vos démarches d’achat et de location par un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci pourra faire effectuer à votre place toutes les vérifications utiles à la bonne fin de votre projet. Il pourra vous renseigner de façon précise sur l’état de fait du logement et sur la possibilité ou non de le mettre en location.

En Conclusion…

Louer une propriété à Florence peut être un excellent moyen de gagner un revenu supplémentaire tout en profitant des avantages de posséder une belle maison en Toscane. Cependant, il est important de comprendre les implications juridiques et fiscales de la location de votre propriété, ainsi que de prendre les mesures nécessaires pour s’assurer que votre propriété respecte toutes les normes en vigueur. Avec une bonne planification et une bonne préparation, vous pouvez louer avec succès votre propriété à Florence et profiter des avantages d’être propriétaire d’une maison de vacances.

Le Cabinet d’Avocats De Tullio offre à ses clients internationaux des conseils juridiques indépendants. Nous offrons des services dans tous les principaux domaines du droit italien, avec une expertise particulière en matière d’immobilier, de résidence, de droit de la famille et d’héritage. Si vous envisagez de louer votre propriété à Florence ou d’y acheter une propriété à louer, contactez-nous. Nous serons heureux de vous offrir une consultation préliminaire gratuite et sans obligation.

Comment Acheter une Maison en Italie?

17 avril 2025/dans Droit fiscal italien, Droit immobilier italien

Comment Acheter une Maison en Italie? Expériences et Conseils

Pour beaucoup, l’achat d’une maison en Italie est un rêve devenu réalité. Il s’agit également d’un engagement financier important qui nécessite une planification minutieuse et des recherches approfondies. Des structures juridiques aux impôts en passant par les lois sur les successions, il existe des facteurs cruciaux à prendre en compte avant de procéder à l’achat d’une maison. Si vous envisagez sérieusement d’acheter une maison en Italie, pensez à long terme. Pour vous aider, nous avons demandé à nos clients qui possèdent une propriété en Italie de nous faire part de leurs meilleurs conseils. Voici une synthèse de leurs réponses.

Comprendre le Processus d’Achat

Il est essentiel de recueillir des informations, mais celles-ci doivent être dignes de confiance. Feuilletez des magazines spécialisés et explorez des ressources en ligne sûres. Toutefois, soyez prudent : les conseils inexacts ou trompeurs sont fréquents. Analysez attentivement les coûts impliqués, notamment les taxes foncières, les frais de services publics et les charges de copropriété.

L’Italie est un pays magnifique. L’achat d’une maison peut y être simple et sûr si vous vous y préparez correctement. Faites appel à des professionnels jouissant d’une solide réputation pour vous guider. En Italie, les contrats juridiques et les transactions financières interviennent dès le début du processus d’achat d’une maison.

Une fois votre offre acceptée, il est essentiel de choisir les bonnes personnes pour vous aider. La loi italienne exige qu’un notaire « Notaio » supervise la transaction.

Le notaire joue un rôle essentiel dans la finalisation de la procédure de transfert de propriété. Il rédige l’acte de vente, procède aux vérifications essentielles de la propriété et s’assure que les taxes foncières sont correctement payées. Bien que l’acheteur choisisse généralement le notaire, il est important de comprendre que ceux-ci sont des tiers neutres. Ils ne peuvent donc pas donner de conseils juridiques et n’effectuent pas les vérifications urbanistiques relatives au bien immobilier.

Compte tenu du rôle limité du notaire, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat indépendant spécialisé dans le droit immobilier italien. Un avocat expérimenté examinera minutieusement le contrat, apportera des éclaircissements juridiques et vous aidera à résoudre des problèmes complexes tels que les implications fiscales et les questions d’héritage. Dans l’idéal, choisissez un avocat multilingue spécialisé dans le droit immobilier, le droit des successions et le droit fiscal.

Choisir un Agent Immobilier Compétent

La législation italienne réglemente strictement les agents immobiliers, ce qui en fait une option sûre pour l’achat d’un bien immobilier. Vérifiez néanmoins que votre agent est inscrit à la chambre de commerce locale et qu’il dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les documents juridiques, tels que le mandat de l’agent ou le contrat de vente préliminaire, peuvent être risqués si vous ne maîtrisez pas l’italien. Ne signez jamais rien sous la pression ou sans avoir bien compris. Il est conseillé de demander à un avocat d’examiner tous les documents avant de s’engager.

Soyez prudent lorsque vous transférez des fonds. Payez toujours par l’intermédiaire du notaire ou d’un agent immobilier enregistré qui est autorisé à accepter des paiements. Évitez les paiements en espèces officieux, car il est illégal de sous-déclarer le prix de vente et cela pourrait entraîner des impôts élevés sur les plus-values lorsque vous vendrez le bien.

Comment Acheter une Maison en Italie? Les Aspects Financiers

Il est essentiel de comprendre le marché immobilier local avant de faire une offre. Les prix variant d’une région à l’autre, il convient de faire des recherches approfondies sur les portails immobiliers et de consulter votre agent immobilier pour en savoir plus. Une offre éclairée doit refléter les conditions du marché local, et non des hypothèses basées sur les prix de l’immobilier dans votre pays d’origine.

Si vous ne parlez pas italien ou si vous manquez d’expérience sur le marché, envisagez de travailler avec un conseiller juridique. Nos clients soulignent souvent les avantages d’une équipe juridique compétente pour les guider. Par exemple, De Tullio Law Firm a aidé de nombreux acheteurs pour des questions juridiques, des analyses de marché et même des consultations hypothécaires.

En Italie, l’expertise immobilière n’est pas toujours une pratique courante, mais en commander une peut s’avérer inestimable. Un géomètre indépendant « Geometra » peut identifier les problèmes structurels, vérifier les permis de construire et révéler les coûts cachés. Ces informations peuvent également servir à négocier un meilleur prix.

Lorsque vous choisissez un géomètre, privilégiez l’indépendance et l’expertise locale. Une étude complète doit couvrir tous les aspects, de l’intégrité du bâtiment aux lois sur le zonage et aux risques environnementaux potentiels. Si vous prévoyez des rénovations, consultez un architecte pour obtenir des informations supplémentaires.

Planification Successorale

Les lois italiennes en matière de succession sont strictes. Par défaut, une partie de votre patrimoine doit revenir à vos héritiers légitimes (enfants ou parents). Si vos souhaits diffèrent, il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique professionnel pour structurer votre propriété de manière appropriée et prendre en compte les implications en matière d’impôt sur les successions.

Comment Acheter une Maison en Italie? Rénover une Propriété

Les travaux de rénovation peuvent être gratifiants, mais aussi risqués. Des règles strictes régissent les travaux de construction en Italie et les projets nécessitent souvent un permis de construire. Sans l’aide d’un professionnel, une rénovation de rêve peut rapidement se transformer en cauchemar financier et logistique.

Si vous envisagez des travaux de rénovation, demandez plusieurs devis et élaborez un plan réaliste. Décidez si vous voulez gérer le projet vous-même ou faire appel à des spécialistes, notamment un chef de projet, un entrepreneur et des artisans locaux. Des conseils juridiques sont indispensables pour les rénovations complexes.

Acheter sur Plan en Italie : Soyez Prudent!

Les propriétés sur plan offrent des possibilités de personnalisation intéressantes, mais elles comportent aussi des risques. Ces dernières années, des promoteurs peu scrupuleux ont fait perdre des sommes importantes à des acheteurs. Protégez-vous en faisant appel à un avocat pour vérifier les références du promoteur et le statut juridique du projet.

Avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous que le promoteur fournit une garantie bancaire. Cette garantie protège votre investissement en cas de retard ou d’abandon du projet. Le paiement doit être effectué par étapes, le dernier versement n’étant dû qu’à l’achèvement du projet. En outre, un avocat peut insérer des clauses de pénalité pour vous protéger contre les retards de livraison.

Tenir Compte des Coûts Supplémentaires lors de l’Achat d’une Maison en Italie

Au-delà du prix d’achat, tenez compte des dépenses supplémentaires. Les frais de notaire et d’agence s’élèvent généralement à environ 15 % de la valeur du bien. Si vous envisagez de financer votre achat au moyen d’un prêt hypothécaire, tenez compte des frais connexes. Les autres dépenses comprennent les frais juridiques, les frais d’expertise et les taxes foncières annuelles.

Enfin…

Depuis plus de 55 ans, De Tullio Law Firm aide les acheteurs internationaux à surmonter les difficultés liées à l’achat d’une maison en Italie. Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, nous vous offrons une consultation juridique experte adaptée à vos besoins. Nous proposons également un appel préliminaire gratuit pour répondre à vos questions et vous présenter la procédure. Cette consultation sans engagement nous permet de vous offrir des conseils personnalisés en fonction de votre situation. Si vous êtes prêt à passer à l’étape suivante de l’achat d’une maison en Italie, prenez rendez-vous avec nous pour une consultation gratuite. Nous sommes là pour vous guider à chaque étape et faire en sorte que votre rêve de propriété en Italie devienne une réalité.