Ответственность агента по недвижимости в Италии

В соответствии с Законом 39/1989 агент по продаже недвижимости должен быть зарегистрирован в местном отделении Торговой Палаты.

При отсутствии регистрации на агента может быть наложен штраф и иные виды наказания, а также прекращено право получения причитающихся ему по договору комиссионных.

Вышеуказанный закон предоставляет потребителю важную гарантию в виде требования об обязательном и соразмерном страховании профессиональной деятельности.

Страховой полис должен покрывать также случаи бездействия.

Согласно статье 1759 Гражданского Кодекса Италии агент по недвижимости обязан информировать стороны сделки об известных ему обстоятельствах, касающихся безопасности сделки.

Следовательно, несмотря на то, что агент по недвижимости не несет ответственности за технико-юридическую проверку обстоятельств, которые могут иметь значение для сделки (due diligence), он обязан информировать клиента о таких обстоятельствах в соответствии с принципами профессиональной деятельности.

Таким образом, агент по недвижимости обязан предоставлять информацию обо всех известных ему обстоятельствах или об обстоятельствах, которые должны были быть ему известны при соблюдении разумной профессиональной осмотрительности.

Неверная или неподтвержденная информация является неприемлемой в соответствии с законом.

Несоблюдение этого принципа может привести к возложению договорной ответственности и к возникновению у покупателя права на возврат уплаченного комиссионного вознаграждения.

В исключительных случаях покупатель также имеет право на возмещение убытков.

Если недобросовестное молчание агента по недвижимости привело к заключению сделки покупателем на условиях, отличных от тех, на которых он бы заключил ее, располагая соответствующей информацией, то агент по недвижимости может быть обязан выплатить разницу.

Согласно статье 1755 Гражданского Кодекса Италии, если сделка совершена благодаря содействию агента, то комиссионное вознаграждение выплачивается обеими сторонами.

Право на такое вознаграждение может возникнуть уже при подписании предварительного соглашения, при условии, что в нем содержатся все существенные условия сделки.

Для возникновения у агента права на комиссионное вознаграждение он должен сыграть решающую роль в совершении сделки.

Простое предоставление информации о потенциальном покупателе без осуществления иных действий недостаточно для возникновения такого права.

Законом не предусмотрен размер комиссионного вознаграждения, и следовательно, стороны могут установить его по своему усмотрению. Размер комиссионного вознаграждения рекомендуется закрепить письменно.

Адвокат Джандоменико Де Туллио

Партнер

De Tullio Law Firm

 

Страхование недвижимости off-plan

Согласно статье 4 Закона 122/2005 строительная компания обязана передать страховой полис в качестве гарантии от возможных существенных конструктивных недостатков объекта недвижимости покупателю в момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Такая гарантия выдается сроком на 10 лет.

Рекомендуется попросить нотариуса сослаться на страховой полис с указанием его реквизитов в тексте договора купли-продажи.

Понятие существенного конструктивного недостатка с течением времени было выработано правовой доктриной.

Изначально оно включало в себя только недостатки, угрожавшие безопасности и устойчивости объекта недвижимости.

В настоящее время содержание понятия расширилось. Оно включает все недостатки, которые могут существенно повлиять на нормальное пользование имуществом. Следовательно, гарантия распространяется на все повреждения, которые могли бы повлиять на нормальное пользование имуществом.

В случае, когда конструктивные недостатки влияют на нормальное пользование имуществом, они могут сказаться и на вторичных элементах конструкции.

Использование недоброкачественных или неподходящих материалов может рассматриваться как значительный недостаток, если оно делает невозможным проживание и требуется проведение ремонтных работ.

Примером значительного недостатка может служить отслаивание плитки в некоторых помещениях квартиры. Другим примером является некачественная кровля крыши, из-за которой возникают протечки. Эти примеры показывают, что смысл понятия «существенного конструктивного недостатка» достаточно широк.

Законом ограничен круг получателей такого страхового полиса: им могут быть только физические лица.

В соответствии с более узким толкованием покупатель должен также квалифицироваться как потребитель. Это означает, что он имеет право на получение полиса только при приобретении объекта недвижимости для личного пользования. Следовательно, использование недвижимости в предпринимательской деятельности прекращает указанное право покупателя.

Стороной, обязанной предоставить страховой плис, является строительная компания.

 

Ryanair magazine

Entreprise De Tullio loi répond à la propriété gourou Jonny Bennar et offre quelquesprécieux conseils sur l’achat d’une propriété en Italie.

S’il vous plaît télécharger le document à partir d’ici.

 

A Place in the Sun – Novembre 2010

Avv. Giandomenico De Tullio explique les risques liés à l’achat d’une propriétéillégale en Italie, en soulignant l’importance d’un audit juridique.

S’il vous plaît télécharger le document à partir d’ici.

Achat maison en Calabre

“The article published in this section appears on the website of the British Consulate in Naples. It is aimed to create public awareness concerning the issue of independence of the legal representation in the context of real estate transactions.

In a real estate transaction is never advisable appointing your solicitor on the grounds of referrals coming from the builder or the real estate agent in order to avoid a possible conflict of interest.”

S’il vous plaît télécharger le document à partir d’ici.

 

De Tullio contribue à l’Ambassadeur de publication

De Tullio a contribué à l’ambassadeur, une publication de la Fondation nationaleitalo-américains (NIAF) en tant que spécialiste de parler immobilier italien réel surles aspects juridiques de l’achat d’une propriété en Italie.

Achat immobilier en Italie du marché d’aujourd’hui est un article de Laura Powell avecla contribution de Giandomenico De Tullio, partenaire du cabinet De Tullio loi.

De Tullio contribue à la publication A Place in the Sun

Un éminent expert juridique sur l’immobilier italien, Tullio De contribue à des publications bien connues en Italie et au Royaume-Uni. A Place in the Sun, le programme TV très connues sur les propriétés à l’étranger, cherche aussi voir De Tullio sur le marché immobilier italien ainsi que ses conseils sur l’immobilier italien.

Les choses à noter à propos des notaires – Le rôle du notaire dans le processus d’achat en Italie le même que c’est dans d’autres parties de l’Europe? Et il est vrai que j’ai besoin de la présence d’un traducteur officiel lorsque je signe l’acte de ventepour ma nouvelle propriété?

De Tullio conseils juridiques pour A Place in the Sun – Les trois principales étapes duprocessus de transfert en Italie.

 

Off-Plan Investitionen

Bei der Off-Plan Investitionen verpflichtet sich der Käufer zum Kauf eines noch nicht erstellten oder gerade im Bau befindlichen Gebäudes von einem Bauträger. Damit sind einige Risiken verbunden.

Das größte Risiko besteht darin, dass der Bauträger bankrott macht und der Käufer sein Geld verliert. Der italienische Gesetzgeber sieht zum Schutz des Käufers solcher Liegenschaften einige Regelungen vor. Gesetz Nr. 122/2005 definiert die Pflicht des Bauträgers, eine Bürgschaft vorzulegen. Dies garantiert dem Käufer, dass im Fall von Bankrott oder Vertragsverletzung das vor der Eigentumsübertragung einbezahlte Geld nicht verloren ist. Gemäß Art. 1 des Gesetzes 122/2005 ist der Bauträger zu dieser Bürgschaft bei Gebäuden im Planungszustand spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet. Sollte eine Bürgschaft nicht vorliegen, ist der Vorvertrag ungültig, es sei denn, der Käufer erklärt explizit dessen Wirksamkeit.

Die Bürgschaft muss im Vorvertrag unmissverständlich aufgeführt werden. Gemäß Art. 2, 122/2005 muss die Bürgschaft von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder von einem von einer ital. Bank zugelassenen Finanzmakler ausgestellt sein. Die Bürgschaft garantiert dem Käufer die Erstattung seiner Anzahlung. Im Fall der Vorausklage(1) auf die Bürgschaft muss der Käufer formell vom Vorvertrag zurücktreten. Es genügt, wenn der Käufer zusammen mit dem Nachweis der erbrachten Zahlungen den Rücktritt vom Vorvertrag schriftlich anfordert.

Der Bürgschaftsgeber ist per Gesetz innerhalb von 30 Tagen zur Erstattung des Geldes verpflichtet. Nach Art. 3, 122/2005 deckt die Bürgschaft auch Folgen aus Gebäudeschäden ab, auch wenn diese nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt wurden. Die durch dieses Gesetz abgedeckten Gebäudeschäden sind in Art. 1699 des italienischen BGB aufgelistet. Die Garantiedauer beträgt 10 Jahre ab der Beendigung der Bauarbeiten.

Sollte der Verkäufer nicht identisch mit dem Bauträger und damit eine andere juristische Einheit sein, ist der Verkäufer verpflichtet, im Rahmen des Kaufvertrags vom Bauträger eine Kopie der Bürgschaft anzufordern und diese dem Käufer zu übergeben. Dazu ist er vertraglich verpflichtet. Wenn Sie eine Off-Plan Investition in Italien in Erwägung ziehen, raten wir Ihnen, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuziehen. Beachten Sie: Ein vom Bauträger oder Immobilienmakler empfohlener Rechtsanwalt wäre nicht unparteiisch!

Avv. Giandomenico De Tullio

(1) Der Prozess bzw. das Verfahren Gläubiger gegen Hauptschuldner bevor gegen den Bürgschaftsgeber oder Unterschuldner vorgegangen wird.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Kontaktieren Sie uns noch heute. Wir finden Lösungen.