Italienischer Fachanwalt für Erbrecht

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Italienienischer Fachanwalt für Nachlass

Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht unterstützt Sie bei der Testamentsvollstreckung und allen erforderlichen Verfahren im Zusammenhang mit Erbsachen in Italien.

Einen kompetenten und erfahrenen Rechtsanwalt zu beauftragen, vereinfacht die Verwaltung eines Nachlasses.

Ein unparteiischer Rechtsanwalt wird Ihnen bei der Zusammenstellung aller Unterlagen zur Immobilie, zu Grundstücken und anderen Vermögenswerten behilflich sein. Dies beschleunigt die Ermittlung der Begünstigten aus dem Nachlass des Verstorbenen.

Das italienische Erbrecht ist komplex. Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht kann Sie bei Ihrer Nachlassplanung unterstützen

Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht unterstützt Sie bei der Ausarbeitung von beglaubigten Übersetzungen von Urkunden, bei der Wahl eines hiesigen Notars und bei allen übrigen Verfahren, die gewährleisten, dass alle Vermögenswerte bei den zuständigen Behörden auf den Begünstigten übertragen werden.

Der Rechtsanwalt kann Ihnen Auskunft geben, ob nach italienischem Erbrecht Rechtsansprüche auf Vermögenswerte oder Immobilien bestehen. Er betreibt Recherchen nach Immoblien, Urkunden und Dokumenten und kann mithilfe von qualifizierten Fachleuten die Immobilie schätzen oder prüfen lassen, um den Wert des Nachlasses ermitteln zu können und um festzustellen, ob der Verstorbene Schulden oder Verbindlichkeiten hinterlassen hat. Ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen, der Rechtsbeistand berät Sie zu den Möglichkeiten, die Ihnen nach italienischem Gesetz offenstehen.

Der Rechtsberater unterstützt Sie bei der Einholung einer Kopie der Testamentseröffnung, bei der Anfechtung eines mit italienischer Gesetzgebung kollidierenden Testaments vor einem italienischen Gericht, bei der Verwaltung Ihres Nachlasses, bei der Registrierung der ererbten Immobilie auf den Namen des Erben oder beim Verkauf der ererbten Immobilien oder Vermögenswerte. Die auf Nachlass spezialisierten Rechtsanwälte ermitteln die Besteuerung der Erbschaft und errechnen die fällige Erbschaftssteuer. Ist ein Bankkonto Teil des Nachlasses, ist Ihnen Ihr Anwalt behilflich bei der Auflösung und der Übertragung der Mittel auf die rechtmässigen Begünstigten.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

 

 

Erbrecht in Italien. Die internationale Perspektive

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Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen für grenzüberschreitende Sachverhalte mit sich. Bei der Regelung von Erbfällen in Italien kommt dem Erbrecht in Italien eine zentrale Bedeutung zu.

Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten bestimmt das internationale Erbrecht, welches nationale Recht anzuwenden ist und welche Behörden zuständig sind.

Das Erbrecht knüpft an den Wohnsitz des Erblassers, dessen Staatsangehörigkeit, die Belegenheit
des Nachlasses oder aber an den Ort an, an dem das Testament errichtet wurde. Aufgrund der unterschiedlichen Anknüpfungspunkte kommt es in der Praxis haeufig zu Kollisionen hinsichtlich der Frage
des anwendbaren Rechts. In Sachen Nachfolgerecht in Italien galt bisher das Heimatrecht der Erblassers.

Die im August 2012 in Kraft getretene Europäische Erbrechtsverordnung bringt wesentliche Änderungen im deutsch-italienischen Rechtsverkehr und insbesondere zum Nachfolgerecht in Italien mit sich.

Die wichtigste Neuerung ist die EU-weite Einführung des Aufenthaltsprinzips. Bisher wurden Deutsche in Italien aufgrund ihrer Staatsangehörigkeit nach deutschem Recht beerbt, zukünftig soll nun das Erbrecht in Italien zur Anwendung kommen.

Bereits existente Testamente sollten daher unbedingt geprüft und regelmäßig an Neuerungen angepasst werden. Wer vorzieht, das Recht des Staates, dem er angehört, zur Anwendung kommen zu lassen, sollte dies in einem Testament bestimmen.

Es ist dringend ratsam, bestehende Testamente durch einen Fachanwalt prüfen zu lassen, insbesondere wenn der Erblasser entweder italienischer Staatsangehöriger ist oder aber beide Staatsangehörigkeiten besitzt. Ebenso im Falle, wenn sich Immobilien eines deutschen oder italienischen Staatsangehörigen in Italien befinden oder aber ein Testament in Italien errichtet wurde.

Die Unterschiede im Nachfolgerecht zwischen Deutschland und Italien

Beim Eintreten der gesetzlichen Erbfolge regelt auch das Erbrecht in Italien die Erbfolge in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser, allerdings kommt es zu einer unterschiedlichen Aufteilung des Nachlasses. Die Kinder des Verstorbenen erben ausnahmslos alle zu gleichen Teilen. Alle übrigen Verwandten mit Ausnahme eines noch lebenden Ehegatten sind von der Erbfolge ausgeschlossen.

Der überlebende Ehegatte teilt sich das Erbe mit den Kindern auf. Sein Erbteil wird nach der Zahl der Kinder bemessen. Ein Kind und ein überlebender Ehegatte erben also jeweils die Hälfte des Erbes. Im Falle mehrerer Kinder fällt ein Drittel des Erbes an den Ehegatten, während die übrigen zwei Drittel gleichmäßig unter den Kindern aufgeteilt werden.

Im Erbrecht in Italien wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zuständige Behörde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu, die Erben zu ermitteln.

Erbrecht in Italien. Rechtswahl

Neben dem italienischen Erbrecht ist auch die im Jahr 2015 eingeführte EU-Erbrechtsverordnung zu erwähnen.  Kurz gesagt, bieten diese Verordnungen den Erblassern die Möglichkeit, den italienischen Grundsatz der Einheitlichkeit der Erbfolge zu ändern.

Infolge der EU-Erbrechtsverordnung können Nicht-Italiener mit Wohnsitz in Italien in ihrem Testament eine Rechtswahl bestimmen. Das bedeutet, dass ein Erblasser festlegen kann, dass das Recht seines Landes oder seiner Staatsangehörigkeit für sein in Italien belegenes Vermögen gelten soll.

Ausserdem, beschränken die EU-Vorschriften die Rechtswahl nicht auf EU-Bürger mit Wohnsitz in Italien. Ein US-Staatsangehöriger könnte beispielsweise das US-Recht für die Rechtsnachfolge seines Vermögens in Italien wählen.

Es sollte jedoch erwähnt werden, dass die Wahl eines Landesrechts sorgfältig überlegt werden muss. Da ein Erblasser Angelegenheiten wie ausländische Eherechte, Nutzniessung, steuerliche Konsequenzen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf einen Nachlass berücksichtigen muss, wäre es ratsam, sich vor dem Handeln beraten zu lassen.

Europäisches Erbschein

Im italienischen Nachfolgerecht wird im Unterschied zum deutschen Erbrecht kein deutscher Erbschein anerkannt. Sobald Vermögen in Italien vererbt wird, muss der Erbe zunächst das italienische Pendant zu einem deutschen Erbschein beantragen. Die zustaendige Behoerde ermittelt dann die Erbfolge und stellt die Erben fest. Der deutsche Erbschein dient dazu die Erben zu ermitteln.

Um grenzüberschreitende Erbfälle zu erleichtern, ist ein zusätzlicher Vorteil der EU-Erbrechtsverordnung von 2015 das Europäische Nachlasszeugnis. Dieses Dokument wird zwar von der für den Erbfall zuständigen Behörde ausgestellt, doch können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter damit ihren Status nachweisen und so ihre Rechte oder Befugnisse in anderen EU-Mitgliedstaaten ausüben.

Die De Tullio Law Firm bietet Ihnen fachkundigen Unterstützung im Erbrecht in Italien

Das italienische Erbrecht ist komplex. Ein italienischer Fachanwalt für Erbrecht kann Sie bei Ihrer Nachlassplanung unterstützen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir können Ihnen helfen.

Es sei darauf hingewiesen, das dieser Artikel nur zur allgemeinen Information dient und keine Rechtsberatung ersetzt. Die De Tullio Law Firm haftet fuer keine hier getroffenen Aussagen.

Off-Plan Investitionen

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Caveat Emptor!

Bei der Off-Plan Investitionen verpflichtet sich der Käufer zum Kauf eines noch nicht erstellten oder gerade im Bau befindlichen Gebäudes von einem Bauträger. Damit sind einige Risiken verbunden.

Das größte Risiko bei Off-Plan-Investitionen besteht darin, dass der Bauträger in Konkurs geht und der Käufer sein Geld verliert

Der italienische Gesetzgeber sieht zum Schutz des Käufers solcher Liegenschaften einige Regelungen vor.

Gesetz Nr. 122/2005 definiert die Pflicht des Bauträgers, eine Bürgschaft vorzulegen. Dies garantiert dem Käufer, dass im Fall von Bankrott oder Vertragsverletzung das vor der Eigentumsübertragung einbezahlte Geld nicht verloren ist.

Gemäß Art. 1 des Gesetzes 122/2005 ist der Bauträger zu dieser Bürgschaft bei Gebäuden im Planungszustand spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet. Sollte eine Bürgschaft nicht vorliegen, ist der Vorvertrag ungültig, es sei denn, der Käufer erklärt explizit dessen Wirksamkeit.

Welchen Schutz bietet das italienische Recht für Off-Plan-Investitionen?

Die Bürgschaft muss im Vorvertrag unmissverständlich aufgeführt werden. Gemäß Art. 2, 122/2005 muss die Bürgschaft von einer Bank, einer Die Bescheinigung muss von einer Versicherungsgesellschaft oder einem von einer italienischen Bank zugelassenen Finanzmakler ausgestellt werden. Die Bürgschaft garantiert dem Käufer die Erstattung seiner Anzahlung. Im Fall der Vorausklage(1) auf die Bürgschaft muss der Käufer formell vom Vorvertrag zurücktreten. Es genügt, wenn der Käufer zusammen mit dem Nachweis der erbrachten Zahlungen den Rücktritt vom Vorvertrag schriftlich anfordert.

Der Bürgschaftsgeber ist per Gesetz innerhalb von 30 Tagen zur Erstattung des Geldes verpflichtet. Nach Art. 3, 122/2005 deckt die Bürgschaft auch Folgen aus Gebäudeschäden ab, auch wenn diese nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt wurden. Die durch dieses Gesetz abgedeckten Gebäudeschäden sind in Art. 1699 des italienischen BGB aufgelistet. Die Garantiedauer beträgt 10 Jahre ab der Beendigung der Bauarbeiten.

Sollte der Verkäufer nicht identisch mit dem Bauträger und damit eine andere juristische Einheit sein, ist der Verkäufer verpflichtet, im Rahmen des Kaufvertrags vom Bauträger eine Kopie der Bürgschaft anzufordern und diese dem Käufer zu übergeben. Dazu ist er vertraglich verpflichtet. Wenn Sie eine Off-Plan Investition in Italien in Erwägung ziehen, raten wir Ihnen, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuziehen. Beachten Sie: Ein vom Bauträger oder Immobilienmakler empfohlener Rechtsanwalt wäre nicht unparteiisch!

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Seit über 55 Jahren bietet die Anwaltskanzlei De Tullio internationalen Kunden unabhängige Rechtsberatung. Wir bieten Dienstleistungen in allen wichtigen Bereichen des italienischen Rechts an, mit besonderer Expertise in den Bereichen Immobilienrecht, Aufenthaltsrecht, Familienrecht und Erbrecht.

Wenn Sie Ihr italienisches Off-Plan oder jede Immobilieninvestition in Italien besprechen möchten, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

(1) Der Prozess bzw. das Verfahren Gläubiger gegen Hauptschuldner bevor gegen den Bürgschaftsgeber oder Unterschuldner vorgegangen wird.

 

Hier finden Sie unsere Informationsvideos (auf Englisch).

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Immobilienmakler in Italien : Rechtsvorschriften und Pflichten

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Registrierungspflicht für Immobilienmakler in Italien

Gemäß Gesetz 39/1989 müssen Immobilienmakler in Italien bei der lokalen Handelskammer registriert sein. Das Versäumnis, dieser Vorschrift nachzukommen, kann zu rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich des Verbots, Courtage zu berechnen. Diese Regelung dient dem Schutz potenzieller Kunden, indem sichergestellt wird, dass Immobilienmakler angemessen versichert sind, um Fahrlässigkeit abzudecken.

Gesetzliche Pflichten für Immobilienmakler in Italien

Gemäß Artikel 1759 des italienischen Bürgerlichen Gesetzbuchs sind Immobilienmakler verpflichtet, alle Parteien über sämtliche relevanten Umstände bezüglich der Sicherheit einer Transaktion zu informieren. Dies erfordert von den Maklern Gewissenhaftigkeit und Sorgfalt bei der Bereitstellung von Informationen, auch wenn rechtlich keine Haftung im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie besteht. Das Gesetz verbietet zudem die Verbreitung falscher oder unverifizierter Informationen.

Die Missachtung dieses Grundsatzes könnte die Vertragshaftung zur Folge haben und damit das Recht des Kunden auf Erstattung der Courtage. Unter bestimmten Umständen könnte der Kunde auch Schadenersatz verlangen. Wenn der Kunde den Vertrag aufgrund fehlender oder falscher Informationen seitens des Immobilienmaklers mit anderen Konditionen abgeschlossen hat, als wenn er richtig informiert gewesen wäre, könnte der Makler zur Zahlung des Unterschiedsbetrags verpflichtet werden.

Provision des Immobilienmaklers in Italien

Art. 1755 des Zivilgesetzbuches berechtigt den Immobilienmakler, beiden Parteien eine Courtage in Rechnung zu stellen, vorausgesetzt dass der Abschluss durch seine Vermittlung zustande kam. Dieses Recht könnte bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags bestehen, sofern dieser Vertrag alle wichtigen Bestandteile enthält. Zum Recht auf die Courtage muss der Makler entscheidend zum Geschäftsabschluss beigetragen haben. Es genügt nicht, einfach nur den Kontakt zu einem potentiellen Käufer herzustellen ohne andere Aufgaben wahrzunehmen.

Das Gesetz regelt nicht die Höhe der Courtage, diese kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist ratsam, die Vereinbarung über die Courtage schriftlich abzufassen.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Immobilienkäufer sollten sich davor hüten, Dokumente zu unterzeichnen, bevor sie sich über die rechtlichen Auswirkungen im Klaren sind. Das italienische Recht ist komplex, und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt die Papiere prüfen zu lassen, bevor Sie sie unterschreiben.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über mehr als 55 Jahre Erfahrung bei Immobilientransaktionen in ganz Italien. Falls Sie Hilfe benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

 

Italienischen Immobilientransaktionen. Übersetzungen von Verträgen

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Die Kenntnis des italienischen Rechtssystems ist für Übersetzer, die sich mit italienischen Immobilientransaktionen befassen, unerlässlich

Alle rechtsverbindlichen Dokumente im Zusammenhang mit italienischen Immobilientransaktionen müssen in italienischer Sprache abgefasst sein. Dies gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit der Parteien.

Die Rechtsterminologie in Italien ist sehr spezifisch, ritualisiert und aufgrund der Verbindung zum römischen Recht oft veraltet. Die Rechtssprache kann daher für Personen, die nicht über ein solides juristisches Hintergrundwissen im italienischen Recht verfügen, undurchsichtig erscheinen. Darüber hinaus gibt es erhebliche Unterschiede zwischen dem italienischen und anderen Rechtssystemen. Dies kann zu Verwirrung führen.

In der Tat gibt es juristische Begriffe aus dem Römischen Recht, die in anderen Rechtsordnungen einfach nicht vorkommen.Umgekehrt gibt es Begriffe mit demselben Namen, aber unterschiedlicher Bedeutung in anderen Rechtssystemen. Folglich ist ein tiefes Verständnis der Rechtssysteme und Rechtswege für Übersetzer oder Dolmetscher bei solch wichtigen Transaktionen unabdingbar. Sowohl die genaue Kenntnis der Fachterminologie als auch der Rechtsbegriffe ist erforderlich.

Aus diesem Grund sollten Sie niemals ein juristisches Dokument unterschreiben, ohne dass Ihnen ein Anwalt die Verpflichtungen in Ihrer eigenen Sprache erklärt.

Die italienische Fassung eines Immobilienvertrags hat vor Gericht Vorrang

Viele Immobilienmakler verwenden vorgedruckte, in andere Sprachen übersetzte Verträge, die jedoch selten vertrauenswürdig sind und den Käufer oft in die Irre führen. Wir betonen dies, weil im Streitfall die italienische Version Vorrang hat. In der kritischen Phase der Transaktion, bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar, verlangt das italienische Recht die Anwesenheit eines Dolmetschers, wenn der Käufer nicht fließend Italienisch spricht.

Wir raten Ihnen sicherzustellen, dass ein Dolmetscher nicht nur sprachlich, sondern auch juristisch ausreichend qualifiziert ist. Ein weiterer wesentlicher Aspekt ist die Unabhängigkeit des Dolmetschers. Ausgeschlossen sind damit zweisprachige Immobilienmakler, ebenso deutsch- oder englischsprachige Verwandte oder Freunde des Verkäufers als auch ein italienischer Englisch bzw. Deutschlehrer.

Die Erklärung des Kaufvertrags, den Sie unterzeichnen wollen, ist eine heikle Angelegenheit und von höchster Wichtigkeit, dies dem Experten zu überlassen.

Denken Sie daran, dass im Zweifelsfall immer die italienische Version des Kaufvertrags gilt. Nur Ihr unabhängiger Rechtsberater ist qualifiziert, Sie während der gesamten Immobilientransaktion zu unterstützen. Sie müssen immer sicher sein, dass Sie zu unterzeichnende Dokumente voll und ganz verstehen, und sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst sind.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Immobilienkäufer sollten sich davor hüten, Dokumente zu unterzeichnen, bevor sie sich über die rechtlichen Auswirkungen im Klaren sind. Das italienische Recht ist komplex, und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt die Papiere prüfen zu lassen, bevor Sie sie unterschreiben.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Durchführung von Immobilientransaktionen in ganz Italien. Falls Sie Hilfe benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

 

Off-Plan-Versicherungsvertrag in Italien

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Versicherungsvertrag für italienische Off-Plan-Immobilien

Nach Art. 4 des Erlasses 122/2005 ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer zum Zeitpunkt der Eigentumsübergabe eine off-plan-Versicherungsvertrag als Garantie im Falle eventueller gravierender Baumängel zu übergeben.

Diese Versicherung deckt 10 Jahre ab. Es ist ratsam, den Notar zu bitten, bei Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrag direkt auf diese Versicherungspolice hinzuweisen.

Wir wollen mit diesem Beitrag die Art der Mängel erläutern, die mit der Versicherung abgedeckt sind. Der Begriff des „gravierenden Baumangels“ hat sich im wesentlichen im Lauf der Zeit und aufgrund der Rechtsprechung entwickelt. Ursprünglich enthielt der Begriff lediglich Mängel, die die Sicherheit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigten. Jetzt umfasst der Begriff auch alle Mängel, die die Bestandssicherheit der Liegenschaft erheblich vermindern könnten. Folglich sind diese Mängel mit der Garantie durch die Versicherungspolice auch abgedeckt.

Welche Arten von Problemen werden durch eine Off-Plan-Versicherungsvertrag abgedeckt?

Wenn ein Baumangel die Bestandssicherheit eines Gebäudes beeinträchtigt, können auch zweitrangige Bestandteile betroffen sein. So kann die Verwendung von schlechten, ungeeigneten Materialien als gravierender Mangel betrachtet werden, sofern die Bewohnbarkeit gefährdet ist und Instandhaltungsarbeiten damit verbunden sind.

Beispiele dafür sind die Ablösung von Fliesen in Wohnungsbereichen oder eine schlechte Dachisolierung verbunden mit Wassereinsickerung. Sie sehen, dass der Begriff „gravierende Baumängel“ sehr weit gefasst ist.

Für wen besteht das Recht auf eine Off-Plan-Versicherungsvertrag?

Die Übergabe einer solchen Versicherungspolice ist gesetzlich eingeschränkt auf Privatpersonen als Käufer. Je nach Auslegung kann diese Berechtigung weiter eingeschränkt werden auf „Verbraucher“, d.h. nur für den Fall, dass der Käufer das Gebäude zur Eigennutzung erwirbt.

Folglich wäre das Recht auf die Versicherungspolice im Fall von gewerblicher Nutzung der Liegenschaft ausgeschlossen.

Es ist das Bauunternehmen, das die Versicherungspolice anbieten muss, so dass der Käufer dieses Recht nicht nur einfordern sollte, sondern sich auch der Haftbarkeit des Bauunternehmers bezüglich evtl. Baumängel bewusst sein muss.

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Immobilienkäufer sollten sich davor hüten, Dokumente zu unterzeichnen, bevor sie sich über die rechtlichen Auswirkungen im Klaren sind. Das italienische Recht ist komplex, und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt die Papiere prüfen zu lassen, bevor Sie sie unterschreiben.

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Geschäftsbeziehung beim Kauf einer Immobilie in Italien

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Regime patrimoniale coniugale – Geschäftsbeziehungen zwischen Ehepaaren und eingetragenen Partnern mit Wohnsitz in Italien

Dieser Beitrag erläutert die Rechtswahl zur Regulierung der Geschäftsbeziehung zwischen Ehepartnern mit Wohnsitz in Italien.

Das italienische Gesetz 218 / 1995 reformierte das internationale Privatrecht und definiert den Anwendungsbereich der italienischen Gerichtsbarkeit als auch die Kriterien zur Individualisierung der anwendbaren Gesetze.

Immobilienkauf in Italien: ausländische Ehepaare und eingeschriebene Partner in Italien

In der Geschäftsbeziehung zwischen Ehepartnern derselben Staatsangehörigkeit wird das gemeinsame nationale Recht angewandt. Wenn die Ehepartner jedoch unterschiedlicher Staatsangehörigkeit sind, gilt die Gerichtsbarkeit des Staates, in dem die Ehe geschlossen wurde.

Die italienische Gesetzgebung bietet eine weitere Möglichkeit: die Ehepartner können schriftlich vereinbaren, dass ihre Geschäftstätigkeit dem Recht des Staates unterliegen soll, dem mindestens einer der Partner angehört.

Dies muss nicht nur schriftlich, sondern auch im Beisein eines italienischen Notars erfolgen.

Fällt die Wahl auf das italienische Recht, ist es wichtig zu wissen, wie das italienische Recht Geschäftsbeziehungen in Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien regelt.

Eine Gütergemeinschaft bedeutet, dass eine Immobilie einem Paar zu gleichen Teilen gehört

Allgemein gilt der Grundsatz der rechtlichen Gemeinschaft, demzufolge gilt, dass eine von einem Ehepaar erworbene Immobilie beiden zu gleichen Teilen gehören wird.

Alternativ ist die Gütertrennung möglich, dann kann die Immobilie auf einen der Ehepartner eingetragen werden. Zusammenfassend gilt: wenn ein ausländisches Ehepaar seine Geschäftsangelegenheiten nach italienischem Recht regeln will, muss dies durch öffentliche Beurkundung in Gegenwart eines italienischen öffentlich bestellten Notars geschehen.

Im Zusammenhang mit der Eigentümerschaft hat das Ehepaar eine weitere Möglichkeit; neben der Gemeinschaft und der Gütertrennung gibt es noch das Treuhandverhältnis.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Bevor Sie eine Immobilie in Italien kaufen, sollten Sie über Ihre wirtschaftlichen Geschäftsbeziehung nachdenken. Jeder Fall hängt von den persönlichen Umständen ab.

Eine italienische Immobilie zu kaufen ist für die meisten Menschen eine große Investition. Um Ihre Investition zu schützen, sollten Sie daher immer eine unabhängige Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, um Ihre Situation zu besprechen.

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Der gesetzliche Rahmen zur Regulierung des internationalen Immobilienverkaufs

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Beim internationalen Immobilienverkäufe kauft ein Bürger oder ein Unternehmen eines Landes eine Immobilie in einem anderen Land

Der gesetzliche Rahmen zur Regulierung des internationalen Immobilienverkäufe basiert im italienischen Recht auf den internationalen Abkommen.

Sollte ein Konflikt zwischen italienischem und internationalem Recht bestehen, ist letzteres vorrangig.

Art. 51 des italienischen Gesetzes n. 218 (31. Mai 1995) definiert, dass eine Liegenschaftsübertragung dem Recht des Ortes unterliegt, an dem sich die Liegenschaft befindet.

Die Römische Konvention (19. Juni 1980) regelt für alle EU Mitgliedstaaten das anzuwendende Vertragsrecht. Die Unterzeichnenden eines Vertrags können für den gesamten Vertrag oder einen Teil davon das anzuwendende Recht sowie den Gerichtstand im Fall von Streitigkeiten wählen.

Das Vertragsrecht

In gegenseitigem Einvernehmen können sie das anzuwendende Vertragsrecht jederzeit ändern (Grundsatz der freien Entscheidung). Wenn das anzuwendende Vertragsrecht von den Parteien nicht explizit definiert wird, unterliegt der Vertrag dem Recht des Staates, der am ehesten betroffen ist. Dies entspricht dem Grundsatz der Maßgeblichkeit (Wohnort oder zuständiger Ort der Verwaltung für die vollziehende Vertragspartei, Hauptsitz oder für den Vollzug des Vertrags verantwortlicher Sitz des Unternehmens).

Internationalen Immobilienverkäufe in Italien. Anwendbares Vertragsrecht

Allerdings gibt es Ausnahmen. Ist Gegenstand des Vertrags unbewegliches Vermögen (Grundbesitz), findet standardmäßig das Recht des Landes, in dem sich der Besitz befindet, Anwendung. Daraus folgt, dass die Transaktion immer den gesetzlichen Anforderungen des italienischen Rechts unterliegt, wenn der Grundbesitz in Italien liegt und die am Verkauf beteiligten Personen in Italien oder anderen Staaten wohnen.

Die Zuständigkeit der Gerichte in Zivil- und Handelssachen

Die EC Rechtsverordnung 44/2001 regelt die gerichtliche Zuständigkeit in Zivilsachen und Handelssachen. Eine richterliche Entscheidung aus einem Mitgliedsstaat ist automatisch anzuerkennen, es sind damit keine speziellen Verfahren verbunden, es sei denn, die Anerkennung wird angefochten. Gemäß dieser Verordnung sind die Gerichte des Landes, in dem sich der Grundbesitz befindet, exklusiv zuständig bei Immobilien-Transaktionen. Wenn also die Immobilie in Italien liegt, sind ausschließlich die italienischen Gerichte zuständig.

Internationalen Immobilienverkäufe in Italien. Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Wenn Sie sich in einer Vertragsangelegenheit unsicher sind, sollten Sie sich an einen italienischen Rechtsanwalt wenden.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über umfassende Kenntnisse und Erfahrungen im italienischen und internationalen Recht. Seit über 55 Jahren bieten wir spezialisierte juristische Dienstleistungen für Transaktionen von Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Italien an. Wenn Sie Hilfe bei Ihrem internationalen Immobilienkauf benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

 

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Italienisches Erbrecht

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Auf welchen Grundsätzen beruht ein italienisches Erbrecht?

Das Gesetz Nr. 218 vom 31. Mai 1995 regelt ein italienisches Erbrecht im Rahmen des internationalen Privatrechts.

Die Erbfolge richtet sich nach dem Recht des Staates, dessen Staatsangehörigkeit der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes hatte.

Ein Deutscher vererbt also nach deutschem Erbrecht.


Hatte der Verstorbene zum Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz in Italien, gilt italienisches Erbrecht für das weltweite Vermögen des Verstorbenen.

Lebte der Verstorbene hingegen außerhalb Italiens, gilt italienisches Erbrecht nur für das Vermögen in Italien.

 

Italienisches Erbrecht folgt dem Grundsatz der „Einheitlichkeit der Erbschaft“

Es basiert auf der Trennung zwischen Grundvermögen und beweglichem Nachlassvermögen: bei letzterem wird das Gesetz des letzten Wohnortes oder der letzten Staatsbürgerschaft des Erblassers angewandt, während bei Grundvermögen das sog. „lex rei sitae“ = Sachenrecht gilt.

Italienisches Erbrecht bestimmt, dass das Immobilienvermögen dem Recht des Landes unterliegt, in dem es sich befindet

Sollte sich der Nachlass inkl. Grundvermögen in verschiedenen Staaten befinden, ist die wichtigste Konsequenz, dass das jeweilige Grundvermögen nach dem am Ort seiner Belegenheit geltenden Recht vererbt wird.

Die Nachfolgeregelung unterliegt dem für den Erblasser zuständigen nationalen Recht zum Zeitpunkt seines Todes.

Das italienische Erbrecht räumt im Falle des Gesetzeskonflikts die Möglichkeit ein, dem für den ausländischen Erblasser geltenden nationalen Recht gegenüber dem Recht eines anderen Landes Vorrang zu geben.

Eine derartige Verschiebung kann allerdings nur mit Zustimmung des Drittlandes wirksam sein.

Wenn Sie Immobilien in Italien besitzen, empfehlen wir Ihnen, ein italienisches Testaments zu verfassen

Nach Art. 46 Satz 2 kann der Erblasser durch eine ausdrücklich und in Form eines Testaments abgegebene Erklärung die Erbfolge dem Recht des Staates unterwerfen, in dem er wohnt.

Der Erblasser ist jedoch nicht völlig frei über seinen Nachlass zu verfügen, der Erblasser muss bestimmten Erben einen Teil zuweisen gemäß dem sog. Pflichtteilsrecht.

Dem Pflichtteilsberechtigten (legittimari – Familienmitglieder, sofern sie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers in Italien wohnen) fällt – auch wenn der Erblasser anders bestimmt hat – immer dieser Pflichtteil zu.

Wir raten Ihnen dringend mit Unterstützung eines italienischen Rechtsanwalts ein Testament in italienischer Sprache abzufassen, um unerwünschte Konsequenzen aus der „gesetzlichen Erbfolge“ zu vermeiden.

Die „gesetzliche Erbfolge“ wird angewandt, wenn kein Testament vorliegt.

Italienisches Recht bestimmt dann, welche Familienmitglieder des Erblassers das Recht auf Erbe haben (in erster Linie der Ehepartner, eheliche und leibliche Kinder sowie deren Nachkommen).

Sollte es keine Erben geben, fällt nach italienischem Recht die in Italien befindliche Erbmasse an den italienischen Staat.

EU-Verordnung 650/2012 soll grenzüberschreitende Erbschaftsangelegenheiten vereinfachen

Die auch als Brüssel IV bekannte EU-Verordnung 650/2012 ist seit dem 17. August 2015 in Kraft. Die Verordnung harmonisiert die Erbschaftsregeln in den teilnehmenden EU-Staaten, d. h. in allen Staaten außer Irland und Dänemark. In dem Bemühen, grenzüberschreitende Erbfälle zu vereinfachen, hat die EU einen einzigen, einheitlichen Anknüpfungspunkt – den gewöhnlichen Aufenthalt – eingeführt.

Brüssel IV bietet die Möglichkeit, ein Land zu wählen, dessen Erbrecht auf Ihren Nachlass Anwendung finden soll

Brüssel IV ermöglicht es Einzelpersonen, das Land ihrer Staatsangehörigkeit für die Vererbung ihres gesamten Nachlasses zu wählen. Wenn eine Person mehrere Staatsangehörigkeiten hat, kann der Erblasser auch eine dieser Staatsangehörigkeiten wählen.

Es liegt in der Verantwortung des Erblassers, in dieser Hinsicht tätig zu werden. Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen, können Sie in Ihrem Testament das Recht eines bestimmten Landes bestimmen. Dies wird als Rechtswahlkodizill bezeichnet.

Wenn Sie Ihr Testament aufsetzen oder überarbeiten wollen, sollten Sie daher in Erwägung ziehen, eine ordnungsgemäß abgefasste Rechtswahlklausel für grenzüberschreitende Erbfälle aufzunehmen.Sie sollten jedoch Fragen wie ausländische Eherechte, Nießbrauch, steuerliche Folgen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf Ihren Nachlass sorgfältig überlegen.

Europäische Nachlasszeugnis

Ein weiterer Vorteil von Brüssel IV ist das Europäische Nachlasszeugnis (ECS). Damit können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter ihren Status nachweisen. Das Zeugnis ist dann in allen anderen EU-Mitgliedstaaten gültig.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Das könnte Sie auch interessieren: Erbfolgerecht in Italien. Hier finden Sie unsere Informationsvideos (auf Englisch).

 

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information zum italienischen Erbrecht dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

 

Off-Plan Immobilien in Italien. Checkliste Vorvertrag

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Off-Plan Immobilien in Italien

Bei Investitionen in Off-Plan-Immobilien in Italien verpflichtet sich der Käufer, eine Immobilie von einem Bauträger zu kaufen, die sich entweder noch in der Planungsphase oder im Bau befindet.

Diese Art der Investition birgt eine Reihe von Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Bauträger während des Baus der Immobilie in Konkurs geht und der Käufer das bereits investierte Geld verliert.

Die Vorvertragsphase des Kaufs ist daher entscheidend.

Off-plan Immobilien in Italien. Checkliste für Vorverträge

Der Gesetzgeber hat mit Erlass 122/2005 sehr strenge Anforderungen für Vorverträge bzgl. der Investition von in Planung befindlichen Liegenschaften definiert. Gemäß Art. 6 des o.g Erlasses sollte ein Vorvertrag folgende Inhalte haben.

Eine vollständige Beschreibung der an der Transaktion beteiligten Parteien

Nicht nur der Käufer, sondern auch der Bauträger bzw. das Bauunternehmen.

Angaben zum Grundstück

Angaben zur Identifizierung des Grundstücks einschließlich der Katasterangaben.

Beschreibung des Grundstücks

Beschreibung des Grundstücks einschließlich der Nebengebäude zur ausschließlichen Nutzung durch den Käufer.

Baugenehmigungen

Angaben zur Baugenehmigung bzw. zum Antrag auf eine Baugenehmigung. Darüber hinaus schreibt das Gesetz ausdrücklich vor, dass alle mit der Baugenehmigung zusammenhängenden Fragen erwähnt werden müssen.

Technische Daten

Alle technischen Daten, die das Gebäude betreffen. Das Gesetz verlangt eine Zusammenfassung der technischen Spezifikationen im Vorvertrag. Die vollständigen Daten müssen in einem Anhang (capitolato) enthalten sein. Diese Spezifikationen können nicht ohne die Zustimmung beider Parteien geändert werden.

Fertigstellung

Termin, an dem das Bauwerk fertiggestellt sein wird.

Zahlungen

Art der Zahlung. Nicht nur der Gesamtpreis, sondern auch ein Zahlungsplan für Anzahlungen und Ratenzahlungen. Die Käufer sollten nur Banküberweisungen oder andere nachvollziehbare Zahlungsarten verwenden.

Bankgarantie

Vollständige Angaben zur Bankgarantie. Der Käufer sollte die Bankgarantie bei der Unterzeichnung des Vorvertrags erhalten. Die Bürgschaft sollte daher vor oder spätestens bei Unterzeichnung des Vorvertrags vorliegen.

Darlehen

Alle Hypotheken oder andere Arten von Darlehen für das Bauvorhaben. Wenn eine Hypothek für das gesamte Bauvorhaben auf den Namen der Baufirma oder des Bauträgers lautet, muss die Firma sie auf alle Käufer aufteilen. Ist dies nicht der Fall, kann der Notar den Kaufvertrag nicht rechtsgültig unterzeichnen.

Bauunternehmen

Eine vollständige Liste der am Bau beteiligten Unternehmen und ein Nachweis ihrer Identität.

Anhänge zum Vorvertrag für Off-Plan-Immobilien in Italien

Als Anlagen zum Vorvertrag sollte der Käufer auch die bereits erwähnte vollständige technische Beschreibung der Immobilie erhalten. Darin sollten alle Baumaterialien sowie alle vereinbarten Ausstattungen aufgeführt sein. Außerdem sollte eine Kopie des Plans zur Beantragung der Baugenehmigung beigefügt werden.

Was sind die Konsequenzen für den Fall, dass der Vorvertrag eine der Pflichtbestandteile gemäß Art. 6 nicht enthalten sollte?

Entspricht der Vorvertrag nicht den Anforderungen des Art. 6, könnte er für ungültig erklärt werden mit der Begründung, dem zwingenden Recht zu widersprechen (Grundsatz der öfftl. Ordnung).

Die o.g. rechtlichen Anforderungen wurden zum Schutz der Interessen des Käufers definiert, deshalb kann im Falle der Ungültigkeit des Vorvertrags nur der Käufer dagegen Einspruch erheben.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Der off-plan Immobilienkauf birgt eine Reihe von Risiken. Wir haben mehrere Artikel über den off-plan Immobilienkauf in Italien geschrieben. Sie können unsere Suchfunktion nutzen, um mehr über den Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Italien zu erfahren.

Die Anwaltskanzlei De Tullio ist auf italienisches und grenzüberschreitendes Immobilienrecht spezialisiert. Wir sind in ganz Italien tätig. Wir würden Ihnen immer empfehlen, einen eigenen Anwalt zu beauftragen, um Ihre Interessen zu schützen.Vor der Unterzeichnung von Dokumenten, die sich auf eine Off-Plan-Immobilie beziehen, einschließlich eines Vorvertrags, sollten Sie unabhängigen Rechtsrat einholen.

Wenn Sie sich über irgendeinen Aspekt Ihres Immobilienkaufs in Italien unsicher sind, sind wir für Sie da. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.