Ein Haus in Sizilien kaufen
Um ein Haus in Sizilien zu kaufen, sollten Sie einige wichtige Punkte des Kaufprozesses kennen. Nach einem kurzen Überblick über das Verfahren gehen wir hier auf die Besonderheiten beim Kauf eines Hauses in Sizilien ein.
Das neueste Versprechen des italienischen Infrastrukturministers Salvini, bis zum Sommer 2024 den Grundstein für den Bau der Brücke über die Straße von Messina zu legen, könnte die Preise auf dem Immobilienmarkt in Sizilien wieder ansteigen lassen.
Aufgrund seines reichen natürlichen, kulturellen und historischen Erbes, aber auch wegen seiner Aussichten auf eine Verbindung mit Kalabrien und dem italienischen Festland, dürfte Sizilien in den kommenden Monaten viele Touristen und Investoren anziehen.
Ein Haus in Sizilien kaufen: Der Prozess
Der Kauf eines Hauses in Sizilien kann erhebliche Auswirkungen auf die Art der Verpflichtungen haben, die Sie zu erfüllen haben. Daher sollten Sie sich zunächst mit den wichtigsten Schritten des Immobilienerwerbs vertraut machen.
Der Kauf eines Hauses in Sizilien besteht aus drei großen Schritten:
1) Das Kaufangebot, mit dem der potenzielle Käufer seine Bereitschaft zum Kauf der Immobilie formalisiert;
2) Der Kaufvertrag, in dem sich die Parteien auf die verschiedenen Modalitäten der Transaktion einigen;
3) Die endgültige Verkaufsurkunde, die die Übertragung des Eigentums vom alten auf den neuen Eigentümer sanktioniert.
Das Kaufangebot (oder „proposta di acquisto“)
Wenn Sie die Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, müssen Sie ein Kaufangebot unterzeichnen. Dieses Angebot soll den Verkäufer darüber informieren, dass Sie die Immobilie zu den angegebenen Bedingungen erwerben möchten. Wenn Sie das Angebot annehmen, sind Sie für den Abschluss der Transaktion vertraglich haftbar.
Es ist daher sehr wichtig, dass Sie vor dem Abschluss eines Vertrags die Unterlagen über die Immobilie studieren. Die Dokumentation liefert Ihnen wertvolle Informationen über den Grad der Übereinstimmung mit dem Kataster und der Stadtplanung, über die Funktionstüchtigkeit und Regelmäßigkeit der Einrichtungen und über die steuerlichen Aspekte des Erwerbs. Dieser Schritt ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Projekt in aller Sicherheit verwirklichen können.
Auf der Grundlage dieser Informationen sollte dann ein Kaufangebot verfasst werden, wobei darauf zu achten ist, dass alle Klauseln eingefügt werden, die zur Sicherung Ihrer Interessen notwendig sind. Häufig erhalten Sie von einem Immobilienmakler ein Kaufangebot in Form eines vorgedruckten Formulars. Diese Art von Dokument ist in der Regel weder an die Eigenschaften der Immobilie noch an die Bedürfnisse des Käufers angepasst. Jeder Investor sollte dieses Dokument unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, bevor er es zeichnet. Er kann ihn auch bitten, direkt ein Angebot zu verfassen, das seine Interessen ausreichend absichert.
Die Annahme des Kaufangebots hat zwei Konsequenzen. Zum einen leistet der Käufer eine Anzahlung an den Verkäufer. Bei einem Abbruch der Transaktion könnte der Käufer diese Summe verlieren. Andererseits zieht der Verkäufer die Immobilie vom Immobilienmarkt zurück.
Der Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie (oder «contratto preliminare di compravendita»)
Die Parteien können dann in einem Kompromiss die Modalitäten für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags festlegen.
Dieser Kompromiss enthält alle wesentlichen Informationen für den Abschluss des Verkaufs. Dazu gehören der Preis, die Zahlungsmodalitäten und alle Informationen, die einen erfolgreichen Abschluss des Geschäfts ermöglichen.
Die endgültige Verkaufsurkunde (oder „rogito notarile“)
Der letzte Schritt ist die Erstellung des endgültigen Kaufvertrags durch einen Notar Ihres Vertrauens. Der Erwerber überweist den Restbetrag der Transaktion auf das Konto des Verkäufers. Er kann ihn auch auf das Treuhandkonto des Notars überweisen. Dieser wird es in einem zweiten Schritt an die Verkäuferpartei überweisen. Im Gegenzug übergibt diese die Schlüssel an die erwerbende Partei. Mit der Unterzeichnung der Urkunde wird der Käufer zum neuen wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie.
Nach italienischem Recht muss ein ausländischer Käufer, der die italienische Sprache nicht fließend beherrscht, bei der Unterzeichnung der Urkunde einen Dolmetscher hinzuziehen. Durch die Beauftragung eines zweisprachigen Anwalts können Sie jedoch viel Geld sparen. Er fungiert sowohl als Rechtsberater als auch als Dolmetscher.
Besonderheiten im Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses in Sizilien
Der Kauf eines Hauses in Sizilien ist mit vielen Besonderheiten verbunden. Diese hängen vor allem mit den städtebaulichen Mängeln der Immobilien zusammen, die auf dem Markt angeboten werden. Außerdem sind einige besondere administrative Schritte zu unternehmen.
Ein Haus in Sizilien kaufen: Missbrauch von Bauvorhaben
Umfang des Baumissbrauchs in Sizilien
Gemäß einer Erhebung des SIAB (Informationssystem über Baumissbrauch) gab es am 30. März 2021 in Sizilien mehr als 30.000 Fälle von Baumissbrauch, was fast 14,5 % aller in Italien begangenen Missbräuche entspricht. Im Jahr 2020 wurden allein in Sizilien 1.650 Fälle von Baumissbrauch registriert, wie aus dem Bericht Ecomafia 2021 von Legambiente hervorgeht.
Risiken beim Hauskauf in Sizilien
Im Gegensatz zu vielen seiner europäischen Kollegen überprüft der italienische Notar nicht, ob die Immobilien, deren Eigentumsübertragung er vornimmt, den städtebaulichen und katasterrechtlichen Vorschriften entsprechen. Dadurch kaufen Investoren oft Häuser in Sizilien, die nicht den städtebaulichen oder katastertechnischen Vorschriften entsprechen, was zu erheblichen Problemen führen kann.
Schwierigkeiten bei der Baugenehmigung
Investoren stehen vor echten Schwierigkeiten, eine Baugenehmigung zu erhalten, eine Vermietungsaktivität für die Immobilie zu entwickeln oder sie an einen anderen Investor mit anwaltlicher Unterstützung weiterzuverkaufen, wenn die Immobilie nicht den Vorschriften entspricht.
Juristische Hürden und Gerichtsurteile
Wenn die italienische Verwaltung den Missbrauch entdeckt und die Zahlung einer Geldstrafe nicht zu einer Amnestie führt, verlangt sie außerdem die Vernichtung des nicht konformen Teils. Es ist schwierig, Amnestie für Missbrauch zu erhalten, der in Gebieten mit besonderen Einschränkungen in Sizilien begangen wurde.
Rechtliche Entscheidungen und ihre Konsequenzen
Mit Urteil Nr. 2371 vom 15. September 2023 bestätigte das regionale Verwaltungsgericht von Sizilien die Rechtmäßigkeit einer Entscheidung, mit der die Amnestie für eine Garage verweigert wurde, die missbräuchlich in einem eingeschränkten Gebiet errichtet worden war. Investoren, die ihre Interessen nicht ausreichend schützen, können in Sizilien große wirtschaftliche und materielle Verluste erleiden.
Die notwendige Einholung einer präfektoralen Genehmigung für den Kauf eines Hauses auf den sizilianischen Inseln
Alle italienischen Inseln, einschließlich der sizilianischen Inseln (Äolische Inseln, Ustica, Ägadische Inseln, Pelagische Inseln, Pantelleria, Lampedusa), sind „militärisch wichtige Grenzgebiete“. In diesen Gebieten ist die Übertragung von Eigentum stärker geregelt und erfordert im Vorfeld verschiedene Genehmigungen.
Gemäß Artikel 2 und 6 des Anhangs F des Gesetzes Nr. 2248 vom 20. März 1865 muss die Übertragung von Immobilien in Grenzgebieten, die als militärisch wichtig gelten, vorab von der Präfektur genehmigt werden. Ohne Genehmigung durch den zuständigen Präfekten gilt jeder in diesen Gebieten abgeschlossene Kaufvertrag als „nicht rechtswirksam“.
Um also eine Immobilie auf den sizilianischen Inseln kaufen zu können und die Gültigkeit des Eigentumsrechts zu gewährleisten, müssen Sie die notwendigen Formalitäten erledigen, um die besagte präfektorale Genehmigung zu erhalten.
Abschließend…
Es ist durchaus möglich, ein Haus in Sizilien auf sichere Weise zu kaufen. Um Unannehmlichkeiten zu vermeiden, ist es jedoch wichtig, dass Sie vor der Unterzeichnung aller Dokumente überprüfen, ob die Immobilie, für die Sie sich interessieren, den städtebaulichen und katasterrechtlichen Vorschriften entspricht. Außerdem sollten Sie alle notwendigen Verwaltungsformalitäten erledigen.
Wenn Sie ein Haus in Sizilien kaufen möchten, sollten Sie alle Dokumente, die sich auf die Immobilie beziehen, zusammenstellen und analysieren. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Ihr Vorhaben durchführbar ist und dass Sie keinen möglichen Sanktionen ausgesetzt sind.
Bevor Sie ein Kaufangebot für den Erwerb einer Immobilie in Sizilien abgeben, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie die rechtlichen Auswirkungen vollständig verstanden haben. Das italienische Immobilienrecht ist spezifisch. Es ist daher ratsam, jedes Dokument von einem unabhängigen, spezialisierten und deutschsprachigen Anwalt prüfen zu lassen, bevor Sie es unterschreiben.
Bei De Tullio Law Firm verfügen wir über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung von Immobiliengeschäften in ganz Italien. Wenn Sie ein Haus in Sizilien kaufen möchten, wenden Sie sich an uns. Wir wissen, wie wir Ihr Projekt betreuen können, indem wir es von Anfang bis Ende des Verfahrens absichern und strukturieren.
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Alle in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind unverbindlich und dienen nur zu praktischen Zwecken. In keinem Fall stellen sie eine Rechtsberatung dar oder sind haftbar zu machen.
Es ist klar, dass der toskanische Immobilienmarkt im Jahr 2024 von großem Interesse ist. Sowohl Investoren als auch diejenigen, die ein Ferienhaus suchen, können interessante Möglichkeiten finden. Allerdings kann ein solcher Kauf auch gewisse Risiken bergen, die es zu beherrschen gilt. Nach einem kurzen Überblick über das Verfahren werden wir daher auf die Vorsichtsmaßnahmen eingehen, die bei einer Immobilieninvestition in der Toskana getroffen werden sollten.
Daher ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie in der Toskana die städtebauliche Bestimmung des Gebiets, in dem die Immobilie liegt, sowie die Eigenschaften des Relevanzgrundstücks zu überprüfen. Je nach diesen Faktoren könnte die Möglichkeit, Ihre toskanische Immobilie zu bewohnen, sowohl in rechtlicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht stark beeinflusst werden.
In Italien tauschen Sie rechtsverbindliche Papiere und Geld viel früher aus, sobald Ihr Angebot angenommen wurde. Deshalb ist es wichtig, dass die richtigen Leute auf Ihrer Seite sind, wenn Sie in Italien eine Immobilie kaufen. Nach italienischem Recht müssen Sie einen Notar, einen ‘notaio’, in Anspruch nehmen, der jedoch keineswegs mit einem Anwalt identisch ist. Während sie sich um die Übertragung oder Recherchen kümmern, geben sie Ihnen keine Rechtsberatung. Notare arbeiten für den italienischen Staat, während Ihr eigener Anwalt für Sie arbeitet.”
Stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienmakler qualifiziert ist. Das italienische System der Immobilienagentur ist reguliert und bietet ein sicheres Umfeld für den Kauf, und es ist einfach sicherzustellen, ob Ihr Makler einer der Guten ist. Überprüfen Sie, ob Ihr Immobilienmakler über eine professionelle Versicherung verfügt und bei der örtlichen Handelskammer registriert ist. Es ist von grosser Bedeutung jusristische Dokumente zu unterzeichnen. Aus persönlicher Erfahrung empfiehlt es sich, einen Anwalt über den Papierkram schauen zu lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.”
Renovierungen können eine große Bereicherung sein, aber sie können sich in eine Kostenfalle verwandeln. Planen Sie ein Renovierungsprojekt in Italien? Verstehen Sie die erwarteten Kosten und Zeitrahmen, um Budgetüberschreitungen zu vermeiden. Holen Sie sich mindestens ein paar Angebote ein, bevor Sie für die Immobilie unterschreiben, und machen Sie einen realistischen Plan, wie Sie vorgehen werden. Werden Sie einen Architekten und oder einen Geometer, einen Projektleiter, italienische Bauherren und Handwerker einsetzen oder die Arbeit selbst ausführen? Auch die Baugenehmigung ist entscheidend. Sie können Ihren Anwalt bitten, eine Bedingung in den Vorkaufsvertrag (compromesso) aufzunehmen, die besagt, dass der Kauf von der Genehmigung der Baugenehmigung abhängig ist. Wir haben ein paar Gebäude in Italien renoviert, hätten die Projekte aber nicht durchgeführt, ohne vorher Rechtsberatung eingeholt zu haben.”
Wählen Sie einen seriösen Bauherrn, wenn Sie sich entscheiden, in Italien off-plan zu kaufen. Sieht auf dem Papier gut aus? Gibt es die Möglichkeit, bestimmte Elemente selbst zu gestalten? Das haben wir uns gedacht, aber der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Italien ist nichts für schwache Nerven. Es hat so viele Geschichten von Situationen gegeben, in denen bei Off-Plan-Immobilien sehr viel schief gelaufen ist.
Wenn Sie über den Hauskauf in Italien nachdenken oder Sie eine Frage ganz besonders beschäftigt, 
