Off-Plan Investitionen

Bei der Off-Plan Investitionen verpflichtet sich der Käufer zum Kauf eines noch nicht erstellten oder gerade im Bau befindlichen Gebäudes von einem Bauträger. Damit sind einige Risiken verbunden.

Das größte Risiko besteht darin, dass der Bauträger bankrott macht und der Käufer sein Geld verliert. Der italienische Gesetzgeber sieht zum Schutz des Käufers solcher Liegenschaften einige Regelungen vor. Gesetz Nr. 122/2005 definiert die Pflicht des Bauträgers, eine Bürgschaft vorzulegen. Dies garantiert dem Käufer, dass im Fall von Bankrott oder Vertragsverletzung das vor der Eigentumsübertragung einbezahlte Geld nicht verloren ist. Gemäß Art. 1 des Gesetzes 122/2005 ist der Bauträger zu dieser Bürgschaft bei Gebäuden im Planungszustand spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet. Sollte eine Bürgschaft nicht vorliegen, ist der Vorvertrag ungültig, es sei denn, der Käufer erklärt explizit dessen Wirksamkeit.

Die Bürgschaft muss im Vorvertrag unmissverständlich aufgeführt werden. Gemäß Art. 2, 122/2005 muss die Bürgschaft von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder von einem von einer ital. Bank zugelassenen Finanzmakler ausgestellt sein. Die Bürgschaft garantiert dem Käufer die Erstattung seiner Anzahlung. Im Fall der Vorausklage(1) auf die Bürgschaft muss der Käufer formell vom Vorvertrag zurücktreten. Es genügt, wenn der Käufer zusammen mit dem Nachweis der erbrachten Zahlungen den Rücktritt vom Vorvertrag schriftlich anfordert.

Der Bürgschaftsgeber ist per Gesetz innerhalb von 30 Tagen zur Erstattung des Geldes verpflichtet. Nach Art. 3, 122/2005 deckt die Bürgschaft auch Folgen aus Gebäudeschäden ab, auch wenn diese nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt wurden. Die durch dieses Gesetz abgedeckten Gebäudeschäden sind in Art. 1699 des italienischen BGB aufgelistet. Die Garantiedauer beträgt 10 Jahre ab der Beendigung der Bauarbeiten.

Sollte der Verkäufer nicht identisch mit dem Bauträger und damit eine andere juristische Einheit sein, ist der Verkäufer verpflichtet, im Rahmen des Kaufvertrags vom Bauträger eine Kopie der Bürgschaft anzufordern und diese dem Käufer zu übergeben. Dazu ist er vertraglich verpflichtet. Wenn Sie eine Off-Plan Investition in Italien in Erwägung ziehen, raten wir Ihnen, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuziehen. Beachten Sie: Ein vom Bauträger oder Immobilienmakler empfohlener Rechtsanwalt wäre nicht unparteiisch!

Avv. Giandomenico De Tullio

(1) Der Prozess bzw. das Verfahren Gläubiger gegen Hauptschuldner bevor gegen den Bürgschaftsgeber oder Unterschuldner vorgegangen wird.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

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Italienisches Erbrecht

Regelungen und Rechtssystem

Nach Art. 46 des Gesetztes 31.05.1995 Nr. 218 unterliegt die Erbfolge dem nationalen Recht des Erblassers zur Zeit des Erbfalls.

Die Erbfolge richtet sich nach dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes hatte.

Ein Deutscher vererbt also nach deutschem Erbrecht.

Der italienische Gesetzgeber hat das Prinzip der “Erbeinheit” eingeführt, das sich wesentlich von dem der “Common Law” Länder unterscheidet.

Es basiert auf der Trennung zwischen Grundvermögen und beweglichem Nachlassvermögen: bei letzterem wird das Gesetz des letzten Wohnortes oder der letzten Staatsbürgerschaft des Erblassers angewandt, während bei Grundvermögen das sog. “lex rei sitae”=Sachenrecht gilt.

D.h. Grundbesitz unterliegt immer dem Recht des Ortes, an dem es sich befindet.

Sollte sich der Nachlass inkl. Grundvermögen in verschiedenen Staaten befinden, ist die wichtigste Konsequenz, dass das jeweilige Grundvermögen nach dem am Ort seiner Belegenheit geltenden Recht vererbt wird.

Die Nachfolgeregelung unterliegt dem für den Erblasser zuständigen nationalen Recht zum Zeitpunkt seines Todes.

Das italienische Erbrecht räumt im Falle des Gesetzeskonflikts die Möglichkeit ein, dem für den ausländischen Erblasser geltenden nationalen Recht gegenüber dem Recht eines anderen Landes Vorrang zu geben.

Eine derartige Verschiebung kann allerdings nur mit Zustimmung des Drittlandes wirksam sein.

Nach Art. 46 Satz 2 kann der Erblasser durch eine ausdrücklich und in Form eines Testaments abgegebene Erklärung die Erbfolge dem Recht des Staates unterwerfen, in dem er wohnt.

Der Erblasser ist jedoch nicht völlig frei über seinen Nachlass zu verfügen, der Erblasser muss bestimmten Erben einen Teil zuweisen gemäß dem sog. Pflichtteilsrecht.

Dem Pflichtteilsberechtigten (legittimari – Familienmitglieder, sofern sie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers in Italien wohnen) fällt – auch wenn der Erblasser anders bestimmt hat – immer dieser Pflichtteil zu.

Wir raten Ihnen dringend mit Unterstützung eines italienischen Rechtsanwalts ein Testament in italienischer Sprache abzufassen, um unerwünschte Konsequenzen aus der “gesetzlichen Erbfolge“ zu vermeiden.

Die “gesetzliche Erbfolge” wird angewandt, wenn kein Testament vorliegt.

Italienisches Recht bestimmt dann, welche Familienmitglieder des Erblassers das Recht auf Erbe haben (in erster Linie der Ehepartner, eheliche und leibliche Kinder sowie deren Nachkommen).

Sollte es keine Erben geben, fällt nach italienischem Recht die in Italien befindliche Erbmasse an den italienischen Staat.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist.

Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information zum italienischen Erbrecht dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

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Rechtliche Voraussetzungen für Vorverträge über Transaktionen im Planungszustand

Der Gesetzgeber hat mit Erlass 122/2005 sehr strenge Anforderungen für Vorverträge bzgl. der Investition von in Planung befindlichen Liegenschaften definiert.

Gemäß Art. 6 des o.g. Erlasses sollte ein Vorvertrag u.a. enthalten:

  • A full description of the parties.
  • Vollständige Benennung der Parteien
  • Details zur Identifikation der Liegenschaft inklusive der Grundbuchangaben (Katasterkarte) des Flurstücks. – Erforderlich ist eine Beschreibung der Liegenschaft inkl. Wohngebäuden, die der Käufer exklusiv nutzt und Gegenstand des Vertrages sind.
  • Details der Baugenehmigung bzw. des Antrags auf die Baugenehmigung. – Das Gesetz erfordert explizit die Angabe jeglicher Belastungen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung..
  • Technische Daten des Gebäudes. – Das Gesetz verlangt eine Zusammenfassung der technischen Daten im Vorvertrag. Diese sollen ausführlich in der technischen Spezifikation als Anlage (capitolato) genannt werden. Diese Spezifikationen dürfen ohne Einverständnis beider Parteien nicht modifiziert werden.
  • Abgabetermin für den Abschluß der Arbeiten
  • Zahlungsweise – Der Gesamtbetrag sollte angegeben werden, auch die Vorauszahlungen. Zahlungen sollten durch Banküberweisung oder eine andere rückverfolgbare Art erfolgen.
  • Details der Bankbürgschaft – Die Bankbürgschaft (Bankgarantie) sollte vor oder zum Abschluss des Vorvertrags ausgestellt und vorgelegt werden.
  • Bestehende Hypotheken oder andere Belastungen – Falls Hypotheken seitens der Baufirma für die gesamte Liegenschaft bestehen, und diese Liegenschaft auf mehrere Käufer aufgeteilt werden soll, ist der Notar erst zur Unterschrift des Kaufvertrags berechtigt, wenn die betreffende Hypothek tatsächlich auf die einzelnen Käufer aufgeteilt worden ist.
  • Der Auftragnehmer muss anwesend sein und sich aufweisen. Der Vorvertrag sollte als Anhänge enthalten:
  • Technische Spezifikationen der Liegenschaft mit Detailangaben zum verwendeten Baumaterial sowie einer Liste der vereinbarten Ausführung und Anpassung.
  • Kopie des Plans wie er beim Antrag zur Baugenehmigung eingereicht wurde.

Was sind die Konsequenzen für den Fall, dass der Vorvertrag eine der Pflichtbestandteile gemäß Art. 6 nicht enthalten sollte?

Entspricht der Vorvertrag nicht den Anforderungen des Art. 6, könnte er für ungültig erklärt werden mit der Begründung, dem zwingenden Recht zu widersprechen (Grundsatz der öfftl. Ordnung).

Die o.g. rechtlichen Anforderungen wurden zum Schutz der Interessen des Käufers definiert, deshalb kann im Falle der Ungültigkeit des Vorvertrags nur der Käufer dagegen Einspruch erheben.

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Grundlagen des italienischen Erbrechts

Grundlagen des italienischen Erbrechts

Das italienische Erbrecht beruht auf der Tradition des Römischen Rechts. Es dient zum Schutz der nächsten Anverwandten und begrenzt zum Teil die Rechte des Erblassers.

Die Zuteilung der Erbmasse – wie im italienischen Testament vom Erblasser festgehalten – nennt sich testamentarische Erbfolge.

Wenn kein Testament vorliegt wird die gesetzliche Erbfolge angewandt. Italienisches Recht bestimmt dann, welche Familienmitglieder (legitime Erben des Erblassers) das Recht auf das Erbe haben – in erster Linie der Ehepartner, eheliche und leibliche Kinder sowie Anverwandte bis zum 6. Grad. Der italienische Gesetzgeber bevorzugt also in Ermangelung eines Testaments die Familie des Erblassers über nicht verwandte Personen. Falls keine Anverwandte bis zum 6. Grad existieren, fällt die Erbmasse an den italienischen Staat.

Die testamentarische und gesetzliche Erbfolge  überschneiden sich mit dem Prinzip der “Pflichtnachfolge”. Das italienische BGB sieht vor, dass nahen Anverwandten (zumeist dem Ehepartner und den Kindern), die sogenannten “Pflichterben”, ein beträchtlicher Anteil der Erbmasse zufällt, auch wenn der Erblasser dies anders bestimmt hat.

Im Gegensatz zum Pflichtteil kann der Erblasser beim Aufsetzen eines italienischen Testaments über einen Teil seines Vermögens frei verfügen. Dies wird vom Gesetz anerkannt, wenn auch teilweise eingeschränkt.  Ein italienisches Testament, das die Rechte der Pflichterben begrenzt, ist jedoch nicht notwendigerweise ungültig. Ein solches Testament ist vollstreckbar, kann aber von den Pflichterben vor Gericht angefochten werden.

Weshalb ein italienisches Testament wichtig ist

Wir empfehlen Ausländern, die eine Immobilie in Italien besitzen, in der Regel immer ein italienisches Testament abzufassen, um zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Immobilie mögliche Probleme für die Erben abzuwenden.

Bevor das Testament eröffnet werden kann, verlangt der Gesetzgeber die Beglaubigung durch einen italienischen Notar.

Der Umgang mit Unterlagen, die auf einer ausländischen Gesetzgebung beruhen, und in einer Fremdsprache abgefasst sind, kann in Italien zu vielen Schwierigkeiten führen.  Ein italienischer Notar wird sich in der Tat erst dazu bereiterklären ein fremdsprachiges Dokument zu beglaubigen, sobald ihm eine sachgemäβe Übersetzung auf Italienisch vorliegt. Das bedeutet, dass ein qualifizierter Übersetzer oder Dolmetscher hinzugezogen werden muss – Kosten, die sehr wahrscheinlich  weitaus höher sind als ein italienisches Testament abzufassen.

Wer ein italienisches Testament aufsetzt, minimiert automatisch das Konfliktpotential der Erben untereinander und stellt sicher, dass die italienischen Behörden ein klares Verständnis von den rechtlichen Rahmenbedingungen haben.

Der Erblasser muss mindestens 18 Jahre alt und bei klarem Verstand sein, um ein italienisches Testament aufsetzen zu können. Nach dem Tod des Erblassers wird das Testament mit Hilfe des Notars veröffentlicht. Infolgedessen können die Erben mit der Testamentseröffnung fortfahren (Denuncia di Successione). Das Testament sollte innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers vollstreckt werden.

Falls sie Fragen zum italienischen Erbrecht haben, wenden Sie sich bitte an unsere Kanzlei.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

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How to buy off plan in Italy?

How to buy off plan in Italy?

Investing in off-plan properties in Italy

Investing off-plan is where a purchaser makes a commitment to buy from a property from developer that has not yet been built or is in the process of being built. This type of investment hides a number of risks, the major one being that the builder goes bankrupt and the buyer loses his money.

Italian legislation provides a number of protections for the buyers of such a type of properties. Law 122/2005 declares the obligation of the builder to offer a surety bond. This is to guarantee the buyer for the money deposited prior to the transfer of ownership of the property, in case of bankruptcy or default.

According to art.1 of Law 122/2005 the builder is obliged to offer such a surety bond at the latest at the moment of the signing of the preliminary contract required in off-plan transactions. In absence of such a surety bond the preliminary contract will be considered void unless the buyer explicitly wants it to produce its effect. The surety has to be clearly mentioned in the preliminary contract.

According to article 2 of Law 122/2005 the surety needs to be a Bank, an Insurance Company or a Financial Broker authorized by the Bank of Italy. The surety bond guarantees the buyer repayment of the money paid as deposit.

In order to request the excussion(1) of the guarantee the buyer has to formally withdrawal from the Preliminary Contract. A written request of withdraw from the buyer, together with evidence of payments, will be sufficient to activate the guarantee. The surety will be obliged by the law to pay the money back within 30 days.

According to art.3 of Law 122/2005 the surety bond will also cover damages arising as a consequence of building defects of the property, even when discovered after the signing of the Deed of Sale. The building defects of the property covered by art.3 are listed in art. 1699 of the Italian civil code. The guarantee for such defects lasts ten years from the finalization of the building works in question. In the case that the seller is a different legal entity from the builder of the property, he is obliged to request from the builder a copy of the surety bond and give it to the buyer.  This is part of his contractual obligations in reference with the Deed of Sale.

If you are considering to invest in an off-plan property in Italy our advice is to contact an independent separate legal adviser. Such would not be the case when the lawyer is recommended by the Developer or the Real Estate Agent.

Avv. Giandomenico De Tullio

(1) The process or proceedings whereby a creditor must proceeds against a principal debtor before proceeding against a surety or subsidiary debtor

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In a real estate transaction is never advisable appointing your solicitor on the grounds of referrals coming from the builder or the real estate agent in order to avoid a possible conflict of interest.”

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