Einzugsbescheinigung. Immobilientransaktionen in Italien

Was ist eine Einzugsbescheinigung?

Die Einzugsbescheinigung (certificato di abitabilità auf Italienisch) beglaubigt, dass eine private Immobilie bezugsbereit ist. Nach eingehender Überprüfung des Zustands der Immobilie bezüglich Sicherheit, Hygiene und Solidität wird der Nachweis von der dafür zuständigen Behörde ausgestellt. Vor der Ausstellung dieser Bescheinigung sollten die betreffenden Behörden gemäβ Rechtsprechung überprüfen, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinspricht.

Wer stellt eine Einzugsbescheinigung aus?

Die Rechtssprechung des Obersten Gerichtshof ist einstimmig der Ansicht, dass die Einzugsbescheinigung bei Immobilientransaktionen eines der Dokumente ist, die der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss erbringen muss. Der Käufer hat freilich ein rechtmäβiges Interesse daran sich zu versichern, ob die Immobilie nutzbar und marktfähig ist. Die obengenannte Bescheinigung ist also ein notwendiger Bestandteil der Immobilie, da es direkte Folgen auf die rechtliche Verwendung der Immobilie hat.

Falls es keine anderslautigen Vereinbarungen gibt, muss der Verkäufer die Einzugsbescheinigung erbringen. Bei Verzug oder Nichterbringung hat dies Vertragsbruch zur Folge. Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden:

“Der Verkäufer einer Immobilie für private Nutzung ist verpflichtet dem Käufer die Einzugsbescheinigung zu erbringen. Andererseits gilt die Immobilie als nicht marktfähig.” (Cass. 23. Januar 2009, n.1701)

Falls keine Einzugsbescheinigung existiert, kann die Eigentumsübertragung auch mittels notarieller Beglaubigung erfolgen, jedoch nur mit dem expliziten Einverständnis des Käufers. Ob diese Bescheinigung existiert oder nicht sollte auf jeden Fall Teil der rechtlichen Sorgfältigkeitsprüfung sein.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition in Italien interessieren, wenden Sie sich doch an uns. Die Anwaltskanzlei De Tullio berät und begleitet Sie auf Ihrem Weg zum Immobilienerwerb in Italien. Wir verfügen über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Zusammenarbeit mit unseren Kunden in italienischen und grenzüberschreitenden Immobilien-, Familien- und Erbschaftsangelegenheiten. Nehmen Sie Kontakt auf.

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Testament. Grundlagen des italienischen Erbrechts

Vorrang der engen Familie beim italienischen Erbrecht

Das italienische Erbrecht beruht auf der Tradition des Römischen Rechts. Es dient zum Schutz der nächsten Anverwandten und begrenzt zum Teil die Rechte des Erblassers. Die Zuteilung der Erbmasse – wie im italienischen Testament vom Erblasser festgehalten – nennt sich testamentarische Erbfolge.

Die testamentarische Erbfolge in Italien

Wenn kein Testament vorliegt wird die gesetzliche Erbfolge angewandt. Italienisches Recht bestimmt dann, welche Familienmitglieder (legitime Erben des Erblassers) das Recht auf das Erbe haben – in erster Linie der Ehepartner, eheliche und leibliche Kinder sowie Anverwandte bis zum 6. Grad.

Der italienische Gesetzgeber bevorzugt also in Ermangelung eines Testaments die Familie des Erblassers über nicht verwandte Personen. Falls keine Anverwandte bis zum 6. Grad existieren, fällt die Erbmasse an den italienischen Staat.

Die testamentarische und gesetzliche Erbfolge  überschneiden sich mit dem Prinzip der “Pflichtnachfolge”. Das italienische BGB sieht vor, dass nahen Anverwandten (zumeist dem Ehepartner und den Kindern), die sogenannten “Pflichterben”, ein beträchtlicher Anteil der Erbmasse zufällt, auch wenn der Erblasser dies anders bestimmt hat.

Im Gegensatz zum Pflichtteil kann der Erblasser beim Aufsetzen eines italienischen Testaments über einen Teil seines Vermögens frei verfügen. Dies wird vom Gesetz anerkannt, wenn auch teilweise eingeschränkt.  Ein italienisches Testament, das die Rechte der Pflichterben begrenzt, ist jedoch nicht notwendigerweise ungültig. Ein solches Testament ist vollstreckbar, kann aber von den Pflichterben vor Gericht angefochten werden.

Weshalb ein italienisches Testament wichtig ist

Wir empfehlen Ausländern, die eine Immobilie in Italien besitzen, in der Regel immer ein italienisches Testament abzufassen, um zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung der Immobilie mögliche Probleme für die Erben abzuwenden.

Bevor das Testament eröffnet werden kann, verlangt der Gesetzgeber die Beglaubigung durch einen italienischen Notar.

Der Umgang mit Unterlagen, die auf einer ausländischen Gesetzgebung beruhen, und in einer Fremdsprache abgefasst sind, kann in Italien zu vielen Schwierigkeiten führen.  Ein italienischer Notar wird sich in der Tat erst dazu bereiterklären ein fremdsprachiges Dokument zu beglaubigen, sobald ihm eine sachgemäβe Übersetzung auf Italienisch vorliegt. Das bedeutet, dass ein qualifizierter Übersetzer oder Dolmetscher hinzugezogen werden muss – Kosten, die sehr wahrscheinlich  weitaus höher sind als ein italienisches Testament abzufassen.

Wer ein italienisches Testament aufsetzt, minimiert automatisch das Konfliktpotential der Erben untereinander und stellt sicher, dass die italienischen Behörden ein klares Verständnis von den rechtlichen Rahmenbedingungen haben.

Der Erblasser muss mindestens 18 Jahre alt und bei klarem Verstand sein, um ein italienisches Testament aufsetzen zu können. Nach dem Tod des Erblassers wird das Testament mit Hilfe des Notars veröffentlicht. Infolgedessen können die Erben mit der Testamentseröffnung fortfahren (Denuncia di Successione). Das Testament sollte innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers vollstreckt werden.

EU-Verordnung 650/2012 soll grenzüberschreitende Erbschaftsangelegenheiten vereinfachen

Die auch als Brüssel IV bekannte EU-Verordnung 650/2012 ist seit dem 17. August 2015 in Kraft. Die Verordnung harmonisiert die Erbschaftsregeln in den teilnehmenden EU-Staaten, d. h. in allen Staaten außer Irland und Dänemark. In dem Bemühen, grenzüberschreitende Erbfälle zu vereinfachen, hat die EU einen einzigen, einheitlichen Anknüpfungspunkt – den gewöhnlichen Aufenthalt – eingeführt.

Brüssel IV bietet die Möglichkeit, in Ihrem Testament ein Landesrecht zu wählen

Brüssel IV ermöglicht es Einzelpersonen, das Land ihrer Staatsangehörigkeit für die Vererbung ihres gesamten Nachlasses zu wählen. Wenn eine Person mehrere Staatsangehörigkeiten hat, kann der Erblasser auch eine dieser Staatsangehörigkeiten wählen.

Es liegt in der Verantwortung des Erblassers, in dieser Hinsicht tätig zu werden. Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen, können Sie in Ihrem Testament das Recht eines bestimmten Landes bestimmen. Dies wird als Rechtswahlkodizill bezeichnet.

Wenn Sie Ihr Testament aufsetzen oder überarbeiten wollen, sollten Sie daher in Erwägung ziehen, eine ordnungsgemäß abgefasste Rechtswahlklausel für grenzüberschreitende Erbfälle aufzunehmen.Sie sollten jedoch Fragen wie ausländische Eherechte, Nießbrauch, steuerliche Folgen, Miteigentumsstrukturen und andere ausländische Eigentumsrechte in Bezug auf Ihren Nachlass sorgfältig überlegen.

Europäische Nachlasszeugnis

Ein weiterer Vorteil von Brüssel IV ist das Europäische Nachlasszeugnis (ECS). Damit können Erben, Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker und Nachlassverwalter ihren Status nachweisen. Das Zeugnis ist dann in allen anderen EU-Mitgliedstaaten gültig.

Wenn Sie ein italienisches Testament verfassen möchten, Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Viele Menschen schieben die Nachlassplanung auf, weil sie denken, dass sie nicht genug besitzen, dass sie nicht alt genug sind, dass es teuer oder verwirrend sein wird, dass sie später noch viel Zeit dafür haben werden, dass sie nicht wissen, wo sie anfangen sollen oder wer ihnen helfen kann, oder dass sie einfach nicht darüber nachdenken wollen.

Die Nachlassplanung sollte ein fortlaufender Prozess sein, kein einmaliges Ereignis. Sie sollten Ihren Plan überprüfen und aktualisieren, wenn sich Ihre Familie und Ihre Lebensumstände ändern. Dies gilt auch, wenn Sie eine internationale Investition tätigen.

Das italienische Erbrecht ist eine komplexe Angelegenheit. Wenn Sie Vermögen in mehr als einem Land besitzen, kann dies die Komplexität noch erhöhen. Wir empfehlen Ihnen, für Ihre persönliche Situation unabhängigen Rechtsrat einzuholen.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt über 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung grenzüberschreitender Nachfolge- und Nachlassplanungsangelegenheiten in ganz Italien. Wir sind Vollmitglied von STEP, dem weltweit führenden Verband für Treuhand- und Nachlassverwalter. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

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