Ventes immobilières internationales en Italie. Législation contractuelle.

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Ventes immobilières internationales : lorsqu’un citoyen ou une entreprise d’un pays achète un bien immobilier dans un autre pays.

Le cadre légal régissant les ventes internationales immobilières en Italie est réglementé par la loi italienne ainsi que des traités internationaux. En cas de conflit entre le droit italien et le droit international, le droit italien prévaut.

L’article 51 de la loi italienne n° 218 (31 mai 1995) stipule que la cession d’un bien immobilier est soumise à la loi du pays dans lequel le bien est situé.

La Convention de Rome (19 juin 1980) est contraignante pour tous les états membres de l’UE. Cette convention établit le droit des contrats.

Les signataires d’un contrat peuvent choisir la loi applicable à l’ensemble du contrat – ou seulement à une partie de celui-ci. Les signataires peuvent également choisir le pays compétent pour les litiges judiciaires. D’un commun accord, les signataires peuvent modifier à tout moment la loi applicable au contrat. Ceci est connu comme le principe de la liberté de choix.

Si les signataires ne font pas un choix explicite de la loi applicable, le pays avec lequel le contrat a le lien le plus étroit prévaudra. Pour déterminer le lien le plus étroit avec un contrat, on prend en compte le lieu de résidence habituelle, le lieu de l’administration centrale, le lieu de l’établissement principal ou le lieu d’implantation d’une entreprise chargée d’exécuter le contrat.

Ventes immobilières internationales en Italie. La réglementation applicable aux contrats

Toutefois, lorsqu’il s’agit de contrats portant sur des biens immobiliers, des règles spécifiques s’appliquent. Par défaut, c’est le lieu où se trouve le bien qui détermine la loi applicable.

Par conséquent, si un bien immobilier se trouve en Italie et que la vente implique des personnes qui résident en Italie ou ailleurs, la transaction sera toujours soumise aux exigences du droit italien.

La compétence des tribunaux en matière civile et commerciale

Le Règlement CE 44/2001 impose des règles sur la juridiction des cours en matière civile et commerciale. Une décision rendue dans un État membre sera reconnue automatiquement. Ceci sans qu’il soit nécessaire d’engager une procédure particulière, sauf si la reconnaissance est réellement contestée.

D’après ce Règlement, dans le cas de transactions sur des biens immobiliers, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux du pays où se trouve la propriété.

Comme conséquence naturelle, si la propriété se trouve en Italie, la juridiction exclusive reviendra aux tribunaux italiens.

Consultez un avocat indépendant lors de l’achat d’une propriété en Italie

Si vous n’êtes pas sûr de votre situation, il est conseillé de contacter un avocat italien. Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons une connaissance et une expérience approfondies du droit italien et international. Depuis plus de 55 ans, nous fournissons des services juridiques spécialisés pour les transactions immobilières résidentielles et commerciales. Nous sommes présents dans toute l’Italie.

Quelle que soit votre question de droit, prenez contact avec nous pour une consultation gratuite.

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Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations. 

Traductions juridiques. Transactions immobilières en Italie.

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Tout contrat relatif à une transaction immobilière italienne doit être rédigé en italien, quelle que soit la nationalité des parties

Cela signifie que les traductions françaises des contrats n’ont aucune valeur juridique en Italie. Pour autant qu’elles soient réalisées de manière professionnelle, les traductions peuvent toutefois être utiles pour comprendre les termes et conditions.

Un traducteur engagé dans une transaction immobilière italienne nécessite une compréhension précise du système juridique italien

Les documents légaux italiens sont très techniques, ritualistes et souvent archaïques en raison de leurs liens étroits avec le droit romain. Enfin, ils peuvent sembler plutôt obscurs à ceux qui n’ont pas de bases légales solides en droit italien.

En effet, il existe des concepts juridiques en droit romain qui n’existent tout simplement pas dans d’autres systèmes juridiques et vice versa. Il existe des concepts qui portent le même nom dans d’autres systèmes juridiques, mais qui ont une autre signification.

Par conséquent, il est indispensable que les traducteurs ou les interprètes s’occupant de ces transactions importantes comprennent exactement les dispositifs légaux et les processus légaux impliqués. En effet, une connaissance approfondie de la terminologie spécialisée  est nécessaire, ainsi qu’une connaissance des concepts légaux impliqués. C’est pourquoi un document ne devrait jamais être signé sans l’aide d’un avocat qualifié bilingue qui peut expliquer toutes les implications de votre engagement.

Les traductions françaises des contrats n’ont aucune valeur juridique en Italie. La version italienne des contrats prévaut devant un tribunal

Les agents immobiliers italiens ont tendance à utiliser des contrats pré-imprimés. Ils proposent parfois une traduction française de ces modèles de contrats. En réalité, ces traductions sont rarement exactes. Ces traductions nécessitent une certaine prudence de la part de l’acheteur. Il est important de souligner qu’en cas de litige, la version italienne d’un contrat prévaudra toujours devant un tribunal.

Dans la phase d’achèvement la plus décisive de la transaction immobilière, vous devrez signer l’acte de vente en présence d’un notaire public. La loi italienne exige la présence d’un interprète si une ou plusieurs parties ne parlent pas couramment l’italien.

Nous vous conseillons de vous assurer que votre interprète est qualifié non seulement d’un point de vue linguistique, mais aussi sur le plan juridique.

Un autre aspect crucial à prendre en compte est l’indépendance de l’interprète afin d’éviter tout conflit d’intérêts. Cela exclut le recours à l’agent immobilier, à un parent ou à un ami des parties impliquées dans la transaction.

L’explication de l’acte de vente est une tâche très délicate que vous devez confier à un professionnel. N’oubliez pas que la version italienne de l’acte prévaudra en cas de litige. Il est donc essentiel de faire appel à un expert.

Les services d’un avocat italien francophone vous assurent une confiance totale dans les traductions et les implications juridiques des contrats italiens

En outre, si des problèmes juridiques surviennent en présence du notaire, lors de la conclusion de l’acte de vente, votre avocat sera en mesure de les résoudre sans délai.

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous avons une connaissance et une expérience approfondies du droit italien et international. Depuis plus de 55 ans, nous fournissons des services juridiques spécialisés pour les transactions immobilières résidentielles et commerciales. Nous sommes présents dans toute l’Italie.

Quelle que soit votre question de droit, prenez contact avec nous pour une consultation gratuite.

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Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Défauts de construction en Italie. Qui est responsable ?

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Un contrat rédigé par un professionnel représente la meilleure protection contre les défauts de construction

Les défauts de construction comprennent l’utilisation de matériaux de mauvaise qualité, des travaux mal exécutés, des déviations par rapport à un plan convenu ou une demande d’argent supplémentaire.

Par conséquent, le meilleur conseil que nous puissions vous donner avant de conclure un quelconque accord avec une entreprise de construction, de bâtiment ou de rénovation est d’appeler votre conseiller juridique.

Un contrat rédigé par un professionnel, en français et en italien, vous évitera bien des problèmes. Il peut également vous faire économiser une somme d’argent considérable.

Un résumé de la législation italienne sur les défauts de construction

L’entrepreneur est responsable des vices et des variations de travaux non autorisées. S »il y a des vices visibles, le client ne doit pas accepter les travaux, car cela lui faire perdre ses droits à la garantie (art. 1667, premier paragraphe du code civil Italien).

Pour contester officiellement les travaux de construction, votre conseiller juridique doit en informer l’entrepreneur par lettre officielle. Les travaux acceptés avec des défauts visibles et/ou des variations non autorisées des travaux, annulent la garantie. L’exception à cette règle est que les défauts ont été causés avec une intention malveillante. On considère qu’un entrepreneur a agi avec malveillance lorsqu’il est conscient des défauts, mais ne les signale pas au client.

Vices cachés

L’acceptation des travaux ne compromet pas le droit des clients à la garantie pour ce qui est des vices cachés. Ces vices peuvent être contestés quand on les découvre. Pour avoir recours à la garantie, le client – par l’intermédiaire de son avocat – devrait procéder de la façon suivante:

– Notifier les vices cachés dans les 60 jours qui suivent le moment de la découverte.

– Intenter le procès d’ici 2 ans à partir de la fin des travaux.

Si le client ne respecte pas les deux obligations susmentionnées, la garantie ne s’applique plus. Lorsque l’entrepreneur néglige de signaler les défauts et agit de manière malveillante pour les dissimuler, le délai d’action en justice se prolonge jusqu’à 5 ans.

Faute de l’entrepreneur

Une fois que les vices et/ou les variations non autorisées ont été prouvés, la faute de l’entrepreneur est considérée comme présumée et ce sera donc à lui de prouver l’absence de négligence de sa part.

Couverture fournie par la garantie

Selon l’article 1668 du code civil Italien, dans le cas de vices visibles ou cachés le client a le droit de recourir à 4 types de procédures légales possibles:

– Demander la correction en faisant supporter le coût total par l’entrepreneur.

– Demander une réduction du prix.

Si les variations ou les défauts de construction sont graves, le client peut :

– Demander la résiliation du contrat et,

– demander une indemnisation pour les dommages.

Défauts de construction. Responsabilité de l’entrepreneur pour les nouvelles constructions

L’article 1669 du code civil italien comprend des règles particulières pour les nouveaux bâtiments. Dans de tels cas, l’entrepreneur sera responsable pour tout écroulement subit (total ou partiel), de risques évidents d’écroulement subit ou de vices graves de construction.

La jurisprudence a étendu cette responsabilité aux travaux de rénovation de longue durée, par exemple aux pavages et aux travaux d’imperméabilisation de toits. La responsabilité de l’entrepreneur durera 10 ans à partir de la date de la fin des travaux. Le travail défectueux devrait être contesté formellement à l’aide d’une lettre légale pour vice, rédigée par l’avocat et adressée à l’entrepreneur dans l’année qui suit la découverte.

Selon le droit italien, le client a un an de temps pour intenter un procès à l’entrepreneur, à partir de l’enregistrement de la date où la lettre pour vice e été remise au destinataire. Une fois que des vices graves ont été signalés, il est présumé que l’entrepreneur est responsable à moins qu’il ne soit capable de prouver le contraire.

Exemples de vices graves

Il existe une vaste jurisprudence définissant ce que l’on entend par “vices graves”. En général, ce que l’on définit comme vices graves, c’est ce qui compromet gravement l’usage de la propriété ou qui a un impact considérable sur des éléments structurels essentiels, tels que la solidité, l’efficacité et la durée de travaux. Voici quelques exemples de vices graves signalés par la jurisprudence.

– Décollement et rupture d »un nombre important de carreaux.

– Isolation thermique insuffisante.

– Système de chauffage défectueux compromettant un usage normal de la propriété.

– Vices du toit de la propriété à l’origine de fuites d’eau.

– Système de plomberie défectueux.

– Défauts de la cheminée ou du tuyau de cheminée compromettant l’usage.

Inspection de travaux

L’article 1665 du code civil italien offre au client la possibilité d’inspecter les travaux avant qu’ils ne soient terminés. Ce droit existe aussi pendant l’exécution des travaux. Il est vivement recommandé d’impliquer votre avocat dans ce processus, ainsi qu’un inspecteur indépendant.

Défauts de construction en Italie. Qui est responsable ? Conformément à l’art. 1665, paragraphe 4, si le client accepte les travaux au point de signer sans demander une inspection ou sans présenter de contestations, les travaux sont considérés comme ayant été acceptés. Les travaux sont aussi implicitement considérés comme ayant été agréés si le client les accepte sans faire aucun type d’objection formelle.

La conséquence directe de tout ceci est la perte de la garantie pour vices visibles ou variations non autorisées, (sauf pour ceux n’ayant pas été déclarés par l’entrepreneur sciemment). À ce stade l’entrepreneur aura le droit d’être payé.

En conclusion …

Si vous devez faire face à des problèmes concernant votre bâtiment ou des travaux de rénovation, n’hésitez pas contacter le cabinet De Tullio. Nous offrons des conseils légaux partout en Italie. Contacter un avocat dans la première phase d’un différend peut permettre souvent de conclure un règlement à l’amiable, pour éviter un litige long et coûteux.

 

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