Acheter une Maison en Italie

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Acheter une maison en Italie génère d’importantes conséquences pour son auteur.

Cet achat peut se faire selon différents critères. Certains recherchent un appartement de taille modeste dans une grande ville comme Rome ou Milan. D’autres envisagent l’acquisition deAcheter maison en Italie biens immobiliers de grande valeur. Il peut s’agir de penthouses et villas dans des quartiers prestigieux de Rome, Milan, Florence, Venise et Naples. Il peut également s’agir de joyaux immobiliers localisés en Sardaigne, Toscane et sur la côte amalfitaine. De même, la région des lacs (lac Majeur, lac de Côme et lac de Garde) offre de belles opportunités. Certains enfin optent pour des solutions en bord de mer, en Calabre, en Sicile, en Ligurie sur la Riviera di Ponente, en Sardaigne sur la Costa Smeralda, mais aussi en Campanie, à Capri et à Ischia.

Néanmoins, quelle que soit la zone et le type de bien choisi, la procédure d’achat d’une maison en Italie reste peu ou prou la même.

Pour éviter de commettre des erreurs irréversibles, il convient donc d’appréhender les 3 étapes principales de ce processus:

  1. L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;
  2. Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;
  3. L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

Acheter une Maison en Italie : L’Offre D’Achat (ou « Proposta di Acquisto »)

Une fois la maison ciblée, la première étape à accomplir pour l’acheter consiste en la formulation d’une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer le vendeur de l’intention d’acquérir son bien selon des modalités précises. Cette première étape est cruciale. En cas d’acceptation, cette offre prend la forme d’un véritable contrat juridiquement contraignant. De ce fait, elle engage la responsabilité des contractants à la conclusion de la transaction.

Conformité et Contrôles en Italie

A la différence de ses homologues français ou belges, l’agent immobilier italien n’est pas tenu de garantir le niveau de conformité des biens qu’il présente. De plus, il n’est pas dans son intérêt de révéler les caractéristiques réelles du bien à l’acquéreur. Celui-ci recherche généralement la perception d’une commission, qui est indexée sur la bonne conclusion de l’affaire.

De même, le notaire italien ne réalise pas les contrôles de conformité urbanistique et cadastral. Ce dernier se limite sur ce point à recevoir les déclarations du vendeur.  

Maison ItalieVérification Préalable et Documentation

Avant de souscrire une offre, il est donc fondamental de vérifier la documentation relative à la maison et d’accéder aux divers registres immobiliers. Cette diligence permet d’apprécier le niveau de conformité cadastrale et urbanistique du bien. A l’occasion de cet audit, l’avocat spécialisé en droit immobilier italien vérifie également que le bien soit libre d’hypothèques, de dettes ou de charges impayées. Il contrôle également la régularité les équipements et anticipe les aspects fiscaux liés à l’acquisition.

Rédaction de l’Offre d’Achat

Ensuite, sur la base de ces informations, il convient de rédiger une offre d’achat. Cette offre doit inclure toutes les clauses nécessaires à la protection des intérêts de l’acquéreur. Souvent, les agences immobilières proposent aux acquéreurs de remplir des formulaires pré-imprimés, faisant office d’offre d’achat. Ces derniers ne sécurisent généralement pas les intérêts de l’acquéreur. Ils ne reflètent ni les caractéristiques réelles du bien (abus de construction, hypothèques, défaut de certificat d’habitabilité, présence de droits de tiers, etc.) ni les besoins de l’acheteur (financement de l’opération, termes et délais pour la réalisation des diverses formalités, structuration fiscale de l’achat, etc.).

Consultation d’un Avocat

Bien que ce recours ne soit pas obligatoire, en Italie, il est fréquent que les acheteurs se fassent assister par un avocat pour acheter une maison. Ce dernier réalise pour le compte de son client l’ensemble des diligences nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Il structure son investissement sur le plan fiscal et budgétaire et réalise toutes les formalités administratives (dont l’attribution du codice fiscale). Ce professionnel prépare également une offre de manière casuistique. Il la rédige notamment sur la base des résultats de son audit préliminaire et veille à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de l’acquisition (obtention d’un crédit, amnistie d’un abus, radiation d’une hypothèque, affranchissement d’un bail emphytéotique, etc.). Il rédige généralement l’offre de façon bilingue (en français et en italien) pour la bonne compréhension de l’ensemble des parties.

Conséquences de l’Acceptation

L’acceptation de l’offre entraîne deux conséquences majeures : le versement d’un acompte par l’acheteur au vendeur et le retrait du bien du marché immobilier par le vendeur. Ces étapes marquent une avancée significative dans le processus d’acquisition.

NB : En Italie, il est courant que les sommes à titre d’acompte et de solde soient versées directement sur le compte courant du vendeur. En cas d’insertion de conditions suspensives au sein de l’offre d’achat ou de retrait de l’une des parties de la transaction avant la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acquéreur pourrait donc être confronté à des difficultés pour obtenir la restitution des sommes. En pratique, il est possible de déroger à cette coutume en réclamant la transition des sommes par le compte séquestre d’un notaire. Toutefois cette modalité doit être accordée entre les parties, de manière expresse, dès le stade de l’offre d’achat.

Acheter une Maison en Italie : Le Compromis de Vente (ou « Contratto Preliminare di Compravendita »)

Pour acheter une maison en Italie, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

A la différence d’autres pays, la jurisprudence italienne considère que l’affaire est « conclue » au moment de la conclusion du compromis de vente et non de l’acte définitif de vente. Ainsi, de nombreux agents immobiliers réclament le versement de leur commission dès la signature de ce compromis. Ce type de modalité fait peser un risque certain sur les intérêts de l’acquéreur. L’acte définitif de vente n’ayant pas encore été signé, il est possible qu’une condition suspensive ne soit pas vérifiée ou que l’une des parties se retire de la transaction avant sa conclusion. Il est donc important de réaliser un audit complet du bien et de structurer correctement l’offre d’achat et le compromis.

Acheter une Maison en Italie : L’Acte Définitif de Vente (ou « Rogito Notarile »)

Établissement de l’ActeAcheter maison Italie

La dernière étape du processus d’achat d’une maison en Italie consiste en l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire. L’acquéreur effectue le versement du solde de la transaction sur le compte du vendeur. Ce dernier remettra ensuite les clefs du bien au premier. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Choix du Notaire : Un Privilège de l’Acquéreur

Le droit italien réserve à l’acheteur le privilège de choisir le notaire établissant l’acte. Il convient d’éviter de suivre les indications de l’agent immobilier ou du vendeur sur ce point afin d’éviter la survenance de tout conflit d’intérêts. Opter pour un notaire recommandé par votre avocat garantit son niveau d’indépendance et d’impartialité.

Interprète et Avocat Bilingue

Au moment de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne de se faire assister par un interprète. L’engagement d’un avocat bilingue est donc une solution économique. Celui-ci a la possibilité d’agir à la fois comme conseiller et interprète. Cette double casquette simplifie donc le processus pour l’acheteur, tout en lui permettant de sécuriser ses intérêts et de réaliser de véritables économies.

Acheter une Maison en Italie : Pour conclure…

D’une manière générale, il est opportun de se familiariser avec le cadre juridique régissant les acquisitions immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit à des clients internationaux des conseils juridiques en toute indépendance et dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés en droit immobilier italien ainsi qu’en matière de successions internationales.

Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats sauront vous guider tout au long du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d’une première consultation gratuite.

Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Maison en Ombrie: Acheter en Sécurité

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Vous souhaitez acheter une maison en Ombrie ?

Lisez cet article avant de formuler votre offre et de signer le moindre document. De cette manière, vous vous assurerez de ne pas commettre d’erreurs irréversibles.

Acheter une Maison en Ombrie : Découverte de cette Région Italienne

Située au cœur de l’Italie, l’Ombrie possède un véritable charme. Cette région se caractérise par des paysages vallonnés, des villes médiévales pittoresques et un riche patrimoine culturel. Surnommée le « Cœur Vert de l’Italie », cette dernière séduit par ses collines tapissées de vignobles et d’oliveraies. En somme, elle se présente comme une toile parfaite pour les amateurs de nature et de tranquillité.Achat maison en Ombrie

Les cités historiques comme Pérouse et Assise regorgent de trésors artistiques et architecturaux. Ceux-ci rappellent l’importance de la région dans l’histoire italienne. Orvieto, perchée sur une falaise de tuf, offre une vue panoramique époustouflante et abrite une magnifique cathédrale gothique. Gubbio, quant à elle, fascine par son atmosphère médiévale préservée, ses ruelles pavées et son palais datant du XIVe siècle. En outre, la délicieuse cuisine locale et les festivals traditionnels font de l’Ombrie une région idéale pour ceux qui souhaitent acheter une maison dans le cœur de l’Italie.

La position géographique de l’Ombrie n’est cependant pas son seul atout. Cette région attire également les investisseurs en raison des prix de l’immobilier. Ceux-ci sont en moyenne plus bas que dans d’autres régions voisines comme la Toscane. Le tourisme étant en hausse en Ombrie et les prix du marché immobilier étant légèrement en baisse, nombreux sont ceux qui choisissent d’acheter une maison dans cette région à des fins d’investissement. L’Ombrie compte de nombreuses destinations touristiques qui accueillent chaque année des milliers de touristes, comme Spoleto, Terni et Todi.

Acheter un bien en Ombrie pour le transformer en maison de vacances, en Bed & Breakfast ou en chambre d’hôtes peut être très rentable. Toutefois, la procédure et le marché immobilier dans cette région sont particuliers. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement, avant de signer le moindre document.

Acheter une Maison en Ombrie : Spécificités et Défauts de Conformité

Vous avez repéré une maison en Ombrie ? Avez-vous vérifié si son état de fait correspond à son état de droit, tel qu’il figure au cadastre et au sein des autorisations d’urbanisme ? Avez-vous contrôlé la continuité des titres de propriété ? Le bien est-il libre de droits de tiers ? Tout semble en ordre ?

Acheter une Maison en Ombrie en Sécurité

Méfiance Justifiée

Méfiez-vous. Contrairement aux indications fournies par l’agent immobilier ou le vendeur, cette maison pourrait être non-conforme.

Absence de Rapport de Conformité

Contrairement à d’autres régions d’Italie, en Ombrie, le vendeur ne doit pas obligatoirement fournir à l’acheteur de rapport de conformité. La délivrance de ce document est pourtant essentielle. Produit et signé par un technicien habilité, celui-ci atteste de la conformité urbanistique et cadastrale du bien (« Relazione di rispondenza edilizia e conformità catastale« ).

Risques Accrus

Par conséquent, les risques d’acheter une maison non-conforme sont automatiquement plus élevés en Ombrie. Il est fréquent que l’état du bien, tel qu’il figure au cadastre, ne corresponde pas à celui approuvé au sein des autorisations d’urbanisme. Pour des raisons économiques et administratives, des travaux sont souvent réalisés de manière abusive en Italie. Identifier ces abus et défauts au sein d’une maison peut être difficile sans effectuer au préalable une analyse minutieuse de la documentation.

Responsabilités de l’Acheteur

En tant que nouveau propriétaire, l’acheteur devient responsable économiquement, civilement et pénalement de l’ensemble des défauts du bien. L’amnistie d’un abus, lorsque celle-ci peut être obtenue, peut requérir du temps et coûter cher. De surcroît, il convient de noter que la présence du moindre défaut de conformité peut bloquer l’obtention de nouveaux permis de constuire ou le développement d’activités de mise en location.

Précautions en matière d’Accès et de Servitudes

Il est possible que l’un des accès à la maison ciblée se fasse par un chemin situé partiellement ou intégralement sur la parcelle de terrain d’un voisin. Dans ce cas, il convient de structurer et rédiger les contrats minutieusement afin de garantir le transfert de la titularité du droit de passage. De même, il est possible qu’une partie du terrain faissant l’objet de la vente soit utilisée par d’autres personnes. Pour acheter une maison en Ombrie en toute sécurité, il est donc essentiel d’identifier toutes les servitudes de passage et d’appréhender l’ensemble de leurs modalités avant de signer le moindre document.

Risques Sismiques en Ombrie

L’Ombrie est une région qui a déjà été sujette à d’importantes secousses sismiques, en raison de sa localisation. En cas d’achat d’une maison dans cette région, il est essentiel d’appréhender les risques liés aux séismes. A cette fin, il est utile de faire établir un rapport géologique et une expertise structurale du bien, dans le but d’évaluer sa vulnérabilité et garantir la sécurité des occupants.

Acheter une Maison en Ombrie : Pour conclure…

L’agent immobilier n’étant pas tenu de garantir le niveau de conformité du bien qu’il présente, le notaire ne réalisant pas les contrôles et le vendeur ne devant pas remettre à l’acquéreur un rapport de conformité, il est fondamental, pour acheter une maison en Ombrie, d’en réaliser un audit préliminaire. De cette manière, vous vous assurerez que vous ne deviendrez pas responsables d’éventuels défauts préexistants.

Votre avocat spécialisé en droit immobilier prendra en charge l’ensemble de la procédure. D’une part, il vérifiera la documentation (urbanistique, cadastrale, hypothécaire, énergétique, etc.). D’autre part, il rédigera les divers contrats que vous devrez signer. Il réalisera également l’ensemble des formalités adminsitratives et vous accompagnera chez le notaire le jour de la signature de l’acte.

Celui-ci s’assurera que l’acte de vente n’encourt pas de risques d’annulation et que vous fassiez l’acquisition d’un bien parfaitement en règle avec les normes urbanistiques et cadastrales.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Ombrie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter un appartement à Venise

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations pour acheter un appartement à Venise en toute sécurité.

En raison de son riche héritage culturel, Venise attire chaque année plusieurs millions de touristes et quelques milliers d’investisseurs. Nombreux sont ceux qui souhaitent y acheter un appartement pour des vacances ou le développement d’une activité commerciale.

La forte vocation touristique de Venise a favorisé la diffusion rapide de la location de courte durée. A ce jour, dans le centre historique de Venise, il existe plusieurs milliers de baux touristiques régulièrement ouverts.

La location d’appartements ou de parties d’appartements pour des séjours de courte durée semble être la formule préférée des touristes. Au fil des années, la demande pour ce type d’hospitalité n’a cessé de croître. Celle-ci attire désormais régulièrement l’attention des médias et du monde politique.

Cette attention a donné lieu à diverses tentatives de contrôle et de réglementation du phénomène.

Par conséquent, avant d’acheter un appartement à Venise, il convient de connaître certains points clés de la procédure d’achat et de s’assurer de la faisabilité de son projet. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un appartement à VeniseAcheter un appartement à Venise

L’achat d’un appartement à Venise peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’un appartement à Venise se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour une première consultation GRATUITE.

 

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien que vous souhaitez acheter à Venise, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Pour acheter un appartement à Venise, les parties peuvent ensuite signer un compromis de vente. Ce contrat fixe les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Acheter un appartement à VeniseLes spécificités liées à l’achat d’un appartement à Venise: Les locations touristiques de courte durée

Afin d’amortir un crédit ou de générer des revenus complémentaires, il est commun de souhaiter mettre en location son logement. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise dans le but d’y développer une activité de mise en location, il convient de s’assurer en amont de la signature de tout document de la faisabilité de votre projet.

Les modalités d’ouverture d’une location touristique de courte durée à Venise sont particulières. Ces dernières diffèrent de celles couramment rencontrées en Vénétie ou dans n’importe quelle autre région d’Italie.

Outre aux règles générales établies au niveau national et régional, il existe une série de normes vénitiennes spécifiques.

Le règlement de construction du 15 février 2020 a fixé toute une série de contraintes et de limitations. Celles-ci dérivent notamment de la volonté de préserver le patrimoine architectural si particulier de Venise.

Par ce texte, le maire a tenté de freiner la prolifération des locations touristiques de courte durée dans le centre historique.

L’imposition des fosses septiques dans les logements

Le principal élément utile pour limiter le développement des locations à Venise est l’imposition de fosses septiques dans les logements. Plus qu’une simple présence, ces dernières doivent être conformes aux normes en vigueur.

Les bâtis utilisés comme B&B, location touristique ou toute autre forme d’activité touristique incluse dans la loi régionale n° 11/2013 et gérée sous forme entrepreneuriale, sont désormais soumis à l’obligation de mise en conformité des fosses aux normes en vigueur. La même obligation s’applique aux bâtis utilisés pour des activités de location touristique, gérées sous forme non entrepreneuriale, activées après l’entrée en vigueur dudit règlement.

En raison de sa configuration, Venise ne permet pas toujours la réalisation de fosses septiques sur son territoire. De surcroît, même lorsque celle-ci est théoriquement possible, elle est en pratique souvent limitée par le défaut d’obtention des autorisations nécessaires, des litiges et règles de copropriété, ou en raison d’un coût trop élevé.

En outre, il existe toute une série de règles mineures complémentaires qui limitent le développement de baux touristiques.

Il s’agit notamment des dispositions relatives à la taxe de séjour, qui est presque doublée pour les locations de courte durée à Venise par rapport à d’autres formes d’hospitalité (hôtels, B&B, etc.). De même, certaines dispositions prévoient l’apposition de plaques portant le code d’identification régional attribué aux locations touristiques.

Acheter un appartement à Venise: s’il s’agit d’un Bien Culturel

L’achat d’un bien culturel à Venise nécessite de suivre les étapes définies par le Code du patrimoine culturel.

Tout d’abord, l’acte de vente est soumis à la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption par le ministère de la Culture et les collectivités territoriales.

Ce droit doit s’exercer dans les soixante jours suivant la communication à la Surintendance compétente. Pendant ce délai, les effets de l’acte sont suspendus, le titre de propriété est en attente. Une fois ce délai écoulé sans exercice du droit de préemption, le bien peut être transféré à l’acquéreur. Ensuite, un acte d’accomplissement doit être signé et enregistré dans les vingt jours suivant la fin du délai de soixante jours. Il confirme que le droit de préemption n’a pas été exercé et valide le contrat de vente. Il est essentiel de respecter ces étapes pour finaliser l’achat d’un bien culturel à Venise.

Si le logement que vous voulez acheter est un bien culturel,  le vendeur doit mentionner cette circonstance dès le stade de l’offre d’achat, sous peine de nullité ;

Le risque étant que si l’Etat exerce son droit de préemption après la vente, vous aurez certainement déja versé les sommes sur le compte courant de la partie venderesse. Il pourrait alors être difficile de les récuperer si vous ne vous faites pas assister par un avocat.

Pour conclure…

Il est certainement possible d’ouvrir un bail touristique à Venise. Toutefois, la quantité de normes régissant cette activité imposent une attention particulière.

Pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la souscription de toute offre d’achat, la faisabilité de votre projet.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un appartement à Venise, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter un appartement à Venise, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Sicile

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison en Sicile.

La récente promesse faite par le ministre des infrastructures italien, M. Salvini, de la pose d’une première pierre au projet de construction du pont du détroit de Messine d’ici l’été 2024 pourrait bien faire repartir à la hausse les prix du marché immobilier en Sicile.

En raison de son riche patrimoine naturel, culturel et historique mais également de ses perspectives de raccordement à la Calabre et à l’italie continentale, la Sicile devrait, dans les prochains mois, attirer de nombreux touristes et investisseurs.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de connaître quelques points clés de la procédure d’achat. Nous évoquerons donc ici les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il convient donc dans un premier temps de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison en Sicile se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier que vous souhaitez acheter, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore quant aux aspects fiscaux liés à son acquisition. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Ce type de document n’est généralement pas adapté, ni aux caractéristiques du bien immobilier, ni aux besoins de l’acquéreur. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte définitif de vente.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte séquestre du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Toutefois, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet de réaliser de véritables économies. Celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les spécificités liées à l’achat d’une maison en Sicile

L’achat d’une maison en Sicile comporte de nombreuses particularités. Celles-ci sont notamment liées aux défauts de conformité urbanistique des biens qui composent son marché. En outre, certaines démarches adminsitratives spécifiques sont à mettre en oeuvre.

Les abus de construction en Sicile

Selon une enquête du SIAB (Système d’information sur les Abus de construction), la Sicile comporterait au 30 mars 2021 plus de 30 000 abus de construction. Cela représente près de 14,5 % du nombre total d’abus commis en Italie. Pour la seule année 2020, la Sicile a enregistré 1 650 abus de construction. Ces chiffres, extraits du rapport Ecomafia 2021 de Legambiente, font de la Sicile la région d’Italie sur le territoire de laquelle figurent le plus grand nombre d’abus de construction.

A la différence de nombreux de ses homologues européens (notaire français, belge, suisse, etc.), le notaire italien ne vérifie pas le niveau de conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit le transfert de propriété.

En conséquence, il est malheureusement fréquent que des investisseurs, pensant acquérir un bien totalement conforme (conformément aux instructions du vendeur ou de l’agent immobilier) achètent une maison en Sicile non conforme sur le plan urbanistique ou cadastral. Ces derniers font par la suite directement face à de réelles difficultés pour obtenir un permis de construire, développer une activité de mise en location du bien ou le revendre à un investisseur assisté par un avocat.

En outre, lorsque l’administration italienne découvre cet abus et que le paiement d’une amende ne permet pas d’obtenir l’amnistie, cette dernière exige la destruction de la partie non conforme. De surcroît, il est difficile d’obtenir l’amnistie d’un abus commis dans des zones soumises à des contraintes spécifiques en Sicile.

Par un arrêt n° 2371 rendu le 15 septembre 2023, le Tribunal administratif régional de Sicile a confirmé le bien-fondé d’une décision de refus d’amnistie d’un garage, construit abusivement dans une zone restreinte.

En rejetant le recours du requérant, le Tribunal a rappelé que, les travaux non autorisés ne peuvent pas être amnistiés s’ils « ont été réalisés sur des terrains soumis à des contraintes imposées par des lois nationales et régionales pour la protection des intérêts hydrogéologiques et des aquifères, des biens environnementaux et paysagers, ainsi que des parcs nationaux, régionaux et provinciaux et des zones protégées ».

C’est ainsi que de nombreux investisseurs, ne sécurisant pas suffisamment leurs intérêts, engrangent en Sicile d’importantes pertes sur le plan économique et matériel.

Le recueil nécessaire d’une autorisation préfectorale pour acheter une maison dans les îles siciliennes

L’ensemble des îles italiennes, dont les îles siciliennes (îles éoliennes, Ustica, îles égades, îles Pélages, Pantelleria, Lampedusa) sont des « zones frontalières militairement importantes ». Dans ces zones, le transfert de propriété est plus encadré et requiert l’obtention au préalable de diverses autorisations.

Conformément aux articles 2 et 6 de l’annexe F de la loi n° 2248 du 20 mars 1865, le transfert de biens immobiliers situés dans des zones frontalières considérées comme militairement importantes nécessite l’obtention au préalable de l’approbation préfectorale. En l’absence d’approbation par le préfet compétent, tout acte de vente conclu dans ces zones est considéré comme étant « dépourvu d’efficacité juridique ».

Ainsi, pour pouvoir acheter un bien immobilier dans les iles siciliennes et s’assurer de la validité de son titre de propriété, il convient de réaliser les formalités nécessaires à l’obtention de ladite approbation préfectorale.

Pour conclure…

Il est tout à fait possible d’acheter une maison en Sicile de façon sécurisée. Toutefois, pour éviter la survenance du moindre désagrément, il est primordial de vérifier, avant la signature de tout document, le niveau de conformité urbanistique et cadastral du bien immobilier faisant l’objet de votre intérêt. Il convient également de réaliser toutes les formalités administratives nécessaires.

Pour acheter une maison en Sicile, il convient de regrouper et d’analyser l’ensemble des documents relatifs au bien immobilier. De cette manière, vous vous assurerez de la faisabilité de votre projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions.

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Sicile, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc recommandé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et francophone avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Sicile, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

Tous droits réservés. L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.n Toscane. 2 maison Toscane. 3 maison Toscane. 4 maison Toscane. 5 maison Toscane. 6 maison Toscane. Villa toscane.

Acheter une maison dans les Abruzzes

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’achat d’une maison dans les Abruzzes.

La région des Abruzzes est située au cœur de l’Italie. Moins connue que d’autres régions, elle est pourtant un véritable trésor possédant des paysages pittoresques, un charme authentique et une riche histoire culturelle. Que ce soit pour y vivre ou y investir, cette région offre de nombreuses opportunités pour ceux qui souhaitent acheter une maison. Dans cet article, nous vous guiderons à travers le processus d’achat d’une maison dans les Abruzzes, tout en vous faisant découvrir les nombreux atouts de cette région italienne.

Pourquoi choisir les Abruzzes pour acheter une maison?

La région des Abruzzes présente de nombreux avantages pour les investisseurs immobiliers en Italie. Outre à la beauté de ses paysages et à la rénommée de sa gastronomie, cette région est réputée pour la qualité de vie qu’elle offre.

La région bénéficie d’un avantage géographique majeur : sa frontière ouest est située à seulement 50 kilomètres de Rome, la capitale italienne. Les Abruzzes présentent ainsi un intérêt particulier pour ceux qui souhaitent allier un cadre de vie pittoresque avec une proximité de la vie urbaine.

En comparaison à d’autres régions italiennes plus populaires telles que la Toscane ou le Lazio, les prix de l’immobilier dans les Abruzzes sont généralement plus abordables. Ces prix varient en fonction de l’emplacement et des caractéristiques des propriétés. Selon les données récentes, il est possible d’acquérir une maison de campagne typique à partir de 100.000,00 euros, tandis qu’une villa avec vue sur la mer peut coûter entre 200.000,00 et 500.000,00 euros. Pour obtenir des informations précises sur les prix actuels et les offres disponibles, il est recommandé de consulter les agences immobilières locales.

La procédure d’achat d’une maison dans les Abruzzes

L’achat d’une maison dans les Abruzzes peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière.

L’achat d’une maison dans les Abruzzes se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’OFFRE D’ACHAT (OU « PROPOSTA DI ACQUISTO »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

LE COMPROMIS DE VENTE (OU « CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’ACTE DÉFINITIF DE VENTE (OU « ROGITO NOTARILE »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison dans les Abruzzes

Il est essentiel de prendre certaines précautions pour réussir l’achat d’une maison dans les Abruzzes :

  1. Faire appel à un agent immobilier professionnel : Collaborer avec un agent immobilier qualifié, assuré et inscrit auprès de la chambre de commerce locale peut vous aider à trouver la maison qui correspond à vos attentes et faciliter l’ensemble du processus d’achat.
  2. Engager un avocat spécialisé : Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier italien pour vous accompagner dans la structuration et sécurisation de votre investissement.
  3. Effectuer une vérification approfondie : Avant d’acheter une maison en Abruzzes, effectuez une inspection minutieuse de celle-ci et examinez l’ensemble de la documentation relative à la propriété (titres de propriété, permis de construire, planimétries, extraits cadastraux, DPE, etc).
  4. Évaluer les coûts supplémentaires : En plus du prix d’achat du bien, prenez en considération dans le calcul de votre budget les frais supplémentaires liés à votre investissement tels que les impôts, les frais de notaire, la commission de l’agent immboilier, les coûts d’entretien, etc.

En suivant ces précautions et en vous entourant des bons professionnels, vous pouvez acheter une maison en Abruzzes en toute confiance et profiter pleinement de tout ce que cette région italienne a à vous offrir.

Conclusion

Pour acheter une maison dans les Abruzzes, suivez les étapes, prenez des précautions et entourez-vous de professionnels compétents et transparents. Que ce soit pour vivre ou investir en Italie, la région des Abruzzes offre de nombreuses opportunités et un cadre de vie exceptionnel.

Il est important de noter que ces démarches peuvent varier en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque propriété. Il est donc conseillé de consulter un professionnel du droit immobilier pour vous accompagner tout au long du processus d’achat.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison dans les Abruzzes, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Traduction de documents italiens en français.

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Assurez-vous de bien comprendre les documents avant de les signer

Lors de transactions immobilières en Italie, la traduction de documents italiens en français (et vice-versa) est très importante. Votre traducteur doit être compétent à la fois sur le plan juridique et linguistique.

En cas de problème ou de litige, la version italienne prévaudra toujours. Il est donc essentiel de vous assurer que vous compreniez bien chaque document avant de le signer.

La version italienne des documents prévaut toujours

Tous les documents juridiques relatifs aux transactions immobilières en Italie doivent être vérifiés par un notaire (notaio).

Le rôle du notaire est de superviser la vente, de rédiger l’acte de vente et d’authentifier la transaction. En outre, le notaire perçoit les taxes liées à la transaction.

Le droit italien étant applicable aux transactions immobilières en Italie, les documents doivent tous être rédigés en italien, quelle que soit la nationalité des parties.

De nombreux acheteurs étrangers souhaitent disposer d’une copie de l’ensemble des documents dans leur propre langue. En réalité, lorsqu’un acheteur ne maîtrise pas couramment la langue italienne, ce dernier doit obligatoirement faire traduire l’acte de vente. Un interprète devra également l’assister le jour la signature de l’acte de vente.

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Notre guide couvre tous les aspects du processus d’achat afin de vous permettre d’acheter en toute confiance.

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Le processus d’achat d’une propriété en Italie

Le processus d’achat d’un bien immobilier en Italie est différent de celui de nombreuses autres régions du monde. Tout d’abord, l’acheteur souscrit une offre d’achat. Si le vendeur l’ accepte, l’acheteur verse une première somme à titre d’acompte. Ensuite, l’acheteur et le vendeur signent éventuellement un compromis de vente. À ce stade, l’acheteur verse un acompte supplémentaire, généralement un minimum de 10 % du prix de vente. Enfin, les parties signent l’acte de vente. À la fin de la vente, l’acheteur verse les sommes dues au titre du solde de la transaction, ainsi que des divers frais et taxes.

Il est important que tous les acteurs impliqués dans une transaction comprennent les implications de chacune de ces étapes. Les sommes déposées comme dépôts peuvent être très difficiles à récupérer et vous pouvez encourir des pénalités si vous vous retirez de la vente. Il est essentiel de veiller à ce que vos contrats soient correctement structurés et sécurisent suffisament vos intérêts.

Tout ce que vous signez au cours du processus d’achat a des implications juridiques et financières

Que vous soyez sur le point de signer une offre d’achat (proposta di acquisto), un compromis de vente (contratto preliminare di vendita), l’acte de vente (atto di vendita) ou tout autre document relatif au bien immobilier, il est important de noter que ces derniers définiront les conditions juridiques et financières de votre achat immobilier en Italie. 

Traduire des documents juridiques

De nombreux agents immobiliers utilisent de simples formulaires pour les contrats. Il s’agit souvent de documents se présentant sous la forme d’un texte à trous. Parfois, les agents immobiliers fournissent également une traduction de ces formulaires. Si la traduction peut bien sûr être utile pour avoir une compréhension d’ensemble, le langage juridique italien est technique et complexe. Ces traductions de formulaires sont rarement précises et peuvent même être trompeuses.

Nous avons géré de nombreux cas où des acheteurs ont été trompés par une prise de décision fondée sur la base de traductions imprécises.

Lors de la signature de l’acte de vente, en présence d’un notaire, le droit italien exige la présence d’un interprète si les acheteurs ne parlent pas couramment l’italien.

Nous vous conseillons de vous assurer que la personne à qui vous confiez la traduction de documents juridiques soit qualifiée à la fois sur le plan linguistique et juridique. Il est également important de choisir une personne qui n’a pas de conflits d’intérêts.

Enfin …

Bien que l’engagement d’un avocat (avvocato) ne soit pas une obligation dans le cadre d’un achat immobilier en Italie, la plupart des experts conseillent de demander un avis juridique indépendant avant de signer tout document. L’une des principales raisons de l’intervention d’un avocat est de protéger vos intérêts en controllant le bien immobilier faisant l’objet de votre transaction et rédigeant lui-même vos contrats.

Si vous avez besoin d’aide ou de conseils concernant une transaction immobilière en Italie ou la traduction de documents juridiques, n’hésitez pas à nous contacter. Notre équipe est là pour vous aider.

Acheter une maison en Italie depuis le Canada

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La loi sur la restriction de l’achat de biens immobiliers à l’étranger (Foreign Property Purchase Restriction Act – ci-après « FPPRA ») est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Cette loi introduit pour les Canadiens des restrictions en matière d‘investissement immobilier pour certains types d’achats à l’étranger. Toutefois, ceux-ci peuvent toujours acheter une maison en Italie sous réserve du respect de certaines conditions.

Le FPPRA repose sur une règle de réciprocité par défaut

En raison du FPPRA, des restrictions s’appliquent aux Canadiens qui souhaitent acheter une maison en Italie. Fondée sur le principe de la réciprocité, cette loi impose des restrictions similaires aux Italiens. Désormais, ces derniers ne peuvent plus acheter certains types de biens immobiliers au Canada.

Quel est l’objectif des restrictions à l’investissement immobilier canadien à l’étranger ?

La principale raison de l’introduction du FPPRA est de remédier au ralentissement du marché immobilier canadien. L’économie canadienne ayant connu des difficultés ces dernières années, la demande de logements a diminué. Cette situation a entraîné une surabondance de biens immobiliers invendus et une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Afin de protéger le marché immobilier canadien, le gouvernement a donc introduit le FPPRA. Ce dernier empêche les Canadiens d’investir leur argent dans des biens immobiliers à l’étranger. L’objectif est de conserver les fonds des canadiens sur le marché canadien et de stimuler l’économie du pays.

Toutefois, l’adoption de cette loi a entrainé de nombreuses réactions. De nombreux Canadiens soutiennent qu’ils devraient être libres d’investir leur argent comme ils le souhaitent. En outre, nombreux sont ceux qui estiment que cette loi viole leurs droits. Celle-ci doit être réexaminée et éventuellement abrogée en 2025.

En dépit des restrictions imposées aux investissements immobiliers à l’étranger, les Canadiens peuvent toujours acheter une maison en Italie

En principe, les Canadiens qui ont signé des contrats immobiliers avant l’entrée en vigueur du FPPRA peuvent conclure leur achat. Toutefois, les notaires italiens attendent actuellement de recevoir les directives de l’Association des Notaires Italiens concernant la mise en œuvre de cette nouvelle loi. Les notaires italiens effectueront une appréciation casuistique de chacun des ressortissants canadiensachetant une propriété en Italie, jusqu’à ce que les directives soient adoptées.

En outre, les Canadiens disposent toujours d’autres moyens pour acheter une propriété en Italie.

  1. Une personne qui réside temporairement en Italie en vertu de la loi sur la protection des réfugiés (Refugee Protection Act) ou qui bénéficie d’un statut de réfugié peut acheter une maison en Italie.
  2. L’achat en indivision réalisé par un citoyen italien, un citoyen de l’UE ou un résident italien avec son conjoint ou partenaire canadien est également une option. L’achat en indivision signifie que le Canadien et son conjoint ou partenaire sont conjointement propriétaires de la propriété en Italie. Les propriétaires indivis ont les mêmes droits et responsabilités sur la propriété, notamment en matière d‘utilisation, d‘entretien, de taxes et de coûts associés. Si l’un des copropriétaires décède, sa part de propriété est en principe transmise au copropriétaire survivant. De même, en cas de vente, les copropriétaires partageront le produit de la vente.
  3. Certaines circonstances particulières prévues par le droit italien peuvent permettre aux Canadiens d’acheter une propriété en Italie. Par exemple, si un Canadien a des liens familiaux étroits ou des intérêts commerciaux en Italie, il peut acheter une maison, sous certaines conditions.
  4. Dans certains cas, un État étranger peut acheter une propriété en Italie pour des raisons diplomatiques ou consulaires. Il s’agit généralement de fournir une résidence au personnel diplomatique ou d’établir une ambassade ou un consulat.

Les normes et conditions relatives au bénéfice de ces options peuvent varier. Tout Canadien souhaitant acheter une maison en Italie devrait donc consulter un avocat. Il est important que ce dernier maîtrise le droit italien, le droit canadien et le FPPRA.

Enfin …

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’obtention d’un visa de résidence élective en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

1. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

2. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

Meilleurs endroits où vivre en Italie : Top 5 des villes

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Les villes italiennes où la qualité de vie est la plus élevée

Le célèbre journal économique « Il Sole 24 Ore » analyse chaque année, depuis 1991, le niveau de qualité de vie dans les villes italiennes.

Il est d’usage de regrouper les 90 indicateurs de l’étude en six macro-catégories : Prospérité & consommation, Économie & emploi, Justice & sécurité, Développement démographique, Environnement & services et Culture & loisirs. Dans cet article, nous vous présentons les meilleurs endroits où vivre en Italie selon les données de 2022.

Les meilleurs endroits où vivre en Italie

Voici les cinq villes italiennes où la qualité de vie est considérée la plus élevée en 2022 :

1. BOLOGNE

Pour la cinquième fois sur le podium, la capitale de l’Émilie-Romagne se démarque à bien des égards. Tel est notamment le cas dans les domaines de l’éducation, des services de santé et de l’innovation. C’est ici que se trouve l’une des meilleures universités d’Europe. Peuplée d’environ 390 000 habitants, Bologne est une (petite) métropole offrant une vaste sélection de services et de loisirs culturels, mais sans le chaos caractéristique de Rome et de Milan. Seul bémol : en matière de sécurité, Bologne occupe l’un des derniers rangs, même si elle s’est quelque peu améliorée l’année dernière.

2. BOLZANO

La belle capitale du Tyrol du Sud occupe régulièrement l’une des premières places, en raison de notes élevées dans la majorité des catégories. En outre, sa situation géographique lui confère un attrait considérable sur le plan des sports et des loisirs. Dans l’ensemble, comme les années précédentes, les provinces de la région du Trentin-Haut-Adige sont les mieux classées en termes de qualité de vie.

3.ET 4. FLORENCE ET SIENNE

Florence et Sienne sont incontestablement deux des plus belles villes du monde.  Celles-ci se distinguent par leur niveau de qualité de vie.

À la surprise générale, Florence a nettement évolué ces derniers temps. Depuis 2003, la ville n’occupait plus l’une des premières places. Avec Pise (10ème place), Florence et Sienne font de la Toscane l’une des régions les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Florence occupe la première place dans la catégorie Culture & Loisirs, et la sixième en matière environnementale. Au sein de ces mêmes catégories, Sienne se classe respectivement quatrième et deuxième. Florence est cependant la plus mal classée en termes de sécurité et de prévention de la criminalité. Sienne fait beaucoup mieux dans ce domaine. En revanche, celle-ci occupe une moins bonne place en dans la catégorie Economie & Emploi.

5. TRENTE

La plus grande ville de la région du Trentin-Haut-Adige impressionne par sa vaste offre de loisirs. Cela est en partie dû à la proximité des Dolomites mais pas seulement. L’offre sportive y est particulièrement riche. En outre, on note la forte présence d’entreprises start-up. Trente occupe la deuxième place au niveau national dans le domaine des entreprises et de l’innovation, derrière Milan.

Enfin

S’il est vrai que ces 5 villes sont actuellement considérées comme celles possédant la meilleure qualité de vie en Italie, chaque région possède un patrimoine culturel et historique important et des spécificités géographiques, architecturales et culinaires.

Il convient de noter que ces spécificités s’accompagnent souvent de réglementations particulières applicables en matière urbanistique et d’achat de biens immobiliers.

Ainsi, il est primordial d’appréhender ces spécificités en amont de l’entreprise d’un quelconque projet immobilier en Italie, pour ne pas mettre en péril votre investissement.

En règle générale, nous vous conseillons de vous familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous intervenons principalement en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

 

Notre article relatif à Maison en Ombrie: Acheter en Sécurité pourrait vous intéresser.

 

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Vivre en Italie. 2. Vivre en Italie. 3. Vivre en Italie.

Acheter une maison en Toscane

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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Acheter une maison en Italie: Éviter les erreurs

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Acheter une maison en Italie est un beau projet. La complexité du processus et la spécificité du marché ne devraient pas le compromettre

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il convient de vous faire assister par un avocat. Il est primordial que celui-ci soit spécialisé dans le droit immobilier italien et parle couramment français. L’intervention d’un avocat italien, indépendant et francophone au sein de votre transaction peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent sur le long terme.

Choisir votre avocat est une décision importante. Assurez-vous de faire appel à un expert francophone, indépendant et qui ait l’habitude de conseiller des clients internationaux dans le cadre d’investissements immobiliers en Italie.

Outre à sa spécialisation dans le droit immobilier italien, votre avocat doit être :

  • Indépendant. Assurez-vous que votre avocat n’ait aucun lien avec l’agent immobilier, le constructeur ou le vendeur. Un avocat indépendant s’occupera exclusivement de vos intérêts et non de ceux de l’agent immobilier ou du constructeur. Nous vous recommandons de solliciter votre propre avocat plutôt que de suivre les recommandations d’un agent immobilier, de son avocat ou de son expert technique.
  • Francophone. À moins que vous ne parliez couramment l’italien, votre avocat doit être francophone. Celui-ci doit être en mesure de vous comprendre, de vous conseiller et de répondre à l’ensemble de vos interrogations en utilisant des termes que vous comprenez parfaitement. Il serait vain d’engager un expert dont vous ne comprendriez pas le produit de son expertise.
  • Assuré. Vous devez vérifier que votre avocat dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Si un quelconque problème survenait en lien avec ses conseils, vous devriez pouvoir récupérer les sommes investies au titre de son assistance.

Pourquoi confier mon projet immobilier italien à mon avocat ?

Visiter le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est une étape importante mais non suffisante pour sécuriser vos intérêts.

Il serait hasardeux de penser connaitre l’ensemble des caractéristiques et obligations rattachées à un bien immobilier, en se basant uniquement sur la visite effectuée de celui-ci ou les informations délivrées par un agent immobilier. En faisant appel à un avocat, vous aurez une meilleure compréhension des caractéristiques du bien et du processus d’achat italien.

Pour vous permettre d’acheter une maison en Italie en toute sécurité, votre avocat peut :

  • Vous guider et sécuriser vos intérêts tout au long de la procédure d’achat de votre bien immobilier en Italie ;
  • Veiller au respect de vos droits et obligations ;
  • Vérifiez le titre de propriété et contrôler le bien avant de signer tout document qui pourrait avoir des implications financières et juridiques contraignantes ;
  • Organiser des expertises techniques, structurelles et géologiques du bien immobilier ;
  • Examinez et rédiger les documents relatifs au transfert de propriété ;
  • S’occuper des diverses formalités administratives (obtention d’un code fiscal italien, fixation de votre résidence en Italie, ouverture d’un compte bancaire, prise de contact avec les fournisseurs d’énergies pour mettre à jour les contrats, etc.) ;
  • Vous conseiller sur les questions de succession et de fiscalité susceptibles de vous concerner ;
  • Préparer un testament pour gérer le sort de vos biens italiens ;

Quel est le rôle du notaire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en Italie ?

Un notaire italien (Notaio) est un représentant légal du gouvernement italien. Bien qu’il soit également issu d’une formation juridique, l’essence même de sa profession diffère grandement de celle de l’avocat.

Le rôle du notaire en Italie est de superviser la transaction immobilière, de collecter au nom de l’Etat italien les sommes dues pour le paiement des différentes taxes et d’établir, de publier et de transcrire l’acte authentique de vente au sein des registres publics italiens. Celui-ci doit respecter un devoir d’indépendance et d’impartialité dans l’exercice de sa fonction. Il ne peut donc pas agir au nom de l’acheteur ou du vendeur. Seul un avocat sécurisera vos intérêts et vous conseillera spécifiquement sur l’achat de votre bien immobilier et les questions connexes.

Dois-je donner procuration à mon avocat italien pour acheter une maison en Italie ?

Si vous n’êtes pas en Italie pendant le processus d’achat, vous devriez donner procuration spéciale (procura speciale) à votre avocat. De cette manière, vous autorisez une autre personne à effectuer divers actes spécifiques à votre place. Le mandataire peut, notamment, signer pour vous un acte authentique de vente et vous éviter ainsi le déplacement chez le notaire en Italie.

En donnant procuration à une autre personne, vous lui confiez le pouvoir d’agir en votre nom et pour votre compte. Vous devez donc vous assurer de nommer des personnes en qui vous pouvez avoir confiance. En nommant votre avocat, vous bénéficiez de certaines protections. Celui-ci doit respecter certaines règles et exerce sous la surveillance d’un ordre. Outre au niveau de compétence et de confiance en votre mandataire, il convient de vous assurer que vous compreniez parfaitement ce que vous acceptez.

Enfin …

L’achat d’un bien immobilier en Italie comporte certaines particularités, tant au niveau légal que culturel. Il convient donc de sécuriser vos intérêts dès le début de la transaction pour éviter de devoir faire face à d’éventuels désagréments.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous sommes spécialisés en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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