Geschäftsbeziehung beim Kauf einer Immobilie in Italien

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Regime patrimoniale coniugale – Geschäftsbeziehungen zwischen Ehepaaren und eingetragenen Partnern mit Wohnsitz in Italien

Dieser Beitrag erläutert die Rechtswahl zur Regulierung der Geschäftsbeziehung zwischen Ehepartnern mit Wohnsitz in Italien.

Das italienische Gesetz 218 / 1995 reformierte das internationale Privatrecht und definiert den Anwendungsbereich der italienischen Gerichtsbarkeit als auch die Kriterien zur Individualisierung der anwendbaren Gesetze.

Immobilienkauf in Italien: ausländische Ehepaare und eingeschriebene Partner in Italien

In der Geschäftsbeziehung zwischen Ehepartnern derselben Staatsangehörigkeit wird das gemeinsame nationale Recht angewandt. Wenn die Ehepartner jedoch unterschiedlicher Staatsangehörigkeit sind, gilt die Gerichtsbarkeit des Staates, in dem die Ehe geschlossen wurde.

Die italienische Gesetzgebung bietet eine weitere Möglichkeit: die Ehepartner können schriftlich vereinbaren, dass ihre Geschäftstätigkeit dem Recht des Staates unterliegen soll, dem mindestens einer der Partner angehört.

Dies muss nicht nur schriftlich, sondern auch im Beisein eines italienischen Notars erfolgen.

Fällt die Wahl auf das italienische Recht, ist es wichtig zu wissen, wie das italienische Recht Geschäftsbeziehungen in Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien regelt.

Eine Gütergemeinschaft bedeutet, dass eine Immobilie einem Paar zu gleichen Teilen gehört

Allgemein gilt der Grundsatz der rechtlichen Gemeinschaft, demzufolge gilt, dass eine von einem Ehepaar erworbene Immobilie beiden zu gleichen Teilen gehören wird.

Alternativ ist die Gütertrennung möglich, dann kann die Immobilie auf einen der Ehepartner eingetragen werden. Zusammenfassend gilt: wenn ein ausländisches Ehepaar seine Geschäftsangelegenheiten nach italienischem Recht regeln will, muss dies durch öffentliche Beurkundung in Gegenwart eines italienischen öffentlich bestellten Notars geschehen.

Im Zusammenhang mit der Eigentümerschaft hat das Ehepaar eine weitere Möglichkeit; neben der Gemeinschaft und der Gütertrennung gibt es noch das Treuhandverhältnis.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Bevor Sie eine Immobilie in Italien kaufen, sollten Sie über Ihre wirtschaftlichen Geschäftsbeziehung nachdenken. Jeder Fall hängt von den persönlichen Umständen ab.

Eine italienische Immobilie zu kaufen ist für die meisten Menschen eine große Investition. Um Ihre Investition zu schützen, sollten Sie daher immer eine unabhängige Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um Ihre Situation zu besprechen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung bei Immobilientransaktionen in ganz Italien.

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

 

Der gesetzliche Rahmen zur Regulierung des internationalen Immobilienverkaufs

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Beim internationalen Immobilienverkäufe kauft ein Bürger oder ein Unternehmen eines Landes eine Immobilie in einem anderen Land

Der gesetzliche Rahmen zur Regulierung des internationalen Immobilienverkäufe basiert im italienischen Recht auf den internationalen Abkommen.

Sollte ein Konflikt zwischen italienischem und internationalem Recht bestehen, ist letzteres vorrangig.

Art. 51 des italienischen Gesetzes n. 218 (31. Mai 1995) definiert, dass eine Liegenschaftsübertragung dem Recht des Ortes unterliegt, an dem sich die Liegenschaft befindet.

Die Römische Konvention (19. Juni 1980) regelt für alle EU Mitgliedstaaten das anzuwendende Vertragsrecht. Die Unterzeichnenden eines Vertrags können für den gesamten Vertrag oder einen Teil davon das anzuwendende Recht sowie den Gerichtstand im Fall von Streitigkeiten wählen.

Das Vertragsrecht

In gegenseitigem Einvernehmen können sie das anzuwendende Vertragsrecht jederzeit ändern (Grundsatz der freien Entscheidung). Wenn das anzuwendende Vertragsrecht von den Parteien nicht explizit definiert wird, unterliegt der Vertrag dem Recht des Staates, der am ehesten betroffen ist. Dies entspricht dem Grundsatz der Maßgeblichkeit (Wohnort oder zuständiger Ort der Verwaltung für die vollziehende Vertragspartei, Hauptsitz oder für den Vollzug des Vertrags verantwortlicher Sitz des Unternehmens).

Internationalen Immobilienverkäufe in Italien. Anwendbares Vertragsrecht

Allerdings gibt es Ausnahmen. Ist Gegenstand des Vertrags unbewegliches Vermögen (Grundbesitz), findet standardmäßig das Recht des Landes, in dem sich der Besitz befindet, Anwendung. Daraus folgt, dass die Transaktion immer den gesetzlichen Anforderungen des italienischen Rechts unterliegt, wenn der Grundbesitz in Italien liegt und die am Verkauf beteiligten Personen in Italien oder anderen Staaten wohnen.

Die Zuständigkeit der Gerichte in Zivil- und Handelssachen

Die EC Rechtsverordnung 44/2001 regelt die gerichtliche Zuständigkeit in Zivilsachen und Handelssachen. Eine richterliche Entscheidung aus einem Mitgliedsstaat ist automatisch anzuerkennen, es sind damit keine speziellen Verfahren verbunden, es sei denn, die Anerkennung wird angefochten. Gemäß dieser Verordnung sind die Gerichte des Landes, in dem sich der Grundbesitz befindet, exklusiv zuständig bei Immobilien-Transaktionen. Wenn also die Immobilie in Italien liegt, sind ausschließlich die italienischen Gerichte zuständig.

Internationalen Immobilienverkäufe in Italien. Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Wenn Sie sich in einer Vertragsangelegenheit unsicher sind, sollten Sie sich an einen italienischen Rechtsanwalt wenden.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über umfassende Kenntnisse und Erfahrungen im italienischen und internationalen Recht. Seit über 55 Jahren bieten wir spezialisierte juristische Dienstleistungen für Transaktionen von Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Italien an. Wenn Sie Hilfe bei Ihrem internationalen Immobilienkauf benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Off-Plan Immobilien in Italien. Checkliste Vorvertrag

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Off-Plan Immobilien in Italien

Bei Investitionen in Off-Plan-Immobilien in Italien verpflichtet sich der Käufer, eine Immobilie von einem Bauträger zu kaufen, die sich entweder noch in der Planungsphase oder im Bau befindet.

Diese Art der Investition birgt eine Reihe von Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Bauträger während des Baus der Immobilie in Konkurs geht und der Käufer das bereits investierte Geld verliert.

Die Vorvertragsphase des Kaufs ist daher entscheidend.

Off-plan Immobilien in Italien. Checkliste für Vorverträge

Der Gesetzgeber hat mit Erlass 122/2005 sehr strenge Anforderungen für Vorverträge bzgl. der Investition von in Planung befindlichen Liegenschaften definiert. Gemäß Art. 6 des o.g Erlasses sollte ein Vorvertrag folgende Inhalte haben.

Eine vollständige Beschreibung der an der Transaktion beteiligten Parteien

Nicht nur der Käufer, sondern auch der Bauträger bzw. das Bauunternehmen.

Angaben zum Grundstück

Angaben zur Identifizierung des Grundstücks einschließlich der Katasterangaben.

Beschreibung des Grundstücks

Beschreibung des Grundstücks einschließlich der Nebengebäude zur ausschließlichen Nutzung durch den Käufer.

Baugenehmigungen

Angaben zur Baugenehmigung bzw. zum Antrag auf eine Baugenehmigung. Darüber hinaus schreibt das Gesetz ausdrücklich vor, dass alle mit der Baugenehmigung zusammenhängenden Fragen erwähnt werden müssen.

Technische Daten

Alle technischen Daten, die das Gebäude betreffen. Das Gesetz verlangt eine Zusammenfassung der technischen Spezifikationen im Vorvertrag. Die vollständigen Daten müssen in einem Anhang (capitolato) enthalten sein. Diese Spezifikationen können nicht ohne die Zustimmung beider Parteien geändert werden.

Fertigstellung

Termin, an dem das Bauwerk fertiggestellt sein wird.

Zahlungen

Art der Zahlung. Nicht nur der Gesamtpreis, sondern auch ein Zahlungsplan für Anzahlungen und Ratenzahlungen. Die Käufer sollten nur Banküberweisungen oder andere nachvollziehbare Zahlungsarten verwenden.

Bankgarantie

Vollständige Angaben zur Bankgarantie. Der Käufer sollte die Bankgarantie bei der Unterzeichnung des Vorvertrags erhalten. Die Bürgschaft sollte daher vor oder spätestens bei Unterzeichnung des Vorvertrags vorliegen.

Darlehen

Alle Hypotheken oder andere Arten von Darlehen für das Bauvorhaben. Wenn eine Hypothek für das gesamte Bauvorhaben auf den Namen der Baufirma oder des Bauträgers lautet, muss die Firma sie auf alle Käufer aufteilen. Ist dies nicht der Fall, kann der Notar den Kaufvertrag nicht rechtsgültig unterzeichnen.

Bauunternehmen

Eine vollständige Liste der am Bau beteiligten Unternehmen und ein Nachweis ihrer Identität.

Anhänge zum Vorvertrag für Off-Plan-Immobilien in Italien

Als Anlagen zum Vorvertrag sollte der Käufer auch die bereits erwähnte vollständige technische Beschreibung der Immobilie erhalten. Darin sollten alle Baumaterialien sowie alle vereinbarten Ausstattungen aufgeführt sein. Außerdem sollte eine Kopie des Plans zur Beantragung der Baugenehmigung beigefügt werden.

Was sind die Konsequenzen für den Fall, dass der Vorvertrag eine der Pflichtbestandteile gemäß Art. 6 nicht enthalten sollte?

Entspricht der Vorvertrag nicht den Anforderungen des Art. 6, könnte er für ungültig erklärt werden mit der Begründung, dem zwingenden Recht zu widersprechen (Grundsatz der öfftl. Ordnung).

Die o.g. rechtlichen Anforderungen wurden zum Schutz der Interessen des Käufers definiert, deshalb kann im Falle der Ungültigkeit des Vorvertrags nur der Käufer dagegen Einspruch erheben.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Der off-plan Immobilienkauf birgt eine Reihe von Risiken. Wir haben mehrere Artikel über den off-plan Immobilienkauf in Italien geschrieben. Sie können unsere Suchfunktion nutzen, um mehr über den Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Italien zu erfahren.

Die Anwaltskanzlei De Tullio ist auf italienisches und grenzüberschreitendes Immobilienrecht spezialisiert. Wir sind in ganz Italien tätig. Wir würden Ihnen immer empfehlen, einen eigenen Anwalt zu beauftragen, um Ihre Interessen zu schützen.Vor der Unterzeichnung von Dokumenten, die sich auf eine Off-Plan-Immobilie beziehen, einschließlich eines Vorvertrags, sollten Sie unabhängigen Rechtsrat einholen.

Wenn Sie sich über irgendeinen Aspekt Ihres Immobilienkaufs in Italien unsicher sind, sind wir für Sie da. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Das könnte Sie auch interessieren: Versicherungsvertrag für italienische Off-Plan-Immobilien. Hier finden Sie unsere Informationsvideos (auf Englisch).


Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Einzugsbescheinigung. Immobilientransaktionen in Italien

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Was ist eine Einzugsbescheinigung?

Die Einzugsbescheinigung (certificato di abitabilità auf Italienisch) beglaubigt, dass eine private Immobilie bezugsbereit ist. Nach eingehender Überprüfung des Zustands der Immobilie bezüglich Sicherheit, Hygiene und Solidität wird der Nachweis von der dafür zuständigen Behörde ausgestellt. Vor der Ausstellung dieser Bescheinigung sollten die betreffenden Behörden gemäβ Rechtsprechung überprüfen, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinspricht.

Wer stellt eine Einzugsbescheinigung aus?

Die Rechtssprechung des Obersten Gerichtshof ist einstimmig der Ansicht, dass die Einzugsbescheinigung bei Immobilientransaktionen eines der Dokumente ist, die der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss erbringen muss. Der Käufer hat freilich ein rechtmäβiges Interesse daran sich zu versichern, ob die Immobilie nutzbar und marktfähig ist. Die obengenannte Bescheinigung ist also ein notwendiger Bestandteil der Immobilie, da es direkte Folgen auf die rechtliche Verwendung der Immobilie hat.

Falls es keine anderslautigen Vereinbarungen gibt, muss der Verkäufer die Einzugsbescheinigung erbringen. Bei Verzug oder Nichterbringung hat dies Vertragsbruch zur Folge. Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden:

“Der Verkäufer einer Immobilie für private Nutzung ist verpflichtet dem Käufer die Einzugsbescheinigung zu erbringen. Andererseits gilt die Immobilie als nicht marktfähig.” (Cass. 23. Januar 2009, n.1701)

Falls keine Einzugsbescheinigung existiert, kann die Eigentumsübertragung auch mittels notarieller Beglaubigung erfolgen, jedoch nur mit dem expliziten Einverständnis des Käufers. Ob diese Bescheinigung existiert oder nicht sollte auf jeden Fall Teil der rechtlichen Sorgfältigkeitsprüfung sein.

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Wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition in Italien interessieren, wenden Sie sich doch an uns. Die Anwaltskanzlei De Tullio berät und begleitet Sie auf Ihrem Weg zum Immobilienerwerb in Italien. Wir verfügen über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Zusammenarbeit mit unseren Kunden in italienischen und grenzüberschreitenden Immobilien-, Familien- und Erbschaftsangelegenheiten. Nehmen Sie Kontakt auf.

 

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Testament. Grundlagen des italienischen Erbrechts

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Vorrang der engen Familie beim italienischen Erbrecht

Das italienische Erbrecht beruht auf der Tradition des Römischen Rechts. Es dient zum Schutz der nächsten Anverwandten und begrenzt zum Teil die Rechte des Erblassers. Die Zuteilung der Erbmasse – wie im italienischen Testament vom Erblasser festgehalten – nennt sich testamentarische Erbfolge.

Die testamentarische Erbfolge in Italien

Wenn kein Testament vorliegt wird die gesetzliche Erbfolge angewandt. Italienisches Recht bestimmt dann, welche Familienmitglieder (legitime Erben des Erblassers) das Recht auf das Erbe haben – in erster Linie der Ehepartner, eheliche und leibliche Kinder sowie Anverwandte bis zum 6. Grad.

Der italienische Gesetzgeber bevorzugt also in Ermangelung eines Testaments die Familie des Erblassers über nicht verwandte Personen. Falls keine Anverwandte bis zum 6. Grad existieren, fällt die Erbmasse an den italienischen Staat.

Die testamentarische und gesetzliche Erbfolge  überschneiden sich mit dem Prinzip der “Pflichtnachfolge”. Das italienische BGB sieht vor, dass nahen Anverwandten (zumeist dem Ehepartner und den Kindern), die sogenannten “Pflichterben”, ein beträchtlicher Anteil der Erbmasse zufällt, auch wenn der Erblasser dies anders bestimmt hat.

Im Gegensatz zum Pflichtteil kann der Erblasser beim Aufsetzen eines italienischen Testaments über einen Teil seines Vermögens frei verfügen. Dies wird vom Gesetz anerkannt, wenn auch teilweise eingeschränkt.  Ein italienisches Testament, das die Rechte der Pflichterben begrenzt, ist jedoch nicht notwendigerweise ungültig. Ein solches Testament ist vollstreckbar, kann aber von den Pflichterben vor Gericht angefochten werden.

Weshalb ein italienisches Testament wichtig ist

Wir empfehlen Ausländern, die eine Immobilie in Italien besitzen, in der Regel immer ein italienisches Testament abzufassen, um zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Immobilie mögliche Probleme für die Erben abzuwenden.

Bevor das Testament eröffnet werden kann, verlangt der Gesetzgeber die Beglaubigung durch einen italienischen Notar.

Der Umgang mit Unterlagen, die auf einer ausländischen Gesetzgebung beruhen, und in einer Fremdsprache abgefasst sind, kann in Italien zu vielen Schwierigkeiten führen.  Ein italienischer Notar wird sich in der Tat erst dazu bereiterklären ein fremdsprachiges Dokument zu beglaubigen, sobald ihm eine sachgemäβe Übersetzung auf Italienisch vorliegt. Das bedeutet, dass ein qualifizierter Übersetzer oder Dolmetscher hinzugezogen werden muss – Kosten, die sehr wahrscheinlich  weitaus höher sind als ein italienisches Testament abzufassen.

Wer ein italienisches Testament aufsetzt, minimiert automatisch das Konfliktpotential der Erben untereinander und stellt sicher, dass die italienischen Behörden ein klares Verständnis von den rechtlichen Rahmenbedingungen haben.

Der Erblasser muss mindestens 18 Jahre alt und bei klarem Verstand sein, um ein italienisches Testament aufsetzen zu können. Nach dem Tod des Erblassers wird das Testament mit Hilfe des Notars veröffentlicht. Infolgedessen können die Erben mit der Testamentseröffnung fortfahren (Denuncia di Successione). Das Testament sollte innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers vollstreckt werden.

EU-Verordnung 650/2012 soll grenzüberschreitende Erbschaftsangelegenheiten vereinfachen

Die auch als Brüssel IV bekannte EU-Verordnung 650/2012 ist seit dem 17. August 2015 in Kraft. Die Verordnung harmonisiert die Erbschaftsregeln in den teilnehmenden EU-Staaten, d. h. in allen Staaten außer Irland und Dänemark. In dem Bemühen, grenzüberschreitende Erbfälle zu vereinfachen, hat die EU einen einzigen, einheitlichen Anknüpfungspunkt – den gewöhnlichen Aufenthalt – eingeführt.

Brüssel IV bietet die Möglichkeit, in Ihrem Testament ein Landesrecht zu wählen

Brüssel IV ermöglicht es Einzelpersonen, das Land ihrer Staatsangehörigkeit für die Vererbung ihres gesamten Nachlasses zu wählen. Wenn eine Person mehrere Staatsangehörigkeiten hat, kann der Erblasser auch eine dieser Staatsangehörigkeiten wählen.

Es liegt in der Verantwortung des Erblassers, in dieser Hinsicht tätig zu werden. Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen, können Sie in Ihrem Testament das Recht eines bestimmten Landes bestimmen. Dies wird als Rechtswahlkodizill bezeichnet.

Wenn Sie Ihr Testament aufsetzen oder überarbeiten wollen, sollten Sie daher in Erwägung ziehen, eine ordnungsgemäß abgefasste Rechtswahlklausel für grenzüberschreitende Erbfälle aufzunehmen.Sie sollten jedoch Fragen wie ausländische Eherechte, Nießbrauch, steuerliche Folgen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf Ihren Nachlass sorgfältig überlegen.

Europäische Nachlasszeugnis

Ein weiterer Vorteil von Brüssel IV ist das Europäische Nachlasszeugnis (ECS). Damit können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter ihren Status nachweisen. Das Zeugnis ist dann in allen anderen EU-Mitgliedstaaten gültig.

Wenn Sie ein italienisches Testament verfassen möchten, Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Viele Menschen schieben die Nachlassplanung auf, weil sie denken, dass sie nicht genug besitzen, dass sie nicht alt genug sind, dass es teuer oder verwirrend sein wird, dass sie später noch viel Zeit dafür haben werden, dass sie nicht wissen, wo sie anfangen sollen oder wer ihnen helfen kann, oder dass sie einfach nicht darüber nachdenken wollen.

Die Nachlassplanung sollte ein fortlaufender Prozess sein, kein einmaliges Ereignis. Sie sollten Ihren Plan überprüfen und aktualisieren, wenn sich Ihre Familie und Ihre Lebensumstände ändern. Dies gilt auch, wenn Sie eine internationale Investition tätigen.

Das italienische Erbrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Wenn Sie Vermögen in mehr als einem Land besitzen, kann dies die Komplexität noch erhöhen. Wir empfehlen Ihnen, für Ihre persönliche Situation unabhängigen Rechtsrat einzuholen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.