Traduction de documents italiens en français.

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Assurez-vous de bien comprendre les documents avant de les signer

Lors de transactions immobilières en Italie, la traduction de documents italiens en français (et vice-versa) est très importante. Votre traducteur doit être compétent à la fois sur le plan juridique et linguistique.

En cas de problème ou de litige, la version italienne prévaudra toujours. Il est donc essentiel de vous assurer que vous compreniez bien chaque document avant de le signer.

La version italienne des documents prévaut toujours

Tous les documents juridiques relatifs aux transactions immobilières en Italie doivent être vérifiés par un notaire (notaio).

Le rôle du notaire est de superviser la vente, de rédiger l’acte de vente et d’authentifier la transaction. En outre, le notaire perçoit les taxes liées à la transaction.

Le droit italien étant applicable aux transactions immobilières en Italie, les documents doivent tous être rédigés en italien, quelle que soit la nationalité des parties.

De nombreux acheteurs étrangers souhaitent disposer d’une copie de l’ensemble des documents dans leur propre langue. En réalité, lorsqu’un acheteur ne maîtrise pas couramment la langue italienne, ce dernier doit obligatoirement faire traduire l’acte de vente. Un interprète devra également l’assister le jour la signature de l’acte de vente.

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Notre guide couvre tous les aspects du processus d’achat afin de vous permettre d’acheter en toute confiance.

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Le processus d’achat d’une propriété en Italie

Le processus d’achat d’un bien immobilier en Italie est différent de celui de nombreuses autres régions du monde. Tout d’abord, l’acheteur souscrit une offre d’achat. Si le vendeur l’ accepte, l’acheteur verse une première somme à titre d’acompte. Ensuite, l’acheteur et le vendeur signent éventuellement un compromis de vente. À ce stade, l’acheteur verse un acompte supplémentaire, généralement un minimum de 10 % du prix de vente. Enfin, les parties signent l’acte de vente. À la fin de la vente, l’acheteur verse les sommes dues au titre du solde de la transaction, ainsi que des divers frais et taxes.

Il est important que tous les acteurs impliqués dans une transaction comprennent les implications de chacune de ces étapes. Les sommes déposées comme dépôts peuvent être très difficiles à récupérer et vous pouvez encourir des pénalités si vous vous retirez de la vente. Il est essentiel de veiller à ce que vos contrats soient correctement structurés et sécurisent suffisament vos intérêts.

Tout ce que vous signez au cours du processus d’achat a des implications juridiques et financières

Que vous soyez sur le point de signer une offre d’achat (proposta di acquisto), un compromis de vente (contratto preliminare di vendita), l’acte de vente (atto di vendita) ou tout autre document relatif au bien immobilier, il est important de noter que ces derniers définiront les conditions juridiques et financières de votre achat immobilier en Italie. 

Traduire des documents juridiques

De nombreux agents immobiliers utilisent de simples formulaires pour les contrats. Il s’agit souvent de documents se présentant sous la forme d’un texte à trous. Parfois, les agents immobiliers fournissent également une traduction de ces formulaires. Si la traduction peut bien sûr être utile pour avoir une compréhension d’ensemble, le langage juridique italien est technique et complexe. Ces traductions de formulaires sont rarement précises et peuvent même être trompeuses.

Nous avons géré de nombreux cas où des acheteurs ont été trompés par une prise de décision fondée sur la base de traductions imprécises.

Lors de la signature de l’acte de vente, en présence d’un notaire, le droit italien exige la présence d’un interprète si les acheteurs ne parlent pas couramment l’italien.

Nous vous conseillons de vous assurer que la personne à qui vous confiez la traduction de documents juridiques soit qualifiée à la fois sur le plan linguistique et juridique. Il est également important de choisir une personne qui n’a pas de conflits d’intérêts.

Enfin …

Bien que l’engagement d’un avocat (avvocato) ne soit pas une obligation dans le cadre d’un achat immobilier en Italie, la plupart des experts conseillent de demander un avis juridique indépendant avant de signer tout document. L’une des principales raisons de l’intervention d’un avocat est de protéger vos intérêts en controllant le bien immobilier faisant l’objet de votre transaction et rédigeant lui-même vos contrats.

Si vous avez besoin d’aide ou de conseils concernant une transaction immobilière en Italie ou la traduction de documents juridiques, n’hésitez pas à nous contacter. Notre équipe est là pour vous aider.

Acheter une maison en Italie depuis le Canada

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La loi sur la restriction de l’achat de biens immobiliers à l’étranger (Foreign Property Purchase Restriction Act – ci-après « FPPRA ») est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Cette loi introduit pour les Canadiens des restrictions en matière d‘investissement immobilier pour certains types d’achats à l’étranger. Toutefois, ceux-ci peuvent toujours acheter une maison en Italie sous réserve du respect de certaines conditions.

Le FPPRA repose sur une règle de réciprocité par défaut

En raison du FPPRA, des restrictions s’appliquent aux Canadiens qui souhaitent acheter une maison en Italie. Fondée sur le principe de la réciprocité, cette loi impose des restrictions similaires aux Italiens. Désormais, ces derniers ne peuvent plus acheter certains types de biens immobiliers au Canada.

Quel est l’objectif des restrictions à l’investissement immobilier canadien à l’étranger ?

La principale raison de l’introduction du FPPRA est de remédier au ralentissement du marché immobilier canadien. L’économie canadienne ayant connu des difficultés ces dernières années, la demande de logements a diminué. Cette situation a entraîné une surabondance de biens immobiliers invendus et une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Afin de protéger le marché immobilier canadien, le gouvernement a donc introduit le FPPRA. Ce dernier empêche les Canadiens d’investir leur argent dans des biens immobiliers à l’étranger. L’objectif est de conserver les fonds des canadiens sur le marché canadien et de stimuler l’économie du pays.

Toutefois, l’adoption de cette loi a entrainé de nombreuses réactions. De nombreux Canadiens soutiennent qu’ils devraient être libres d’investir leur argent comme ils le souhaitent. En outre, nombreux sont ceux qui estiment que cette loi viole leurs droits. Celle-ci doit être réexaminée et éventuellement abrogée en 2025.

En dépit des restrictions imposées aux investissements immobiliers à l’étranger, les Canadiens peuvent toujours acheter une maison en Italie

En principe, les Canadiens qui ont signé des contrats immobiliers avant l’entrée en vigueur du FPPRA peuvent conclure leur achat. Toutefois, les notaires italiens attendent actuellement de recevoir les directives de l’Association des Notaires Italiens concernant la mise en œuvre de cette nouvelle loi. Les notaires italiens effectueront une appréciation casuistique de chacun des ressortissants canadiensachetant une propriété en Italie, jusqu’à ce que les directives soient adoptées.

En outre, les Canadiens disposent toujours d’autres moyens pour acheter une propriété en Italie.

  1. Une personne qui réside temporairement en Italie en vertu de la loi sur la protection des réfugiés (Refugee Protection Act) ou qui bénéficie d’un statut de réfugié peut acheter une maison en Italie.
  2. L’achat en indivision réalisé par un citoyen italien, un citoyen de l’UE ou un résident italien avec son conjoint ou partenaire canadien est également une option. L’achat en indivision signifie que le Canadien et son conjoint ou partenaire sont conjointement propriétaires de la propriété en Italie. Les propriétaires indivis ont les mêmes droits et responsabilités sur la propriété, notamment en matière d‘utilisation, d‘entretien, de taxes et de coûts associés. Si l’un des copropriétaires décède, sa part de propriété est en principe transmise au copropriétaire survivant. De même, en cas de vente, les copropriétaires partageront le produit de la vente.
  3. Certaines circonstances particulières prévues par le droit italien peuvent permettre aux Canadiens d’acheter une propriété en Italie. Par exemple, si un Canadien a des liens familiaux étroits ou des intérêts commerciaux en Italie, il peut acheter une maison, sous certaines conditions.
  4. Dans certains cas, un État étranger peut acheter une propriété en Italie pour des raisons diplomatiques ou consulaires. Il s’agit généralement de fournir une résidence au personnel diplomatique ou d’établir une ambassade ou un consulat.

Les normes et conditions relatives au bénéfice de ces options peuvent varier. Tout Canadien souhaitant acheter une maison en Italie devrait donc consulter un avocat. Il est important que ce dernier maîtrise le droit italien, le droit canadien et le FPPRA.

Enfin …

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une maison en Italie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

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L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

1. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

2. Acheter une maison en Italie depuis le Canada

Meilleurs endroits où vivre en Italie : Top 5 des villes

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Les villes italiennes où la qualité de vie est la plus élevée

Le célèbre journal économique « Il Sole 24 Ore » analyse chaque année, depuis 1991, le niveau de qualité de vie dans les villes italiennes.

Il est d’usage de regrouper les 90 indicateurs de l’étude en six macro-catégories : Prospérité & consommation, Économie & emploi, Justice & sécurité, Développement démographique, Environnement & services et Culture & loisirs. Dans cet article, nous vous présentons les meilleurs endroits où vivre en Italie selon les données de 2022.

Les meilleurs endroits où vivre en Italie

Voici les cinq villes italiennes où la qualité de vie est considérée la plus élevée en 2022 :

1. BOLOGNE

Pour la cinquième fois sur le podium, la capitale de l’Émilie-Romagne se démarque à bien des égards. Tel est notamment le cas dans les domaines de l’éducation, des services de santé et de l’innovation. C’est ici que se trouve l’une des meilleures universités d’Europe. Peuplée d’environ 390 000 habitants, Bologne est une (petite) métropole offrant une vaste sélection de services et de loisirs culturels, mais sans le chaos caractéristique de Rome et de Milan. Seul bémol : en matière de sécurité, Bologne occupe l’un des derniers rangs, même si elle s’est quelque peu améliorée l’année dernière.

2. BOLZANO

La belle capitale du Tyrol du Sud occupe régulièrement l’une des premières places, en raison de notes élevées dans la majorité des catégories. En outre, sa situation géographique lui confère un attrait considérable sur le plan des sports et des loisirs. Dans l’ensemble, comme les années précédentes, les provinces de la région du Trentin-Haut-Adige sont les mieux classées en termes de qualité de vie.

3.ET 4. FLORENCE ET SIENNE

Florence et Sienne sont incontestablement deux des plus belles villes du monde.  Celles-ci se distinguent par leur niveau de qualité de vie.

À la surprise générale, Florence a nettement évolué ces derniers temps. Depuis 2003, la ville n’occupait plus l’une des premières places. Avec Pise (10ème place), Florence et Sienne font de la Toscane l’une des régions les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Florence occupe la première place dans la catégorie Culture & Loisirs, et la sixième en matière environnementale. Au sein de ces mêmes catégories, Sienne se classe respectivement quatrième et deuxième. Florence est cependant la plus mal classée en termes de sécurité et de prévention de la criminalité. Sienne fait beaucoup mieux dans ce domaine. En revanche, celle-ci occupe une moins bonne place en dans la catégorie Economie & Emploi.

5. TRENTE

La plus grande ville de la région du Trentin-Haut-Adige impressionne par sa vaste offre de loisirs. Cela est en partie dû à la proximité des Dolomites mais pas seulement. L’offre sportive y est particulièrement riche. En outre, on note la forte présence d’entreprises start-up. Trente occupe la deuxième place au niveau national dans le domaine des entreprises et de l’innovation, derrière Milan.

Enfin

S’il est vrai que ces 5 villes sont actuellement considérées comme celles possédant la meilleure qualité de vie en Italie, chaque région possède un patrimoine culturel et historique important et des spécificités géographiques, architecturales et culinaires.

Il convient de noter que ces spécificités s’accompagnent souvent de réglementations particulières applicables en matière urbanistique et d’achat de biens immobiliers.

Ainsi, il est primordial d’appréhender ces spécificités en amont de l’entreprise d’un quelconque projet immobilier en Italie, pour ne pas mettre en péril votre investissement.

En règle générale, nous vous conseillons de vous familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous intervenons principalement en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

 

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L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Vivre en Italie. 2. Vivre en Italie. 3. Vivre en Italie.

Acheter une maison en Toscane

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’une maison en Toscane.

La Fédération des Agents Immobiliers Professionnels (FIAIP) a récemment présenté un aperçu de l’évolution du marché immobilier toscan en 2022. Ce rapport fournit certaines statistiques et illustre notamment les valeurs de marché des provinces toscanes. La FIAIP analyse les marchés immobiliers de Florence, Prato, Pistoia, Lucques, Livourne, Pise, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo et Sienne.

En 2022, la Toscane a été un marché immobilier très attractif. On observe un léger ralentissement du nombre de transactions dans la seconde moitié de l’année. Toutefois, l’année 2022 marque globalement un fort retour de l’intérêt pour le marché immobilier toscan. Ce dernier porte tant sur les premières maisons que sur les investissements. En outre, les valeurs de marché en Toscane se maintiennent positivement.

On note également que le marché immobilier a, depuis la pandémie de Covid-19, connu une hausse de l’intérêt pour certains types de biens spécifiques. Les investisseurs recherchent de plus en plus une villa toscane dotée de caractéristiques leur offrant une meilleure qualité de vie. Désormais, ceux-ci souhaitent pouvoir avoir un espace pour travailler et une terrasse ou un jardin pour profiter de l’espace extérieur.

Il est clair que le marché immobilier toscan présente un fort intérêt en 2023. Tant les investisseurs que ceux qui recherchent une maison de vacances peuvent trouver des opportunités intéressantes. Toutefois, cet achat peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Toscane, après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’une maison en Toscane

L’acquisition d’un bien immobilier en Toscane peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Toscane.

L’achat d’une maison en Toscane se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, celui-ci pourrait perdre cette somme. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’une maison en Toscane

Dans de nombreux cas, il peut être nécessaire d’obtenir la « déruralisation » d’un bien au moyen du paiement de taxes avant de pouvoir y habiter légalement. En outre, de nombreuses normes urbanistiques particulières encadrent la construction et la restructuration de biens immobiliers en Toscane. Celles-ci sont notamment liées au contexte historique, culturel et sismique caractéristique de cette région.

La déruralisation contrainte de biens immobiliers en Toscane

En Toscane, de nombreux biens sont situés en zone agricole. Souvent, il n’est possible d’habiter légalement et stablement ces biens, que sous réserve d’exercer comme activité principale celle d’entrepreneur agricole. Le cas échéant, l’unique solution permettant d’habiter légalement ce type de bien est de le faire au préalable « déruraliser ». La déruralisation est un mécanisme consistant en la perte de l’exigence de ruralité d’un bien immobilier, de sa fonctionnalité liée au développement d’une activité agricole. Celle-ci peut intervenir à des fins fiscales ou d’urbanisme.

Pour déruraliser un bien immobilier en Toscane, il convient généralement de payer des taxes prévues par la loi « Bucalossi » (« oneri verdi »), qui correspondent à la somme des taxes d’urbanisme et des coûts de construction.

S’agissant des taxes d’urbanisme relatives à la déruralisation d’un bien immobilier, la région Toscane opère une distinction en fonction de la dimension du terrain de pertinence.

Lorsque celle-ci est supérieure à un hectare, au lieu de payer les taxes, un accord peut être conclu, en vertu duquel le propriétaire s’engage, comme alternative au paiement d’une somme d’argent, à effectuer diverses opérations de nature environnementale sur son terrain. Lorsqu’en revanche celle-ci est inférieure à un hectare, les taxes d’urbanisation primaire et secondaire (appelées Bucalossi) doivent être payées.

S’agissant du coût de construction relatif aux interventions de déruralisation, celui-ci ne s’applique qu’aux éventuels travaux qui doivent être effectués et, pour ceux-ci, l’article 185, alinéa 5 de la loi régionale toscane n° 65/2014 établit un pourcentage à verser à la commune, qui se situe généralement entre 6 et 8 % du montant total des travaux à effectuer, établi sur la base d’une évaluation réalisée par le technicien désigné.

Dès lors, avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il est important de vérifier la destination urbanistique de la zone sur le territoire de laquelle celui-ci est implanté, ainsi que les caractéristiques du terrain de pertinence. En fonction de ces éléments, la possibilité d’habiter votre bien toscan pourrait être fortement influencée, tant sur le plan légal qu’économique.

Les prescriptions urbanistiques en vigueur en Toscane

En Toscane, 256 communes sur un total de 274 se trouvent dans des zones de risque sismique 2 et 3 (sur une échelle de 1 à 4 par ordre décroissant) : toute la province de Florence se trouve dans la zone 3, tandis que l’ensemble du Mugello se trouve dans la zone 2, avec un risque plus élevé. On dénombre environ 686 000 habitations situées dans des zones sismiques 2 et 3.

Ces risques sismiques s’accompagnent souvent de nombreuses prescriptions en matière urbanistique.

Pour préserver son empreinte culturelle et historique importante, mais également sécuriser les habitations contre la survenance de dégâts naturels, la construction et la restructuration sont fortement encadrées en Toscane.

Avant d’acheter un bien immobilier en Toscane, il convient de vérifier la possibilité de concrétiser vos différents projets en matière urbanistique (construction d’une piscine, réalisation d’une extension, restructuration d’un bien, etc.).

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Toscane, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Toscane, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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Acheter une maison en Italie: Éviter les erreurs

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Acheter une maison en Italie est un beau projet. La complexité du processus et la spécificité du marché ne devraient pas le compromettre

Pour acheter une maison en Italie en toute sécurité, il convient de vous faire assister par un avocat. Il est primordial que celui-ci soit spécialisé dans le droit immobilier italien et parle couramment français. L’intervention d’un avocat italien, indépendant et francophone au sein de votre transaction peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent sur le long terme.

Choisir votre avocat est une décision importante. Assurez-vous de faire appel à un expert francophone, indépendant et qui ait l’habitude de conseiller des clients internationaux dans le cadre d’investissements immobiliers en Italie.

Outre à sa spécialisation dans le droit immobilier italien, votre avocat doit être :

  • Indépendant. Assurez-vous que votre avocat n’ait aucun lien avec l’agent immobilier, le constructeur ou le vendeur. Un avocat indépendant s’occupera exclusivement de vos intérêts et non de ceux de l’agent immobilier ou du constructeur. Nous vous recommandons de solliciter votre propre avocat plutôt que de suivre les recommandations d’un agent immobilier, de son avocat ou de son expert technique.
  • Francophone. À moins que vous ne parliez couramment l’italien, votre avocat doit être francophone. Celui-ci doit être en mesure de vous comprendre, de vous conseiller et de répondre à l’ensemble de vos interrogations en utilisant des termes que vous comprenez parfaitement. Il serait vain d’engager un expert dont vous ne comprendriez pas le produit de son expertise.
  • Assuré. Vous devez vérifier que votre avocat dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Si un quelconque problème survenait en lien avec ses conseils, vous devriez pouvoir récupérer les sommes investies au titre de son assistance.

Pourquoi confier mon projet immobilier italien à mon avocat ?

Visiter le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est une étape importante mais non suffisante pour sécuriser vos intérêts.

Il serait hasardeux de penser connaitre l’ensemble des caractéristiques et obligations rattachées à un bien immobilier, en se basant uniquement sur la visite effectuée de celui-ci ou les informations délivrées par un agent immobilier. En faisant appel à un avocat, vous aurez une meilleure compréhension des caractéristiques du bien et du processus d’achat italien.

Pour vous permettre d’acheter une maison en Italie en toute sécurité, votre avocat peut :

  • Vous guider et sécuriser vos intérêts tout au long de la procédure d’achat de votre bien immobilier en Italie ;
  • Veiller au respect de vos droits et obligations ;
  • Vérifiez le titre de propriété et contrôler le bien avant de signer tout document qui pourrait avoir des implications financières et juridiques contraignantes ;
  • Organiser des expertises techniques, structurelles et géologiques du bien immobilier ;
  • Examinez et rédiger les documents relatifs au transfert de propriété ;
  • S’occuper des diverses formalités administratives (obtention d’un code fiscal italien, fixation de votre résidence en Italie, ouverture d’un compte bancaire, prise de contact avec les fournisseurs d’énergies pour mettre à jour les contrats, etc.) ;
  • Vous conseiller sur les questions de succession et de fiscalité susceptibles de vous concerner ;
  • Préparer un testament pour gérer le sort de vos biens italiens ;

Quel est le rôle du notaire dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en Italie ?

Un notaire italien (Notaio) est un représentant légal du gouvernement italien. Bien qu’il soit également issu d’une formation juridique, l’essence même de sa profession diffère grandement de celle de l’avocat.

Le rôle du notaire en Italie est de superviser la transaction immobilière, de collecter au nom de l’Etat italien les sommes dues pour le paiement des différentes taxes et d’établir, de publier et de transcrire l’acte authentique de vente au sein des registres publics italiens. Celui-ci doit respecter un devoir d’indépendance et d’impartialité dans l’exercice de sa fonction. Il ne peut donc pas agir au nom de l’acheteur ou du vendeur. Seul un avocat sécurisera vos intérêts et vous conseillera spécifiquement sur l’achat de votre bien immobilier et les questions connexes.

Dois-je donner procuration à mon avocat italien pour acheter une maison en Italie ?

Si vous n’êtes pas en Italie pendant le processus d’achat, vous devriez donner procuration spéciale (procura speciale) à votre avocat. De cette manière, vous autorisez une autre personne à effectuer divers actes spécifiques à votre place. Le mandataire peut, notamment, signer pour vous un acte authentique de vente et vous éviter ainsi le déplacement chez le notaire en Italie.

En donnant procuration à une autre personne, vous lui confiez le pouvoir d’agir en votre nom et pour votre compte. Vous devez donc vous assurer de nommer des personnes en qui vous pouvez avoir confiance. En nommant votre avocat, vous bénéficiez de certaines protections. Celui-ci doit respecter certaines règles et exerce sous la surveillance d’un ordre. Outre au niveau de compétence et de confiance en votre mandataire, il convient de vous assurer que vous compreniez parfaitement ce que vous acceptez.

Enfin …

L’achat d’un bien immobilier en Italie comporte certaines particularités, tant au niveau légal que culturel. Il convient donc de sécuriser vos intérêts dès le début de la transaction pour éviter de devoir faire face à d’éventuels désagréments.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous sommes spécialisés en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

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Immobilier Italie : Opportunités 2023

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Quel est le prix de l’immobilier en Italie ?

En avril 2023, le prix moyen au mètre carré de l’immobilier résidentiel en vente en Italie est de 1 971 euros. On constate une augmentation de 1,91 % par rapport à avril 2022 (1 934 euros par mètre carré). Selon les régions, le prix moyen varie entre 925 euros (Calabre) et 3 138 euros (Trentin-Haut-Adige) par mètre carré.

Les prix sont plus élevés dans les grandes villes, en particulier à Milan et à Rome. À Milan, le prix moyen de l’immobilier résidentiel en avril 2023 était de 3 534 euros par mètre carré.

De manière générale, les prix dans les villes du sud de l’Italie sont nettement inférieurs.

Evolution des prix du marché immobilier italien

L’indice des prix des logements (HPI – house price index) ISTAT mesure l’évolution des prix du marché des biens résidentiels. Celui-ci prend en considération tous les types de biens, quelle que soit leur nature (appartements, maisons, villas, etc.), leur état (neufs ou existants), ou leur objet (occupation personnelle ou investissement).

Selon les chiffres de l’ISTAT, le prix des logements italiens a connu une reprise significative au cours du premier trimestre 2022. Cette reprise avait commencé avant la pandémie du COVID en 2020, mais s’est interrompue récemment.

Le prix de l’immobilier italien n’a pour le moment retrouvé que les niveaux de mi-2013. Celui-ci est encore loin du pic de 2011. Toutefois, les propriétaires obtiennent déjà un bon retour sur investissement par rapport au prix auquel ils ont payé leur bien.

INDICE ISTAT DES PRIX DES LOGEMENTS T1 2010 – T3 2022 (Indice, 2010=100) (a)

(a) Le choix de 2010 comme année de départ est entièrement dû à des raisons graphiques. Les données pour le troisième trimestre 2022 sont préliminaires.

Le prix moyen des logements neufs a augmenté de 5 %. Ce dernier est principalement responsable de la hausse globale du prix de l’immobilier italien. Cependant, la reprise pour les logements existants a été un peu plus lente.

Le nombre de logements vendus a augmenté de 12 % par rapport à 2021. Les estimations indiquent que le HPI a diminué de 1,0 % au troisième trimestre 2022 par rapport au second. Il a cependant augmenté de 3,0 % par rapport au même trimestre en 2021.

En moyenne, les prix des logements ont augmenté de 4,2 % au cours des trois premiers trimestres de 2022 par rapport à la même période en 2021. Plus précisément, les prix des logements neufs ont augmenté de 6,6 % et ceux des logements existants de 3,7 %.

La situation économique et le contexte géopolitique actuels créent des opportunités pour les investisseurs sur le marché immobilier italien en 2023.

Les prix de l’immobilier en Italie restent parmi les plus bas de l’Union européenne, malgré la réhausse des prix depuis l’effondrement de 2020 lié à la crise sanitaire.

Les incertitudes sur l’inflation liées à la guerre entre la Russie et l’Ukraine, la détérioration du pouvoir d’achat des ménages, la hausse constante des prix de l’énergie et des matériaux et coûts de construction, ainsi que la politique de taux d’intérêt assez agressive mise en œuvre par la BCE ne sont que quelques-uns des défis auxquels les investisseurs sont actuellement confrontés. Certains analystes estiment que le HPI italien pourrait connaître une légère augmentation en 2023. D’autres analystes prévoient une baisse des prix de l’immobilier. Aucun ne s’attend à un effondrement des prix de l’immobilier. Les prévisions des analystes concernant le marché immobilier peuvent être erronées. Avant d’investir, vous devez toujours faire vos propres recherches.

Si vous souhaitez acheter, construire ou rénover un bien immobilier en Italie, vous devez accomplir de nombreuses formalités administratives. De nombreux investisseurs dans l’immobilier italien ne maîtrisent pas les aspects techniques et juridiques du processus.

Acquérir un bien immobilier, quelle que soit sa valeur, représente souvent un engagement financier majeur. Pour cette raison, il est indispensable de sécuriser votre investissement. A la différence de son homologue belge ou français, le notaire italien ne contrôle pas la conformité urbanistique et cadastrale des biens immobiliers dont il établit la vente. Seul un avocat italien spécialisé en droit immobilier et travaillant avec des experts techniques indépendants de confiance (géomètres, architectes, entrepreneurs) saura vous conseiller et vous guider tout au long de votre projet immobilier.

Enfin …

En règle générale, nous vous conseillons de vous familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes immobilières internationales.

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio assiste une clientèle internationale dans le cadre d’investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire italien. Nous intervenons principalement en matière de transactions immobilières et successions internationales ainsi qu’en droit de la famille.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’achat d’une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même le prendre en charge personnellement, en votre nom et pour votre compte. Contactez-nous pour une consultation préliminaire gratuite.

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Acheter une maison en Ligurie

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Dans cet article, retrouvez de précieuses informations relatives à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie.

Géographiquement proche de la Côte d’Azur mais économiquement plus accessible, le marché immobilier ligurien présente de réelles opportunités d’investissement. Depuis 2015, le prix de l’immobilier au mètre carré dans cette région n’a jamais connu un niveau aussi bas. Que ce soit pour y passer des vacances ou pour y développer une activité commerciale, la Ligurie attire de nombreux d’investisseurs. Savone, Sanremo et les Cinq Terres figurent notamment parmi les localités les plus recherchées en Ligurie.

Toutefois, l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie peut comporter certains risques qu’il convient de maitriser le plus tôt possible. Nous évoquerons donc les mesures de précaution à adopter dans le cadre d’un investissement immobilier en Ligurie après un bref rappel de la procédure.

La procédure d’achat d’un bien immobilier en Ligurie

L’acquisition d’un bien en Ligurie peut générer d’importantes conséquences sur la nature des obligations qui vous incombent. Il est donc important de connaître les principales étapes de la procédure d’acquisition immobilière en Ligurie.

L’achat d’une maison en Italie se déroule en trois grandes étapes :

1) L’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur potentiel formalise sa volonté d’acheter le bien ;

2) Le compromis de vente, par lequel les parties s’accordent sur les diverses modalités de la transaction ;

3) L’acte définitif de vente, qui sanctionne le transfert de propriété de l’ancien au nouveau propriétaire.

L’offre d’achat (ou « proposta di acquisto »)

Une fois parvenus à identifier le bien immobilier dont vous souhaitez réaliser l’acquisition, il convient de souscrire une offre d’achat. Celle-ci a pour but d’informer la partie venderesse de votre volonté d’acquérir son bien, selon les termes indiqués. En cas d’acceptation, ce premier acte engage votre responsabilité contractuelle à la conclusion de la transaction.

Il est donc primordial d’étudier – avant sa souscription – la documentation relative au bien immobilier. Celle-ci vous fournira de précieuses informations quant à son niveau de conformité cadastrale et urbanistique, de performance énergétique, de fonctionnement et de régularité de ses équipements, ou encore des aspects fiscaux liés à son acquisition ainsi qu’à sa propriété. Cette étape est indispensable pour vous assurer de la possibilité de concrétiser votre projet en toute sécurité.

Sur la base de ces informations, il convient ensuite de rédiger une offre d’achat en veillant à insérer toutes les clauses nécessaires à la sécurisation de vos intérêts. Souvent, une agence immobilière vous transmet une offre d’achat sous forme de formulaire pré-imprimé. Vous n’avez alors qu’à le compléter en renseignant quelques informations relatives. Tout investisseur doit indispensablement faire vérifier ce type de document à un avocat avant de le souscrire. Il peut également lui demander de rédiger directement une offre qui sécurise suffisamment ses intérêts.

L’acception de l’offre d’achat emporte deux conséquences. D’une part, l’acheteur verse un acompte au vendeur. En cas d’interruption de la transaction, cette somme pourrait ne pas être restituée. D’autre part, le vendeur retire le bien du marché immobilier.

Le compromis de vente (ou « contratto preliminare di compravendita »)

Les parties peuvent ensuite fixer au sein d’un compromis les modalités de conclusion de l’acte final.

Ce compromis contient l’ensemble des informations essentielles à la conclusion de la vente. On y retrouve notamment le prix, les modalités de paiement et toute information permettant la bonne conclusion de l’affaire.

L’acte définitif de vente (ou « rogito notarile »)

La dernière étape correspond à l’établissement de l’acte définitif de vente par un notaire de confiance. L’acquéreur verse le solde de la transaction sur le compte du vendeur. Il peut également le verser sur le compte dédié du notaire. Celui-ci le transférera dans un second temps à la partie venderesse. En contrepartie, cette dernière remet les clefs à la partie acquéresse. En signant l’acte, l’acheteur devient le nouveau propriétaire effectif du bien.

Au stade de la signature de l’acte, le droit italien impose à tout acquéreur étranger ne maitrisant pas couramment la langue italienne d’engager un interprète. Sur ce point, l’engagement d’un avocat bilingue vous permet donc de réaliser de véritables économies. En effet, celui-ci intervient à la fois comme conseiller juridique et interprète.

Les points de vigilance lors de l’achat d’un bien immobilier en Ligurie

Si vous traitez avec un médiateur, vous devez vous assurer du caratère qualifié et déclaré de l’exercice de sa profession. En outre, il est important de connaître les prescriptions urbanistiques en vigueur, liées aux risques hydrogéologiques omniprésents en Ligurie.

Agents immobiliers abusifs

Selon les chiffres de l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, environ 1 transaction sur 3 est intermédiée par un médiateur abusif en Italie.

Les agents immobiliers abusifs sont ceux qui ne disposent pas des compétences et des titres requis. Ils ne sont pas enregistrés auprès des chambres de commerce locales. Dès lors, ils exercent cette profession de manière illégale. Tout acquéreur traitant avec ce type d’agent immobilier s’expose à de sérieux risques de nature juridique et économique.

En premier lieu, l’approche employée par ce type de médiateur est systématiquement superficielle. Elle ne protège pas suffisamment les intérêts de l’acquéreur.

En outre, celui-ci néglige souvent la vérification de la conformité urbanistique et cadastrale du bien vendu. Soucieux de conclure la transaction, celui-ci considère que le bien est toujours commercialisable et habitable. De plus, la réalisation des divers contrôles ne va pas dans le sens de ses intérêts.

Premièrement, il est très probable qu’il n’y soit pas du tout familiarisé. En outre, la réalisation de tels contrôles représente un véritable obstacle à la perception de sa commission. La découverte d’éventuelles irrégularités pourrait conduire l’investisseur à se retirer de la transaction. Ce retrait empêcherait ainsi l’agent immobilier de percevoir sa commission.

S’assurer de la conformité urbanistique du bien est pourtant une étape indispensable pour conclure en toute sécurité une transaction immobilière, habiter légalement et durablement le bien, le revendre ou obtenir un permis de construire.

Il est donc important que l’acquéreur qui s’adresse à un agent immobilier et paie une commission fasse preuve de diligence en vérifiant les compétences et titres de l’agent immobilier intermédiant sa transaction. A cette fin, il est conseillé de lui demander de présenter sa carte d’agent immobilier (« tessera »). Seuls les professionnels compétents, assurés, contrôlés et inscrits auprès des chambres de commerce locales en possèdent une. Votre avocat bilingue peut également sécuriser cet aspect.

Prescriptions urbanistiques

Avant d’acheter un bien immobilier en Ligurie, vous devez vous renseigner sur la nature des prescriptions urbanistiques en vigueur au sein de la commune sur le territoire de laquelle celui-ci est situé. En effet, diverses mesures règlementent la construction, limitent les possibilités d’aménagement d’une parcelle et varient grandement d’une commune à l’autre.

En raison des caractéristiques particulières de son territoire, la Ligurie est fortement exposée aux risques hydrogéologiques (glissements de terrain et inondations régulières). Il existe de nombreuses zones caractérisées par un risque de glissement de terrain élevé ou très élevé, ou par un risque hydraulique moyen. Pour cette raison, la construction et la restructuration sur le territoire de nombreuses communes liguriennes sont limitées et conditionnées à l’obtention au préalable d’une « autorisation sismique ».

Selon la loi n° 50 de 2012, les communes soumises aux risques sismiques les plus importants sont situées dans les provinces d’Imperia et de La Spezia.

Ainsi, un grand nombre de communes des provinces susmentionnées font l’objet d’un traitement administratif différent lorsqu’il s’agit de délivrer des autorisations pour la construction ou la rénovations de bâtis sur leur territoire.

Dès lors, que vous achetiez pour vous-même ou en vue de l’entreprise d’une activité commerciale, il convient de prêter une attention particulière au contexte géographique dans lequel la propriété est construite (présence de canaux, de rivières, de risques de glissement de terrain, etc.) pour anticiper d’éventuelles limites aux possibilités de concrétisation de votre projet.

Pour conclure…

Ainsi, il est primordial d’identifier préalablement à la signature du moindre document relatif à l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie l’ensemble des obligations se rattachant à ce dernier. Suivant ses caractéristiques, les aspects économiques, fiscaux et urbanistiques de votre projet seront nécessairement impactés.

Pour réaliser une acquisition immobilière en toute sécurité, il convient de regrouper et d’analyser une série de documents permettant de s’assurer de la faisabilité d’un projet ainsi que de la non-exposition à d’éventuelles sanctions pouvant être de nature administrative (exemple : défaut de certificat d’habitabilité) ou pénale (exemple : construction abusive).

Avant de formuler toute offre d’achat pour l’acquisition d’un bien immobilier en Ligurie, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit immobilier italien est spécifique. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un avocat indépendant, spécialisé et parlant votre langue avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous souhaitez acheter une propriété en Ligurie, contactez-nous. Nous saurons prendre en charge votre projet en le sécurisant et le structurant du début à la fin de la procédure.

 

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos diverses vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique ou un élément de nature à engager la responsabilité du cabinet.

Maison dans le Val d’Aoste en 2024

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Dans cet article, retrouvez toutes les informations importantes pour acheter une maison dans le Val d’Aoste en 2024.

Vous rêvez d’acheter un chalet à Courmayeur? Une maison avec vue sur le Mont-Blanc? Un appartement à La Thuile? Une baïta a Gressoney? Que vous veuillez acquérir un bien pour y passer vos vacances, y développer une activité de mise en location ou par pure spéculation immobilière, la Vallée d’Aoste est l’une des régions les plus attrayantes d’Italie. Une résidence secondaire à la montagne est le rêve de tous les amateurs de sports d’hiver, de randonnées en altitude et de détente devant la cheminée.

Longtemps recherchée par les milanais, Courmayeur est désormais très convoitée par les acheteurs du monde entier. Elle est certainement la station touristique la plus célèbre de la région. Elle possède l’atmosphère typique d’une ville de montagne et se distingue par un style paysager et architectural spectaculaire.

Ce style si particulier soumet toutefois le propriétaire d’un bien situé sur ce territoire au respect de certaines obligations spécifiques. Il s’agit principalement d’exigences en matière de conservation, d’entretien, de préemption urbaine ou encore d’ouverture au public. En échange, si vous achetez une maison dans le Val d’Aoste, vous bénéficierez d’un traitement fiscal avantageux.

Il est donc important de  connaître ces obligations liées à la possession d’une maison dans le Val d’Aoste. Et cela, avant d’en réaliser l’achat. En effet, le condono edilizio ( Amnistie) en vigueur depuis le 29 mai 2024 sur les abus de construction ne concernera pas la région autonome du Val d’Aoste.

Acheter une maison dans la Vallée d'Aoste

Acheter une Maison dans le Val d’Aoste en 2024: Les spécificités légales

Si vous envisagez de réaliser l’acquisition d’un chalet à Courmayeur ou dans le Val d’Aoste, il est important de connaître les règles applicables en matière urbanistique. En effet, la législation valdôtaine encadre fermement la liberté de construire, d’agrandir, de restructurer, de revendre ou encore de mettre en location un bien sur le territoire du Val d’Aoste afin de protéger son patrimoine culturel.

Contraintes paysagères

Le Val d’Aoste contient environ 2 859 kilomètres carrés de surface contrainte, correspondant à 87,71% de l’ensemble du territoire régional. C’est la deuxième région italienne plus protégée par les restrictions paysagères en application de la loi 431/85. La première étant le Trentino Alto Adige.  Depuis 1926, le Val d’Aoste a adopté plus de 80 décrets ministériels restreignant les possibilités de transformation urbanistique sur son territoire. Ceci afin de préserver ses caractéristiques environnementales et paysagères.

La Surintendance aux Biens et Activités Culturels de la Région Autonome du Val d’Aoste (ci-après « Surintendance ») vérifie systématiquement la conformité des biens immobiliers aux règles en vigueur par le biais d’actions de prévention, de contrôle et de sanction.

Par conséquence, les règles applicables en matière paysagère au niveau régional limitent la liberté du propriétaire qui veut acheter une maison  dans le Val d’Aoste en 2024 d’y réaliser ensuite des travaux ou de l’agrandir.

Contraintes architecturales

En outre, le Val d’Aoste a adopté diverses mesures de protection de son patrimoine architectural. Ces mesures ont pour but de préserver les traces de son histoire. En effet, elles visent à la conservation des biens et la réduction des possibilités de modification architecturale.

L’actuel décret législatif 42/04 introduit le concept, et l’activité qui en découle, de « vérification de l’intérêt culturel ». Cette procédure vise à reconnaître la valeur historique et culturelle d’un bien particulier, tant mobilier qu’immobilier. Lorsqu’un bien immobilier présente un intérêt culturel, les possibilités de le modifier sont considérablement restreintes. En outre, il faut respecter des obligations spéciales en contrepartie du bénéfice de déductions fiscales.

La Surintendance évalue systématiquement la conformité des biens d’intérêt culturel aux Plans Réglementaires Généraux (PRG), aux Plans d’Urbanisme Détaillés (PUD) ainsi qu’aux règlements d’application des centres historiques.

Acheter une Maison dans le Val d’Aoste en 2024: Prudence!Maison dans la Vallée d'Aoste 2024

La Vallée d’Aoste est une des cinq régions autonomes d’Italie. Les quatre autres sont Le Frioul-Vénétie Julienne, le Trentin-Haut-Adige, la Sicile et la Sardaigne. Contrairement aux régions à statut ordinaire, ces régions ont un statut adopté par la loi constitutionnelle. Elles ont donc le même rang que les dispositions de la Constitution elle-même.

Le vendredi 24 mai 2024, le Conseil des ministres a approuvé le décret-loi n° 69 du 29 mai 2024, dit « Salva Casa ». Il a été publié au Journal officiel dans la série n° 124 le 29 mai 2024. Ce décret vise à répondre aux besoins croissants en matière de logement, à relancer le marché immobilier et à surmonter les incertitudes d’application des réglementations du secteur, en particulier dans les opérations de réutilisation des maisons déja construites, de régénération urbaine et de restructuration reconstructrice.

Le Décret « Salva Casa »

Ce décret loi donne la possibilité concrète aux propriétaires d’obtenir une amnistie sur les constructions abusives. Cette amnistie aura lieu contre le paiement d’une amende forfaitaire. Vous pouvez demander cette amnistie uniquement pour des abus et des non-conformités mineures en matière de construction ou d’urbanisme.

Il intervient notamment sur les types de non-conformités suivants:
  • Divergences formelles résultant d’incertitudes dans l’interprétation de la loi en vigueur en ce qui concerne les preuves de l’état légitime de la propriété.
  • Non-conformités de construction des logements, résultant de travaux effectués en plusieurs temps, réalisés par les propriétaires du moment en l’absence d’autorisation formelle;
  • Non-conformités partielles qui pouvaient être corrigées à l’époque où l’intervention a été effectuée, mais qui ne peuvent plus l’être aujourd’hui, en raison de la règle de la « double conformité ». Il suffira après l’amnistie que l’intervention soit conforme aux règles d’urbanisme au moment de la demande et aux règles de construction au moment de la réalisation.

En tant que région autonome, le Val d’Aoste a décidé de ne pas faire appliquer le décret « Salva Casa ». Aucune amnistie en vue donc pour toutes les maisons qui se situent dans cette région. Si vous voulez acheter une maison dans le Val d’Aoste en 2024 ne comptez pas sur cette amnistie en cas d’anomalies du bien par rapport aux normes en vigueur. Le Val d’Aoste dispose d’une compétence législative exclusive en matière de construction et d’urbanisme. L’adaptation des nouvelles dispositions gouvernementales ne peut se faire qu’en modifiant la loi régionale n° 11 de 1998. Nous vous invitons donc à une grande prudence au moment d’acheter. Faites faire toutes les vérifications techniques et cadastrales par une équipe de professionnels avant de signer une promesse d’achat. Faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit immobilier italien. C’est le moyen le plus sûr de ne pas courir de risques.

En conclusion…

Pour sécuriser votre achat et vous assurer de la faisabilité de votre projet immobilier dans le Val d’Aoste, il est essentiel d’identifier en amont l’ensemble des obligations se rapportant au bien choisi. La réalisation de tels contrôles est nécessaire. En fonction des diverses caractéristiques du bien, les conditions financières, fiscales et urbanistiques de votre projet varieront.

Avant de formuler toute offre d’achat pour acheter un logement dans le Val d’Aoste, assurez-vous d’en comprendre totalement les implications légales. Le droit immobilier italien est spécifique. Nous vous recommandons de faire examiner tout document par un conseiller juridique indépendant avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous pensez ou êtes sur le point d’acheter une propriété dans le Val d’Aoste, contactez-nous. Nous pouvons prendre en charge votre projet en le sécurisant du début de la procédure à la fin.

Notre article relatif à l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

L’ensemble des informations mentionnées dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

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Vendre Un Bien Immobilier en Italie. Petit Manuel

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Le processus de vente italien et ses différents enjeux

Pour vendre un bien immobilier en Italie, certains aspects juridiques doivent être sérieusement pris en considération. En raison des différences existant entre les systèmes juridiques, une transaction immobilière en Italie peut bien souvent se traduire en un processus difficile et long pour les investisseurs étrangers.

Le droit italien est complexe. Si vous ne maitrisez pas parfaitement son fonctionnement, vous pouvez vous exposer à plusieurs risques. Compte tenu des enjeux élevés d’une transaction immobilière, il est fortement recommandé de demander une consultation juridique. Vous devriez toujours choisir votre propre avocat afin d’éviter d’éventuels conflits d’intérêts.

La vente d’un bien immobilier en Italie passe par trois étapes:

1. Signature d’une offre d’achat.

2. Négociation et signature d’un compromis de vente.

3. Réalisation de la vente.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour une première consultation GRATUITE.

 

La première étape consiste à mettre le bien sur le marché

LES VENDEURS PEUVENT COMMERCIALISER LEUR PROPRIÉTÉ EUX-MÊMES OU PAR L’INTERMÉDIAIRE D’UNE AGENCE IMMOBILIÈRE

Si vous envisagez de faire appel à un agent immobilier italien, il est important de vous assurer que celui-ci soit qualifié et enregistré auprès de la Chambre de commerce locale. L’enregistrement garantit la qualification professionnelle des agents immobiliers. L’enregistrement garantit également qu’ils disposent d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

Les agences immobilières non enregistrées peuvent faire l’objet de poursuites pour avoir exercé une activité réservée. Cela comporte le risque d’amendes et d’autres sanctions, comme le fait de ne pas avoir droit aux commissions. En effet, l’agent reçoit généralement une commission (provvigione) à la fois de l’acheteur et du vendeur. Cette commission est négociable mais équivaut généralement à 3 % du prix de vente.

Souvent, les agences immobilières demandent aux ressortissants étrangers de signer leurs conditions d’engagement classiques. Il convient de les examiner attentivement avant de les signer. Il est bien sûr essentiel d’évaluer les termes et conditions des frais de courtage. En outre, il est important de comprendre le prix de vente minimum, la durée du mandat et son exclusivité.

OFFRE D’ACHAT

Si un acheteur potentiel choisit votre propriété, il signe généralement un premier acte appelé « offre d’achat« . Si vous acceptez cette offre, vous devez la signer et la renvoyer à l’acheteur. En outre, l’acheteur doit effectuer un premier dépôt. L’offre d’achat a pour effet de retirer le bien du marché pendant un certain temps.

DUE DILIGENCE

Pendant la période où la propriété est hors du marché, l’acheteur doit commencer le processus de due diligence. Cela se matérialise par la réalisation de l’ensemble des contrôles nécessaires à la sécurisation de son acquisition. Ces derniers visent notamment à s’assurer de la conformité urbanistique et cadastrale du bien immobilier. Le respect des réglementations locales en matière de planification, d’urbanisme et de construction est également vérifié.

L’acheteur voudra, entre autres, vérifier les points suivants avant de passer à l’étape suivante du processus d’achat:

– Existence de la propriété. Le bien est conforme à la description et le vendeur est en droit de le vendre.

– Absence d’hypothèques/charges, de droits de tiers ou de tout type de charges non divulguées affectant la propriété.

– Conformité de la propriété à toutes les réglementations locales. Cela comprend la planification, d’urbanisme et de construction.

– Habitabilité de la propriété, sauf si celle-ci est vendue dans le but d’être reconstruite. Un certificat à cet effet (certificato di abitabilità) devrait être disponible.

– Respect du vendeur de l’ensemble de la législation fiscale italienne. Cela se fait en vérifiant les déclarations fiscales. L’impôt sur le revenu (imposta sui redditi), dû au cours des années fiscales précédentes, doit avoir été payé. En cas de manquement à cette obligation, le bien immobilier peut être déclaré légalement invendable. Si le vendeur est un commerçant ou une société, il ne doit pas être en situation de faillite (fallito), et aucune demande à cet effet ne doit être en cours contre lui.

– Lorsque la propriété se trouve dans un immeuble d’appartements (condominio), tous les paiements de charges doivent être à jour.

La deuxième étape consiste à négocier et à signer un compromis de vente (compromesso)

Le vendeur doit s’assurer que toutes les déclarations contenues dans le contrat soient exactes. Cela signifie une divulgation complète de l’ensemble des caractéristiques que présente la propriété. Toute question spécifique posée par l’acheteur doit être traitée de manière honnête.

DÉPÔT LORS DU COMPROMIS DE VENTE

En général, la signature d’un compromis de vente implique le versement d’un acompte par l’acheteur. Le montant peut varier entre 10 et 30 % du prix de vente du bien. La conséquence d’un tel paiement est que si l’acheteur se retire du compromis de vente, il perd automatiquement la totalité de l’acompte. Si le vendeur rompt le contrat préliminaire en se retirant, il est tenu de rembourser à l’acheteur le double du montant de l’acompte. En outre, d’autres sommes peuvent être dues, s’il est prouvé que la valeur des dommages causés dépasse le montant de l’acompte.

LA LOI ITALIENNE DISPOSE QUE LES DEUX PARTIES À UNE TRANSACTION ÉVENTUELLE DOIVENT AGIR DE BONNE FOI

Avant de signer un compromis de vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur, ou à ses conseillers juridiques, des copies de tous les documents relatifs à la propriété. En outre, le vendeur doit les informer de tout fait matériel susceptible d’affecter la décision de l’acquéreur de procéder à l’achat de la propriété.

Il est important de s’assurer que la propriété est conforme à l’ensemble des réglementations applicables en matière d’urbanisme et de construction. Toute contrariété à la législation en vigueur peut entraîner la résiliation du compromis de vente et de lourdes pénalités. Lorsque le vendeur a demandé une amnistie en matière d’urbanisme (condono Edilizio), l’acheteur potentiel doit recevoir des copies des documents pertinents.

CERTIFICAT D’HABITABILITÉ

Notez qu’avant ou au plus tard au moment de l’achèvement des travaux, le vendeur doit produire le certificat d’habitabilité du bien (Certificato di abitabilità). La municipalité locale est chargée de délivrer ce certificat. Il atteste de la conformité de tous les systèmes installés dans le bien à la législation italienne et du respect des règles de santé et de sécurité en vigueur. Ce certificat est obligatoire. Il est donc conseillé au vendeur d’obtenir ce certificat avant la signature d’un contrat préliminaire et le versement de l’acompte correspondant. Dans le cas contraire, ce dernier s’expose au risque d’interruption de la transaction.

Si le certificat d’habitabilité n’est pas disponible au moment de l’échange des consentements, le vendeur doit révéler ce problème avant de signer toute offre d’achat. En outre, il doit s’assurer que l’offre d’achat contienne une clause. Deux clauses sont possibles. Une qui stipule que l’acheteur renonce au droit de recevoir le certificat d’habitabilité. Et l’autre qui stipule que la réalisation de l’achat est subordonnée à l’obtention dudit certificat.

HYPOTHÈQUES

Si la propriété fait l’objet d’une quelconque hypothèque, le vendeur a le devoir de la racheter et d’annuler l’inscription correspondante au registre foncier local avant la conclusion de la vente. Si l’acquéreur achète la propriété par le biais d’un prêt hypothécaire, il est conseillé de finaliser tous les arrangements avant de signer un compromis de vente. Cependant, ce processus peut devenir vite coûteux et long pour l’acquéreur potentiel.

DROITS DE PRÉEMPTION (PRELAZIONE AGRARIA)

Il convient d’être particulièrement vigilant si la vente concerne une villa ou un terrain faisant l’objet de droits de préemption agricoles légaux. Selon la loi italienne, les agriculteurs, les locataires et les voisins ont le droit d’être informés d’une proposition de vente d’une propriété à des tiers. Ils ont la première option sur l’achat de terres agricoles dans leur voisinage immédiat. Par conséquent, il sera nécessaire que le vendeur délivre une copie du contrat à l’ensemble des parties jouissant de droits de préemption. Ceci afin que toute personne intéressée puisse se manifester dans un délai légal (généralement 30 jours). Il est important de veiller au respect total de cette législation. Une violation des droits de préemption agricoles peut faire l’objet d’une réclamation sur le bien jusqu’à un an après la conclusion de la vente. L’acheteur peut alors se retourner contre le vendeur.

LES VIOLATIONS PEUVENT AVOIR DE GRAVES CONSÉQUENCES

A ce stade, le vendeur doit divulguer tous les manquements relatifs à la propriété et fournir l’ensemble des documents attestant des mises en conformité effectuées. Cela inclut les paiements d’impôts non effectués et les infractions ou avis en suspens des autorités compétentes.

Il ne s’agit que de quelques-uns des points à prendre en considération, mais il en existe bien d’autres. Tous ont des conséquences potentiellement graves pour le vendeur. Il est donc important que celui-ci agisse de bonne foi. Une demande de dommages et intérêts fondée sur une fausse déclaration n’est que l’une des conséquences que le vendeur doit chercher à éviter.

La troisième étape : conclusion de la vente

Cette utime phase a généralement lieu dans les bureaux d’un notaire (notaio). En Italie, les vendeurs et les acheteurs font souvent appel au même notaire, mais vous avez parfaitement le droit d’avoir votre propre notaire.

UN NOTAIRE DOIT SUPERVISER LA REALISATION DES TRANSASCTIONS IMMOBILIERES EN ITALIE

Les notaires italiens sont des fonctionnaires chargés par la loi de transférer le titre légal d’un bien immobilier italien. Ils ont le devoir de rédiger correctement l’acte de vente (rogito), d’en assurer l’exécution et l’enregistrement. En outre, ils perçoivent, au nom de l’État italien, le paiement de tous les impôts liés à la réalisation de l’acte.
Bien que les notaires soient des juristes qualifiés, la loi italienne leur interdit d’agir au nom de l’une des parties impliquées dans une transaction. Ils doivent rester impartiaux. Seul votre propre avocat peut vous donner des conseils juridiques pour protéger vos intérêts.

Avant l’achèvement des travaux, le vendeur doit fournir les titres de propriété. Il peut s’agir de l’acte d’achat ou de la déclaration italienne de droits de succession déposée auprès des autorités fiscales. Le vendeur devra également produire tous les documents pertinents relatifs à la propriété. Il s’agit par exemple des permis d’urbanisme et de construction. Si la vente porte sur un bâtiment plutôt que sur un terrain, il doit également produire un certificat de performance énergétique et un certificat d’habitabilité.

Toutes les parties ont l’obligation légale de fournir au notaire les informations concernant le prix de vente et l’agence immobilière désignée. Ces informations figureront dans l’acte de vente, sous la forme d’une affirmation solennelle sous serment (Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà). Si ces informations sont manquantes, incorrectes ou incomplètes, les parties risquent une taxation plus sévère de la vente du bien, ainsi que des amendes importantes.

ENJEUX FISCAUX

Si le vendeur bénéficie des réductions fiscales « prima casa » (première maison), il devra payer une pénalité si la revente a lieu dans les cinq ans suivant l’achat initial. Le vendeur peut toutefois éviter les pénalités s’il achète une nouvelle propriété résidentielle en Italie dans l’année qui suit la vente.

Après l’achèvement des travaux, le vendeur peut être soumis à l’impôt italien sur les plus-values. Toutefois, aucun impôt n’est généralement prélevé si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de cinq ans.

Enfin…

En règle générale, il est conseillé de se familiariser avec le cadre juridique régissant les ventes internationales de biens immobiliers. Si vous envisagez de vendre une propriété en Italie, vous pouvez lire la version complète de notre guide sur la vente de propriétés en Italie. Vous pouvez également visionner nos vidéos d’information (en anglais).

Depuis plus de 55 ans, le cabinet d’avocats De Tullio fournit des conseils juridiques indépendants dans toute l’Italie. Nous sommes spécialisés dans le droit transfrontalier de la propriété, des successions et de la famille.

Si vous avez besoin d’aide pour vendre une propriété en Italie, nous sommes là pour vous aider. Nous pouvons vous guider tout au long du processus ou même l’organiser dans son ensemble en votre nom. Prenez contact avec nous pour une consultation préliminaire gratuite.

Notre article relatif à Acheter une maison en Ligurie pourrait vous intéresser.

L’ensemble des explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif. En aucun cas, celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil légal. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Agence immobilière Italie. Quelle est leur responsabilité ?

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L’ouverture d’une agence immobilière en Italie: un devoir d’enregistrement

Selon la loi 39/1989, les agents immobiliers italiens doivent être enregistrés auprès de la Chambre de Commerce locale. Si l’agent n’est pas enregistré, il sera alors passible d’amendes et autres pénalités et ne sera pas en droit de percevoir la commission convenue.

En outre, cette législation prévoit une garantie importante pour le consommateur. Elle exige que l’agent dispose d’une couverture d’assurance adéquate pour pouvoir exercer sa profession. Cela permet de s’assurer qu’en cas de négligence de la part de l’agent immobilier, celui-ci puisse couvrir la demande d’indemnisation.

La gestion d’une agence immobilière en Italie: des responsabilités juridiques

Selon l’article 1759 du Code civil italien, l’agent immobilier doit informer les parties s’il a connaissance de diverses problématiques en lien avec la substance du contrat. Un conseiller juridique peut vous conseiller en détail sur de telles situations.

Si l’agent immobilier n’est pas contraint de mener des investigations technico-juridiques concernant le bien immobilier, il est néanmoins tenu de renseigner les parties sur les éléments dont il a connaissance pouvant influencer la conclusion de la transaction.

Le non-respect de ce principe pourrait entraîner la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et donner au consommateur le droit de demander le remboursement du montant de la commission. Dans des circonstances particulières, le consommateur pourrait également être en droit de demander une indemnisation sous forme de dommages-intérêts.

Si le silence d’un agent immobilier a amené le consommateur à conclure un contrat à des conditions différentes de celles qu’il aurait connues s’il avait été bien informé, l’agent immobilier pourrait alors être tenu d’indemniser le consommateur des pertes engendrées.

Commissions des agents immobiliers italiens

Selon l’article 1755 du Code civil, si la transaction est conclue grâce à son intervention, l’agent immobilier a droit à une commission de la part des deux parties. Un tel droit peut naître dès la signature de l’offre d’achat, à supposer qu’elle contienne tous ses éléments essentiels.

Pour avoir droit à la commission, l’agent immobilier doit avoir joué un rôle déterminant dans la transaction. Il ne suffit pas de générer la piste d’un acheteur potentiel sans accomplir aucune autre tâche.

La loi ne fixe ni ne contrôle le taux de la commission. Celui-ci est donc être librement convenu entre les parties. Il est toujours conseillé de convenir du taux de la commission par écrit.

En conclusion …

Avant de signer un contrat de mandat avec un agent immobilier italien, assurez-vous d’en comprendre pleinement les implications juridiques. Le droit italien est complexe. Il est donc fortement conseillé de faire examiner tout document par un conseiller juridique indépendant avant de le signer.

Chez De Tullio Law Firm, nous avons plus de 55 ans d’expérience dans la gestion de transactions immobilières sur l’ensemble du territoire italien. Si vous pensez ou êtes sur le point d’acheter une propriété en Italie et avez une question, contactez-nous.

 

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Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.