Le virus COVID-19 déclenche-t-il une clause de force majeure dans les contrats?

La pandémie de COVID-19 déclenche-t-elle une clause de force majeure dans le cadre des contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie ?

Aussi appelée « acte de Dieu », la clause de force majeure dans les contrats est largement connue, mais n’est pas toujours bien comprise.

En général, un cas de force majeure est un événement qui échappe au contrôle de l’une ou l’autre des parties à un contrat. Il empêche ou entrave l’exécution du contrat.

Le virus est une motif très inhabituel pour  déclarer un cas de force majeure, mais la pandémie de coronavirus (COVID-19) n’est pas une situation courante. Elle a entraîné le confinement de pays entiers et limité les mouvements et les voyages des populations.

Les perturbations récentes ont entraîné une augmentation des appels de clients préoccupés par leurs responsabilités et leurs droits en matière de contrats immobiliers italiens.

Une question particulièrement fréquente est de savoir si une clause de « force majeure » exonère les vendeurs et les acheteurs de leurs obligations contractuelles en ce qui concerne les contrats préliminaires et les actes de vente de biens immobiliers en Italie.

Que se passe-t-il avec les contrats immobiliers italiens pendant les restrictions dues au coronavirus ?

L’art. 91, 17 mars 2020 n. 18 (« Decreto Cura Italia ») aborde les responsabilités en cas de non-exécution d’un contrat.
La partie au contrat qui n’exécute pas ses obligations contractuelles est tenue de verser des dommages-intérêts, sauf s’il peut être prouvé que l’inexécution est due à des circonstances résultant d’une cause indépendante de sa volonté.

Cette même loi prévoit des mesures de confinement qui limitent les déplacements, destinées à empêcher la propagation de la maladie du Coronavirus. Le non-respect de ces mesures constitue une infraction pénale en vertu de l’article 650 du code pénal.

La question des mesures de confinement et de la restriction des déplacements constitue un obstacle à la réalisation d’un acte de vente. Non seulement pour ceux qui doivent se déplacer d’une commune italienne à une autre, mais surtout pour les personnes impliquées dans des transactions immobilières transfrontalières.

Les mesures de confinement peuvent rendre difficile voire impossible la réalisation d’un acte de vente chez un notaire.

Recours juridiques

Prolongations

Les parties peuvent être en mesure de négocier une prolongation du délai contractuel pour la réalisation d’un acte de vente.

Acte privé non authentifié

Pour éviter le dépassement du délai contractuel, les parties peuvent également conclure l’acte de vente au moyen d’un acte sous seing privé non authentifié.

Conformément à l’art. 1350 du Code civil italien, les parties devront répéter le processus de transcription et d’authentification à une date ultérieure. Cela sera possible lorsque les restrictions seront allégées. Le fait de ne pas faire authentifier et transcrire ultérieurement un acte de vente pourrait rendre l’acte de vente invalide.

Procuration

En conférant une procuration limitée, vous pouvez demander à quelqu’un de vous représenter en Italie. En optant pour une procuration, il est important que vous confiiez vos affaires à une personne compétente, telle qu’un avocat. Il est déconseillé de nommer une personne qui n’a pas d’expérience.

Protéger le paiement de votre bien immobilier à l’aide d’un compte de dépôt

Nous vous conseillons d’utiliser un compte de dépôt pour protéger le paiement de votre bien immobilier en Italie. Ceci non seulement pendant la pandémie, mais dans toutes les circonstances. Connu sous le nom de « Deposito Prezzo » en italien. Cet arrangement peut se faire auprès d’un notaire, qui se portera garant de votre transaction.

Clause de force majeure : Je suis en train de négocier un contrat préliminaire pour un bien immobilier. Que dois-je faire ?

En négociant l’achat d’une propriété en Italie, veillez à inclure une clause de « force majeure » dans le contrat préliminaire. Cette clause doit tenir compte d’un large éventail d’événements. Non seulement les sinistres naturels et les événements catastrophiques, mais aussi les épidémies et les pandémies.

En conclusion …

Pour une assistance juridique pendant la pandémie, nous sommes là pour vous aider et vous guider.

Vous pouvez joindre le cabinet d’avocats De Tullio par courriel.

Notre article concernant Coronavirus: procuration pendant les restrictions pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

 

Avant de procéder à la rénovation d’un bien immobilier en Italie, informez-vous !

Rénover un bien immobilier en Italie implique de s’assurer que tous les travaux sont conformes aux exigences légales. Dans le cas contraire, vous vous exposez à des poursuites pénales.

Rénover un bien immobilier en Italie est un processus complexe qui requiert de nombreuses compétences. L’obtention d’une assistance juridique facilitera l’ensemble du processus de rénovation et, surtout, garantira que toutes les exigences légales sont respectées dans les délais prescrits.

Le support juridique peut permettre d’économiser de l’argent et d’atténuer le risque de responsabilités pénales et de poursuites judiciaires.

Procédure légale de diligence raisonnable

Avant d’acheter un projet de rénovation en Italie, il est essentiel de faire des recherches approfondies sur la demeure. Cette étape de diligence juridique permet de vérifier, entre autres choses, l’état de conformité avec la planification municipale et les documents du registre foncier.

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous offrons une gamme complète de services pour évaluer la situation juridique avant l’achat d’une propriété ou avant de commencer les travaux de rénovation.

Premièrement, nous pouvons vérifier que l’état actuel (de facto) et l’état officiel (de jure) de la propriété correspondent à tous les documents déposés au cadastre. Deuxièmement, nous pouvons rechercher tous les permis de construire déposés auprès du bureau technique municipal et vérifier qu’ils sont en ordre. Troisièmement, nous pouvons vérifier, à partir des registres municipaux, que l’ensemble de la propriété, y compris les agrandissements et les dépendances, dispose des autorisations d’urbanisme nécessaires.

Sans les éléments ci-dessus, vous ne pourrez pas obtenir l’autorisation de commencer les travaux de rénovation. La rénovation de la propriété nécessitera que vous demandiez les permis pertinents auprès de la municipalité locale.

Acheter pour rénover

Une fois que vous êtes sûr que la propriété répond aux exigences légales et aux spécifications structurelles et que vous avez décidé de procéder à l’achat, le fait d’avoir un professionnel juridique à vos côtés vous aidera à négocier le prix de la propriété et à garantir le bon déroulement de l’achat.

Choisissez un avocat spécialisé dans l’immobilier et compétent en matière de droit et de réglementation de la construction. N’oubliez pas que si vous entreprenez des travaux qui ne sont pas conformes à la loi, vous risquez d’être poursuivi en justice. En Italie, cela peut signifier une affaire longue et coûteuse et nécessitera évidemment des services juridiques. Il peut donc être plus rentable, à long terme, de prévoir des services juridiques dès le début de votre projet.

Rénover un bien immobilier en Italie. Un guide pratique en plusieurs étapes

Conception et permis de construire

Une fois que vous êtes propriétaire du bien, des experts techniques – un géomètre et/ou un architecte – évaluent son état de fait et conçoivent les travaux de rénovation.

Les plans doivent être conformes aux dispositions de la législation en vigueur, notamment en matière d’efficacité énergétique et d’assainissement.

Vous devrez également respecter les règles de zonage et d’urbanisme dans la conception.

Afin d’établir des offres appropriées, il convient de dresser une liste complète des matériaux et des finitions dès la phase de conception.

Devis de construction

Ensuite, vous devrez choisir une entreprise de construction pour réaliser les travaux.

Cette étape consiste à soumettre le projet exécutif – établi par votre géomètre ou votre architecte – et le cahier des charges des travaux susmentionnés à au moins trois entreprises. Vous disposerez ainsi d’un comparatif qui vous aidera à choisir l’offre la plus compétitive et la plus adaptée.

En général, pour une rénovation, trois types d’entreprises interviennent (construction, électricien, plombier).

Pour simplifier la gestion des travaux, il est conseillé de ne contracter qu’une seule entreprise, qui sous-traitera ensuite les travaux. Il est essentiel de vérifier que l’entreprise de construction que vous choisissez est en conformité avec les exigences fiscales italiennes, notamment par le biais du DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Ce document atteste que l’entreprise verse des cotisations de sécurité sociale pour le compte de ses employés.

Afin d’éviter les conflits d’intérêts, il est conseillé de nommer un maître d’œuvre sans lien avec l’entreprise de construction.

Contrat de construction

L’étape suivante consiste à rédiger un contrat détaillé avec l’entreprise de construction. Il s’agit d’un domaine qui nécessite une connaissance approfondie de la loi. Ce contrat garantit votre protection juridique pendant et après l’achèvement de vos travaux de construction. Le contrat est d’une importance capitale, surtout si vous avez besoin de recourir à la justice ultérieurement. Le contrat doit être conforme à la loi. De plus, il doit définir les obligations de l’entreprise de construction.

Avantages fiscaux

Il est également conseillé de vérifier quelles déductions fiscales et/ou quels types de financement sont disponibles. Même si vous avez déjà commencé les travaux de rénovation, des subventions deviennent disponibles périodiquement.

Permis de construire et commencement des travaux de rénovation

Il faut déclarer officiellement le propriétaire, le maître d’œuvre et l’entreprise de construction et demander le permis de construire correspondant. Le bureau technique municipal local est responsable de la remise du permis de construire. Lorsque vous aurez reçu l’autorisation correspondante, les travaux de construction pourront commencer.

Il faut établir un plan de sécurité et de coordination (Piano di Sicurezza e Coordinamento). Ce plan doit être conforme au décret législatif 81/08. Un coordinateur de la sécurité (Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione) doit être désigné pour superviser les travaux de construction. L’entreprise de construction doit respecter les conditions spécifiées dans le plan de sécurité. L’entreprise doit également établir son propre plan opérationnel de sécurité (Piano Operativo di Sicurezza, POS). Le traitement et la gestion des déchets du chantier doivent être effectués conformément à la législation locale en matière d’élimination.

Clôture du chantier

Lorsque les travaux seront terminés, il conviendra de faire évaluer, inspecter et approuver le tout. Ensuite, la valeur cadastrale de la propriété doit être mise à jour dans le registre foncier et vous pouvez demander un certificat d’habitabilité.

En conclusion…

Envisagez-vous de rénover une propriété en Italie ? Avez-vous des problèmes avec un projet de rénovation en Italie ? Si vous souhaitez un soutien ou de plus amples informations, nos professionnels juridiques peuvent vous aider. Nous pouvons faciliter votre projet en vous guidant, en vous conseillant et en vous protégeant tout au long de la procédure. Contactez-nous.

 

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Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

Il est essentiel d’acheter un terrain approprié pour construire une maison en Italie

Construire ou faire construire une maison dans son propre pays peut être assez compliqué, mais quand il s’agit de construire une nouvelle maison en Italie, les choses peuvent devenir vraiment difficiles. L’achat de la parcelle de terrain pour construire est crucial.

Si vous vous décidez à construire une nouvelle maison, vous serez assujetti à des règlements et à des autorisations de construire rigoureuses. Si des travaux sont effectués en violation des autorisations ou ne sont pas conformes à la réglementation, vous pourriez faire l’objet de poursuites pénales. Cette procédure sera longue et coûteuse. Cela pourrait avoir une incidence sur la vendabilité future de la propriété et, dans le pire des cas, pourrait même mener à un ordre de démolition.

Mettre en place la bonne équipe

Vous aurez à traiter avec de nombreux professionnels et à faire face à de nombreuses restrictions légales. La construction d’une maison en Italie exige une connaissance approfondie de la législation italienne. Les aspects techniques doivent être pris en compte. La coopération avec les entreprises de construction et les entrepreneurs doit être établie. Pour éviter tout piège potentiel, il est recommandé de consulter un avocat avant de chercher un terrain à bâtir.

La participation de nos avocats vous permettra de gérer le processus de construction en toute sérénité. Nous vous guiderons à chaque étape de ce qui est un projet très complexe.

Quelles sont les étapes de la construction d’une maison en Italie ?

Tout d’abord, vérifiez avant d’acheter. Est-il réellement possible de construire sur le terrain que vous souhaitez acheter ? Si oui, quelle taille de propriété pouvez-vous construire ? Ces informations peuvent être obtenues auprès du registre foncier, des certificats d’utilisation prévue et en vérifiant la présence d’éventuelles restrictions liées au zonage et à l’urbanisme.

Ensuite, il faut demander à un architecte, un géomètre ou un ingénieur de concevoir la propriété. Celle-ci doit tenir compte de la législation en vigueur en matière d’efficacité énergétique et des incitations éventuelles.

Durant cette phase, nous vous recommandons de définir, en détail, une liste de matériaux et de finitions. Vous devriez ensuite commencer à obtenir des devis auprès d’entreprises de construction ou de constructeurs.

Troisièmement, il faudra demander les permis d’urbanisme et de construction et/ou les autorisations appropriées. La demande doit passer par la municipalité locale. Selon la municipalité, l’autorisation peut prendre plusieurs mois.

L’étape clé suivante consiste à choisir l’entreprise de construction qui réalisera les travaux de construction, en spécifiant une liste détaillée des travaux et du projet, telle qu’elle a été préalablement établie par un expert technique. Pour ce faire :

Comment un avocat De Tullio peut aider à faire construire une maison en Italie ?

Nos avocats effectueront un contrôle de solvabilité sur les entreprises de construction envisageables. Il est essentiel de vérifier la situation financière des entreprises de construction afin d’éliminer le risque de choisir une entreprise qui pourrait faire faillite durant votre projet de construction.

Il est conseillé de demander des devis à au moins trois entreprises de construction, afin d’établir un véritablecomparatif.

Habituellement, pour une nouvelle construction, il y a au moins quatre types différents d’entreprises impliquées (excavation, construction, électricien, plombier), mais pour faciliter la gestion, il est conseillé de sous-traiter les travaux à une seule entreprise qui elle-même les sous-traitera. Ceci est important pour n’avoir qu’un seul point de contact sur place.

Il est obligatoire de vérifier la conformité fiscale de l’entreprise de construction, à travers DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Il s’agit d’un document unique attestant que l’entreprise est en règle avec la législation sur les cotisations de sécurité sociale des salariés.

Vous devriez éviter de nommer un maître d’ouvrage lié à l’entreprise de construction. De cette façon, tout conflit d’intérêts est évité.

A ce stade, il est essentiel d’avoir un contrat de construction légalement rédigé. Ceci est essentiel car il vous assure d’avoir toutes les garanties et protections légales tout au long de votre construction.

Que faut-il mettre en place avant de pouvoir commencer à construire ?

Les travaux de construction peuvent commencer une fois que toutes les autorisations nécessaires ont été délivrées par le bureau technique municipal. De plus, il faut désigner un maître d’œuvre et une entreprise de construction.

Un plan de sécurité et de coordination (Piano di Sicurezza e Coordinamento) doit être élaboré conformément au décret législatif 81/08. Un coordinateur de sécurité (Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione) doit être nommé pour superviser la phase de construction. Toutes les entreprises impliquées dans la phase de construction doivent se conformer aux dispositions de ce document et préparer leur propre plan de sécurité opérationnel (Piano Operativo di Sicurezza, POS). Une attention particulière doit être accordée à la gestion des déchets produits sur le chantier. Tous les déchets doivent être traités conformément aux réglementations locales d’élimination.

En conclusion …

Comme vous pouvez le constater, la construction d’une nouvelle maison en Italie n’est pas un processus simple.

Si vous avez besoin de plus amples informations concernant le processus de construction d’une maison, n’hésitez pas à contacter le Cabinet d’Avocats De Tullio à l’adresse électronique suivante: info@detulliolawfirm.com

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Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article ne constitue qu’une introduction pratique générale et non un avis juridique officiel. Cette société décline toute responsabilité quant aux déclarations faites.

Que font les avocats spécialisés dans les successions en Italie ?

Les avocats spécialisés dans les successions italiennes apportent leur aide pour l’exécution des testaments et les procédures juridiques complexes liées aux questions de succession en Italie.

Comment les avocats spécialisés en droit successoral italien peuvent-ils vous aider ?

Faire appel aux services d’un avocat spécialisé dans les successions en Italie simplifie l’administration d’une succession.

Cela comprend le rassemblement de tous les documents relatifs aux biens, aux actifs et/ou aux terrains. Cela permet d’accélérer l’ensemble du processus de succession.

Un avocat italien spécialisé peut vous aider à rédiger des traductions certifiées des documents et à désigner un notaire. En outre, un avocat peut gérer toutes les procédures requises auprès des autorités italiennes compétentes.

De plus, un avocat spécialisé dans les successions en Italie peut indiquer s’il existe des revendications sur les biens et/ou les biens immobiliers. Un avocat peut effectuer des recherches de biens, d’actes et de registres, obtenir une évaluation ou une étude d’un bien pour estimer la valeur de la succession du défunt et déterminer s’il existe des dettes et des obligations.

Par ailleurs, un avocat peut fournir des conseils concernant les procédures d’acceptation ou de renonciation à un héritage et les options dont disposent les bénéficiaires selon la loi italienne.

Un avocat pourra vous apporter un soutien juridique dans les cas suivants :

– obtenir une copie d’un testament public ;

– contester devant les tribunaux italiens un testament rédigé en contradiction avec la législation italienne ;

– gérer l’ensemble du processus d’administration ;

– enregistrer un bien hérité au nom de l’héritier ou des héritiers ou ;

– si le ou les héritiers choisissent de vendre les propriétés et/ou les biens hérités.

Questions fiscales et financières liées à l’héritage italien

Les avocats italiens spécialisés dans les successions peuvent également aider à déterminer la fiscalité liée à un héritage.

En effet, les droits de succession italiens s’appliquent à la totalité de la valeur nette de la succession du défunt. Cela comprend donc aussi bien les biens mobiliers que les biens immobiliers.

Les biens immobiliers comprennent les maisons, les magasins, les immeubles, les terrains agricoles ou à bâtir.

Les biens mobiliers peuvent comprendre, par exemple, les bateaux, les bijoux, les œuvres d’art, les comptes courants bancaires et postaux, l’argent, les investissements tels que les actions, les obligations, les fonds fiduciaires. En outre, les sociétés et les participations dans des sociétés sont imposables. Il existe toutefois des exceptions à cette règle.

L’impôt de base sur les successions en Italie, « Imposta sulle Successioni », équivaut à 8 % de la succession. Toutefois, les taux de l’impôt sur les successions dépendent de la relation du bénéficiaire avec le défunt.

Lorsqu’une succession comprend des comptes bancaires, un avocat spécialisé dans les successions en Italie peut aider à les débloquer.

En conclusion …

Le cabinet d’avocats De Tullio possède plus de 55 ans d’expérience dans la gestion des successions transfrontalières et des questions de planification successorale. Notre équipe multilingue est présente dans toute l’Italie.Notre cabinet est également membre de STEP, la principale association mondiale de praticiens de la succession.

Si vous souhaitez discuter d’un cas avec nous, veuillez nous contacter pour une consultation gratuite.

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Il est à noter que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

 

Acheter en famille à l’étranger peut représenter un bon moyen de répartir le fardeau

L’Overseas Guides Company Ltd. a publié un guide pour acheter à l’étranger en famille. Une maison de vacances est peut-être la chose la plus enrichissante que vous puissiez acheter. Elle vous permet d’apprendre à connaître et à aimer une autre culture. Elle peut être plus relaxante qu’un forfait vacances vers les sites touristiques. Une maison à l’étranger vous offre des vacances quand vous le souhaitez. Vous pouvez également léguer la maison à vos enfants.

« Une maison de vacances à l’étranger possède le pouvoir de maintenir des liens familiaux. Durant l’enfance, les frères et sœurs peuvent se disputer comme des chiffonniers, mais nombreux sont ceux qui se rendent compte qu’ils apprécient davantage la compagnie des uns et des autres en mûrissant. À Noël, chacun se promet de se voir plus souvent, mais l’été venu, la distance se creuse à nouveau. Une maison de vacances peut être la colle qui maintient l’unité de la famille. »

MAIS :

Nous avons tous entendu parler de familles qui se déchirent à cause de l’argent. Comment pouvez-vous vous protéger, protéger votre investissement et les relations les plus proches avec votre famille ?

Il vous faut des protections juridiques qui dureront de génération en génération. Lisez la suite pour obtenir d’excellents conseils à ce sujet, fournis par des avocats spécialisés.

« Il existe de nombreuses façons de structurer les aspects légaux en matière de propriété, et celle que vous adopterez dépendra de circonstances et de préférences propres à votre famille. Par exemple, celui qui investit le plus peut prendre les décisions, ou le chef de famille peut garder le contrôle. »

 » Ce qui est crucial, c’est que vous mettiez en place des structures, et que vous ayez réellement l’intention de les respecter. Aimez votre voisin mais n’abattez pas la haie. Donc, toutes les parties devraient partir du principe que vous risquez de vous disputer et de vous retrouver devant les tribunaux pour discuter de la teneur du contrat, même si c’est la dernière chose qui vous préoccupe actuellement, dans la fébrilité de l’achat. Par exemple, un prêt est-il vraiment un prêt ou bien un frère ou une sœur pense-t-il qu’il s’agit d’un cadeau ? Le temps est-il partagé également ou l’un d’entre vous pense-t-il vraiment que le bien lui appartient plus qu’aux autres ? »

Au fil des ans, les souvenirs s’estompent et de nouveaux membres de la famille entrent en scène. Beaucoup de problèmes vous seront épargnés si vous mettez tout par écrit, et que vous vous souvenez que vous avez fait cela.

Acheter à l’étranger en famille. Il faut penser à la possession, aux paiements et à l’héritage

Nous avons demandé à des avocats étrangers de confiance de nous faire des suggestions sur les modalités juridiques de ce contrat. […]

Selon Giandomenico De Tullio, du cabinet d’avocats De Tullio en Italie, une solution serait que le chef de famille achète la propriété : »En Italie, il serait conseillé de structurer l’investissement de la manière suivante : grand-mère et grand-père achèteraient l' »usufruit » [droit d’usage à vie] en cédant à leurs enfants la nue-propriété. Au décès des grands-parents, les enfants acquerront la pleine propriété du bien sans avoir à gérer la procédure de succession italienne. »

En conclusion …

Lisez l’intégralité du Guide de l’achat à l’étranger en famille ou contactez-nous à l’adresse info@detulliolawfirm.com.

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Publié pour la première fois en Grande-Bretagne en 2017 par : The Overseas Guides Company Ltd. 26-28 Hammersmith Grove, Londres, W6 7BA.
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Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article se veut une introduction pratique générale seulement et n’est pas un avis juridique officiel. Le cabinet n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.