Qu’est-ce que l’usucapion ?

L’usucapion (usucapione) est une procédure légale qui peut vous donner la propriété d’un bien immobilier en Italie sans avoir besoin d’un titre spécifique, tel qu’un acte d’achat ou un testament et sans aucun accord avec le propriétaire du bien.

L’usucapion s’inscrit dans une situation juridique liée à la possession d’une propriété qui doit être sans violence. Cette possession doit être effective, avec une notoriété publique. Après un nombre d’années qui peut être de 10 ou 20 selon les circonstances, vous pouvez obtenir le titre légal et devenir le propriétaire légal de cette propriété ; ceci arrive même si vous savez que le propriétaire de la propriété est une autre personne.

Comment fonctionne l’usucapion ?

Vous devenez propriétaire d’un bien appartenant à quelqu’un d’autre si vous possédez le bien, c’est-à-dire si vous l’utilisez d’une manière ou d’une autre pendant un certain temps et si vous vous comportez, pendant ce temps, comme si vous étiez le propriétaire de ce bien.

D’autre part, le vrai propriétaire doit s’être comporté en ne montrant aucun intérêt pour cette propriété, en laissant la propriété être tacitement utilisée par une autre partie ; typiquement quelqu’un déménageant à l’étranger, ne prenant pas soin de cette propriété et la négligeant.

Quel est le but de tout cela ? L’usucapion a pour but légal de sécuriser les relations juridiques en donnant un privilège sur le bien à quelqu’un qui n’en est pas le propriétaire, mais qui s’en occupe néanmoins, contrairement au propriétaire qui n’en prend pas soin et le néglige complètement.

20 ans pour les biens immobiliers acquis de mauvaise foi. Cela commence dès le moment de la possession. 10 ans s’il s’agit d’une possession de bonne foi. Ce délai doit être continu et sans interruption, afin de convertir cet état de fait (possession) en propriété. Il est nécessaire d’obtenir une décision de justice pour déclarer qu’il y a eu usucapione. Il s’agit d’un état de fait et il doit être caractérisé par le tribunal. Vous pouvez en apporter la preuve par n’importe quel moyen, mais cela se fait généralement par l’intermédiaire de témoins.

La possession paisible qui dure dans le temps sans interruption peut donner titre de propriété d’un bien. Toutefois, il est nécessaire d’obtenir une décision de justice déclarant qu’il y a usucapion.

En conclusion …

Par conséquent, si vous possédez en Italie des biens que vous avez négligés pendant un certain temps, il est conseillé de consulter un avocat pour prévenir les risques liés à l’usucapion.

Notre article concernant l’emphytéose pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

 

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

 

L’achat d’une maison en Italie est pour beaucoup un rêve. C’est aussi un investissement important. Il y a de nombreux aspects à considérer attentivement avant de faire le grand saut. Il s’agit notamment des structures d’achat, de la fiscalité et de la succession.

Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, pensez au long terme. Assurez-vous que c’est pour les bonnes raisons et que vous avez effectué des recherches approfondies. Nous avons demandé à certains de nos clients qui possèdent des biens immobiliers en Italie quels conseils ils donneraient aux acheteurs potentiels en Italie. Vous trouverez ci-dessous une sélection de leurs réponses.

Règles relatives au processus d’achat d’une maison en Italie

« Vous pouvez vous abonner à des revues spécialisées, consulter des informations en ligne, assister aux expositions immobilières organisées en Italie. Mais veillez que les informations récoltées soient fiables. Parfois, les conseils dispensés peuvent être trompeurs ou même incorrects. Il faut analyser les implications de l’achat d’une maison en Italie et les coûts impliqués.  Evaluez le montant des frais généraux, les diverses taxes foncières, les factures d’électricité et de chauffage et les frais de gestion d’un appartement en PPE. »

« L’Italie est un pays merveilleux.l’achat d’une maison en Italie est simple et sûr à condition de faire vos recherches au préalable. Faites appel à des professionnels ayant une bonne réputation pour vous seconder. »

En Italie, l’échange de contrats légaux et les transactions financières ont lieu à un stade assez précoce lors de l’achat d’une maison

« Dès que l’offre pour votre bien immobilier est acceptée, il est essentiel de choisir les bonnes personnes pour vous assister. En droit italien, vous devez faire appel à un notaire (Notaio). »

« Le notaire s’occupe de l’acte de cession et effectue quelques recherches succinctes relatives à la propriété. Selon la loi, un notaire doit rester impartial, il ne peut pas fournir de conseils juridiques à l’acheteur. Les notaires étant les représentants de l’Etat, ils sont chargés de veiller que les taxes foncières soient payées aux autorités. Souvent, le vendeur et l’acheteur partagent les services d’un seul notaire, mais il serait judicieux de nommer votre propre notaire. »

« Le notaire m’ayant offert qu’un service minimum, je vous conseille de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier, il étudiera le contrat de vente sous toutes ses facettes. En plus, obtenir un avis juridique indépendant de la part d’un avocat maitrisant votre langue maternelle est un atout. Le droit italien étant très complexe, l’avocat sera en mesure de vous conseiller en autres sur la négociation du prix, sur votre situation fiscale en Italie et sur les questions successorales. »

 « Il est recommandé de choisir un avocat polyglotte possédant une expertise sur les questions immobilières et les aspects successoraux et fiscaux. »

Assurez-vous que votre agent immobilier soit compétent

« Les agences immobilières en Italie sont strictement réglementées par la loi c’est un moyen sûr d’acheter une propriété. Cependant, vous devriez vérifier que votre agent immobilier possède une assurance responsabilité civile professionnelle et qu’il soit enregistré auprès de la chambre de commerce locale. »

« Signer des documents juridiques, tels que le mandat avec l’agence immobilière et le contrat préliminaire d’achat peut être hasardeux si vous ne maîtrisez pas l’italien et ne possédez pas une réelle compréhension des particularités de la loi italienne, ne soyez pas incité à signer ces documents sans les comprendre en détail. »

« Nous vous recommandons de demander à un avocat d’examiner tous les documents avant de les signer.»

« Soyez attentif à qui vous remettez le montant de la transaction!  Ne jamais donnez les fonds directement au vendeur, mais toujours au notaire ou à votre agent immobilier – pour autant qu’il soit apte d’accepter de tels paiements. »

« Ne soyez pas tenté de payer une partie du prix de vente de main à main.  Cela impliquerait de déclarer un prix de vente déclaré plus bas que le prix réel dans le but de réduire le montant de la taxe sur la transaction immobilière. Bien que cela soit absolument illégal, on pourrait vous inciter à le faire lors de la signature de l’acte de vente. La différence entre le prix déclaré et le montant payé peut inférer négativement sur l’impôt sur le gain en capital lors d’une vente ultérieure de votre propriété. »

Les aspects financiers, prudence!

« Il est essentiel de comprendre le marché immobilier italien avant de soumettre une offre. Tout d’abord, assurez-vous que le montant de votre offre pour le bien soit en adéquation avec le marché. Vous avez une idée précise du prix de l’immobilier dans votre pays de résidence, votre offre en Italie ne peut pas se faire sur la base de cette connaissance. Recherchez le prix de l’immobilier dans la région sur les portails immobiliers et les sites d’agences immobilières. Votre agent immobilier peut également vous conseiller et vous donner une idée du prix que le vendeur serait prêt à accepter. »

« Dans notre cas, nous avons tendance à nous inquiéter, ne parlant pas l’italien nous avons préféré engager un conseiller pour nous assister. N’ayant aucune expérience de l’achat d’une maison en Italie, le Cabinet d’avocats De Tullio nous a aidé tout au long de notre achat d’un bien immobilier. Grâce à des conseils juridiques judicieux, leur connaissance du marché immobilier et leurs conseils en matière d’échange de devises, le Cabinet De Tullio nous a permis de réduire le coût total de notre bien immobilier. Le Cabinet De Tullio nous a également aidés à étudier les conditions d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque italienne. En fin de compte, nous avons décidé de ne pas nous engager dans cette voie, mais cette solution aurait été envisageable. »

L’arpentage d’une propriété n’est pas courant en Italie. Cependant, il est toujours possible de la faire réaliser

« Notre expert (Geometra) a trouvé des problèmes avec la structure du bâtiment et le permis de construire. Il s’agissait de problèmes que nous n’aurions pas pu détecter en visitant la propriété. Nous avons utilisé ces conclusions pour négocier une réduction du prix lors de l’achat d’une maison en Italie. »

«Choisissez un géomètre indépendant, sans vous fier aux conseils du vendeur ou de l’agent immobilier. Assurez-vous que le géomètre maîtrise les spécificités des bâtiments de la région. Obtenez une étude complète. Elle doit porter sur la structure du bâtiment, les permis de construire, l’efficacité énergétique, les risques naturels et industriels, le zonage, l’électricité, l’eau et les systèmes septiques, ainsi que l’utilisation de matériaux dangereux tels que l’amiante et la peinture au plomb. Nous avons parallèlement demandé les conseils d’un architecte car nous prévoyons des travaux de rénovation. »

 Ne négligez pas la planification successorale!

« Selon la loi italienne, vous devez laisser une partie de votre patrimoine à vos héritiers légitimes. Il s’agit de vos enfants ou de vos parents si vous n’avez pas d’enfants. Consultez un professionnel si vous ne souhaitez pas léguer vos biens en Italie aux héritiers légitimes. »

« Il existe de nombreuses façons de structurer les transactions immobilières en Italie. Toutefois, modifier cette structure par la suite est un exercice difficile.Il est donc très important de choisir la structure la plus appropriée avant l’achat d’une maison. Il y a également des implications fiscales en cas de successions, il est donc important d’obtenir des conseils avant de signer tout document relatif à l’achat. »

Avez-vous besoin des services d’un architecte et/ou d’un géomètre, d’un chef de projet, d’un entrepreneur et d’artisans italiens ?  Ou pensez-vous prendre en charge le projet sans aide ?

« La législation et les règles de sécurité et de protection de la santé sur les chantiers de construction sont de plus en plus strictes en Italie. Les travaux pourraient bien nécessiter un permis de construire. Sans une aide professionnelle, votre projet peut rapidement tourner au cauchemar. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions pas entrepris ces projets sans demander des conseils juridiques au préalable, nous dit un client. »

L’achat d’une maison à rénover peut se transformer en gouffre financier.

« Si vous envisagez un projet de rénovation en Italie, il est important de connaître les coûts et les délais probables des travaux. Un projet peut facilement devenir incontrôlable. Demandez plusieurs devis pour les travaux de rénovation prévus avant d’acheter la maison. Établissez un plan réaliste de la façon dont les travaux seront effectués. »

Avez-vous besoin des services d’un architecte et/ou d’un géomètre, d’un chef de projet, d’un entrepreneur et d’artisans italiens ?  Ou pensez-vous prendre en charge le projet sans aide ?

« La législation et les règles de sécurité et de protection de la santé sur les chantiers de construction sont de plus en plus strictes en Italie. Les travaux pourraient bien nécessiter un permis de construire. Sans une aide professionnelle, tout cela peut rapidement tourner au cauchemar. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions pas entrepris les projets sans demander un conseil juridique au préalable. »

Choisissez un promoteur de bonne réputation si vous achetez une propriété sur plan en Italie

« Une conception parfaite sur ordinateur et la possibilité de personnaliser certains éléments de votre future propriété. C’est ce que nous pensions, mais en Italie, acheter une propriété sur plan n’est pas facile ! Les propriétés sur plan ont été à la source de nombreux problèmes au cours des dernières années à cause d’un petit nombre de promoteurs arnaqueurs. De nombreux acheteurs ont perdus une partie de leurs économies. Si vous prévoyez un tel achat, il est indispensable de s’attacher les services d’un avocat. Le droit italien est très complexe et le jargon juridique une langue obscure.  Il est crucial de s’assurer de la bonne réputation du promoteur avant de signer des documents ou de remettre des fonds au promoteur. »

« Vérifier que les développeurs disposent d’une garantie bancaire. En Italie, les promoteurs ne reçoivent aucun financement d’une banque avant qu’un certain nombre de propriétés soit réservées. Vérifiez l’état d’avancement du projet. Assurez-vous que le permis de construire a été approuvé et que les travaux de construction ont commencé ! Il ne faut rien signer avant d’avoir obtenu un avis juridique. Ne remettez jamais le paiement intégral au début du processus. Les paiements doivent être effectués par étapes. Le paiement final ne doit être effectué que lorsque la propriété est terminée. »

« Des clauses pénales peuvent être insérées dans le contrat en cas de d’achèvement tardif. Croyez-moi, vous avez absolument besoin d’un avocat pour garantir la réussite d’un projet sur plan. »

En plus du prix de l’achat d’une maison, prévoyez les coûts supplémentaires

« Les émoluments du notaire et les frais d’agence s’élèvent généralement à 15% du prix d’achat. Les frais de notaire seront basés sur la valeur du bien. Ce montant comprend toutes les taxes ainsi que les droits de mutation.. »

 « Si vous bénéficiez d’un prêt hypothécaire, n’oubliez pas de tenir compte des frais liés au prêt. Il faut également prendre en compte les honoraires de votre avocat et les frais d’arpentage. Dans votre budget annuel, tenez compte des divers impôts fonciers, des frais d’entretien et de gestion du bien. »

En conclusion …

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio guide les acheteurs étrangers dans leurs investissements immobiliers en Italie. Si vous avez besoin de conseils pour acheter une maison en Italie, prenez contact pour une consultation juridique.

Notre article concernant le droit des successions en Italie pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Notez que toute déclaration faite dans cet article est destinée à servir d’explication pratique d’introduction. Elle ne constitue pas un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

Tout contrat relatif à une transaction immobilière italienne doit être rédigé en italien, quelle que soit la nationalité des parties

Cela signifie que les traductions françaises des contrats n’ont aucune valeur juridique en Italie. Pour autant qu’elles soient réalisées de manière professionnelle, les traductions peuvent toutefois être utiles pour comprendre les termes et conditions.

Un traducteur engagé dans une transaction immobilière italienne nécessite une compréhension précise du système juridique italien

Les documents légaux italiens sont très techniques, ritualistes et souvent archaïques en raison de leurs liens étroits avec le droit romain. Enfin, ils peuvent sembler plutôt obscurs à ceux qui n’ont pas de bases légales solides en droit italien.

En effet, il existe des concepts juridiques en droit romain qui n’existent tout simplement pas dans d’autres systèmes juridiques et vice versa. Il existe des concepts qui portent le même nom dans d’autres systèmes juridiques, mais qui ont une autre signification.

Par conséquent, il est indispensable que les traducteurs ou les interprètes s’occupant de ces transactions importantes comprennent exactement les dispositifs légaux et les processus légaux impliqués. En effet, une connaissance approfondie de la terminologie spécialisée  est nécessaire, ainsi qu’une connaissance des concepts légaux impliqués. C’est pourquoi un document ne devrait jamais être signé sans l’aide d’un avocat qualifié bilingue qui peut expliquer toutes les implications de votre engagement.

Les traductions françaises des contrats n’ont aucune valeur juridique en Italie. La version italienne des contrats prévaut devant un tribunal

Les agents immobiliers italiens ont tendance à utiliser des contrats pré-imprimés. Ils proposent parfois une traduction française de ces modèles de contrats. En réalité, ces traductions sont rarement exactes. Ces traductions nécessitent une certaine prudence de la part de l’acheteur. Il est important de souligner qu’en cas de litige, la version italienne d’un contrat prévaudra toujours devant un tribunal.

Dans la phase d’achèvement la plus décisive de la transaction immobilière, vous devrez signer l’acte de vente en présence d’un notaire public. La loi italienne exige la présence d’un interprète si une ou plusieurs parties ne parlent pas couramment l’italien.

Nous vous conseillons de vous assurer que votre interprète est qualifié non seulement d’un point de vue linguistique, mais aussi sur le plan juridique.

Un autre aspect crucial à prendre en compte est l’indépendance de l’interprète afin d’éviter tout conflit d’intérêts. Cela exclut le recours à l’agent immobilier, à un parent ou à un ami des parties impliquées dans la transaction.

L’explication de l’acte de vente est une tâche très délicate que vous devez confier à un professionnel. N’oubliez pas que la version italienne de l’acte prévaudra en cas de litige. Il est donc essentiel de faire appel à un expert.

Les services d’un avocat italien francophone vous assurent une confiance totale dans les traductions et les implications juridiques des contrats italiens

En outre, si des problèmes juridiques surviennent en présence du notaire, lors de la conclusion de l’acte de vente, votre avocat sera en mesure de les résoudre sans délai.

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons une connaissance et une expérience approfondies du droit italien et international. Depuis plus de 55 ans, nous fournissons des services juridiques spécialisés pour les transactions immobilières résidentielles et commerciales. Nous sommes présents dans toute l’Italie.

Quelle que soit votre question de droit, prenez contact avec nous pour une consultation gratuite.

Notre article concernant ventes immobilières internationales en Italie pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.