Offre d’achat d’un bien immobilier en Italie

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Acceptation de l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie

La première étape de l’achat d’une propriété en Italie consiste pour l’acquéreur en la formulation d’une offre d’achat.

L’offre identifie, entre autres, le bien et le prix que l’acheteur est disposé à payer.

Le caractère juridiquement contraignant de l’offre dépend premièrement de son acceptation écrite par le vendeur. Cette acceptation doit parvenir à l’acheteur potentiel dans un délai stipulé dans l’offre.

Obligations contractuelles liées à l’offre d’achat

Tant que l’acceptation de l’offre n’est pas parvenue à l’acheteur potentiel, aucune obligation contractuelle n’a été établie. Cette offre est donc révocable.

Toutefois, l’acheteur peut stipuler qu’il souhaite que son offre d’achat reste ferme pendant une période déterminée. Si le vendeur accepte ce délai, il a l’obligation de retirer le bien du marché. Ce dernier ne sera pas en mesure de commercialiser le bien pendant la période mentionnée. Il s’agit dans ce cas d’une offre d’achat irrévocable.

Le droit contractuel immobilier italien

Les contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie sont régis par le code civil italien à l’article 1470.

Le contrat immobilier est un instrument de transaction consensuel par lequel une partie (le vendeur) s’engage à transférer la propriété d’un bien, ou d’un droit, à une autre partie (l’acheteur).

Agents immobiliers italiens : rôles et rémunérations

En Italie, la vente d’un bien immobilier se réalise souvent par le biais d’une agence immobilière. Le rôle des agents immobiliers italiens est de commercialiser le bien auprès d’acheteurs potentiels. Lorsqu’un acheteur potentiel formule une offre d’achat pour un bien, l’agent immobilier la transmet au vendeur.

La formulation d’une offre d’achat ne garantie pas la conclusion d’une transaction

Entre la formulation de l’offre d’achat et la signature du contrat préliminaire, les acheteurs doivent effectuer divers contrôles sur le bien. Cela peut mettre en évidence certains problèmes ou irrégularités. Par exemple, il se peut que le bien soit totalement ou partiellement dépourvu de permis de construire ou ne dispose pas de certificat d’habitabilité. Ces problèmes peuvent amener un acheteur à retirer son offre.

La rencontre d’une offre et d’une acceptation d’achat ne constitue donc pas une garantie de vente finale.

Vous devez ainsi vous méfier si l’agence immobilière demande sa commission au stade de l’offre d’achat.

À quel moment devez-vous payer la commission d’une agence immobilière italienne?

La Cour de cassation considère que pour qu’un agent immobilier ait droit à sa commission, il ne suffit pas qu’il mette simplement en contact vendeurs et acheteurs. La commission n’est due à un agent immobilier qu’une fois qu’un contrat préliminaire a été conclu entre le vendeur et l’acheteur.

Risques contractuels des biens immobiliers en Italie

Nous vous recommandons de solliciter un avis juridique indépendant avant de signer tout document relatif à l’achat d’un bien immobilier en Italie. Pour éviter tout conflit d’intérêts, veillez à choisir votre propre avocat plutôt que celui recommandé par un agent immobilier ou un vendeur.

Votre avocat vous guidera en toute sécurité à travers les étapes du processus d’achat d’une propriété en Italie.

Le cabinet d’avocats De Tullio est un cabinet d’avocats italien spécialisé dans les successions et le transfert de biens immobiliers. Si vous avez besoin de plus amples informations sur ce sujet ou sur d’autres sujets liés à l’immobilier, le cabinet d’avocats De Tullio sera heureux de pouvoir vous aider. N’hésitez pas à nous contacter.

 

Lisez aussi: Qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité? Vous pouvez aussi visionner nos vidéos d’information (en anglais).


Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Certificat d’habitabilité dans les transactions immobilières en Italie

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Qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité?

Un certificat d’habitabilité ou, en italien, « certificato di abitabilità », est un document qui constate l’aptitude à l’habitation d’une propriété résidentielle.

La certification est octroyée par les autorités municipales locales. Sa délivrance fait suite à la vérification que le bâtiment et ses systèmes sont conformes aux réglementations en matière de santé, sécurité et construction.

En outre, les autorités compétentes doivent vérifier que les travaux réalisés sont conformes au permis de construire.

La jurisprudence de la Cour de cassation italienne est unanime. Lors de transactions immobilières, le vendeur doit fournir un certificat d’habitabilité à l’acheteur. De plus, ce document doit être remis avant, ou au plus tard, lors de la signature de l’acte de vente.

L’acheteur a le droit de vérifier que le bien est adapté, qu’il est utilisable et qu’il sera vendable ultérieurement. Le certificat a donc des effets directs sur l’utilisation légale de la propriété. Ainsi, sa délivrance est une exigence essentielle pour toutes les propriétés italiennes. Il est également important de s’assurer qu’il s’applique à l’ensemble du bien immobilier et non à une partie de celui-ci.

Le défaut de délivrance du certificat d’habitabilité constitue-t-il un motif de rupture des relations contractuelles?

Sauf stipulation contraire fornalisée au sein d’un accord, la responsabilité de délivrer le certificat d’habitabilité incombe au vendeur. Le retard ou défaut de fourniture s’apparente à la non-exécution d’une obligation contractuelle.

“Le vendeur d’un bien destiné à un usage résidentiel a l’obligation de délivrer à l’acheteur le certificat d’habitabilité, sans lequel, le bien est invendable.” (Cass. 23 janvier 2009, n. 1701).

Toutefois, en cas de défaut de présentation du certificat d’habitabilité, l’acheteur peut tout de même acheter le bien immobilier. Il doit cependant manifester son consentement de manière expresse à l’achat d’un bien dépourvu de certificat d’habitabilité. De plus, le défaut de certificat doit être précisé dans l’acte de vente notarial.

Avocats De Tullio. Spécialistes en droit immobilier italien et international

Si vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en Italie, contactez-nous. Nous pouvons vous conseiller et vous guider tout au long du processus d’achat. Nous bénéficions de plus de 55 ans d’expérience dans le domaine du droit immobilier, du droit de la famille et du droit des successions italiennes et transfrontalières.

Notre article relatif au droit des successions en Italie pourrait vous intéresser. Vous pouvez également visionner nos vidéos informatives (en anglais).

Notez que toute information présente dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite dans cet article.

Immobilier en Italie. Conseils pratiques aux acheteurs

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Dans le cadre d’une récente enquête, nous avons demandé à nos clients quels étaient les principaux conseils qu’ils donneraient aux autres concernant l’achat du bien immobilier en Italie. Que recommanderaient-ils pour garantir le bon déroulement d’un achat immobilier en Italie ?

Voici une sélection de réponses qui, nous l’espérons, pourront vous être utiles si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier en Italie.

« Les notaires et les avocats ne sont pas les mêmes. Un notaire est au service de l’État italien. Un avocat en revanche est au service du client …

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il est crucial d’avoir l’expertise de votre côté.

Nous pensions que, puisque, selon la loi italienne, il faut faire appel à un notaire, un « notaio », nous étions protégés d’un point de vue juridique. Cependant, nous avons appris qu’un notaire italien n’est pas du tout la même chose qu’un avocat. Si un notaire s’occupe du transfert de propriété, il ne peut pas vous donner de conseils juridiques. En fait, les notaires sont au service de l’État. Ils sont chargés de collecter toutes les taxes pertinentes à l’issue de la transaction.

En Italie, le vendeur et l’acheteur partagent souvent un « notaio », mais je vous conseille de désigner le vôtre. Malgré ce que l’on peut vous dire, je vous recommande de consulter un avocat pour vous conseiller sur des questions telles que la négociation du prix, les vérifications et les recherches sur la propriété, les successions et la manière de structurer votre achat et les questions fiscales.

Choisissez votre propre avocat, et non celui que vous recommande le vendeur ou l’agent immobilier. Et assurez-vous qu’il parle votre langue et qu’il a l’expérience de l’achat de biens immobiliers italiens et de tous les aspects juridiques, successoraux et fiscaux qui y sont liés.»

« Il ne s’agit pas seulement d’acheter une maison en Italie. Ne négligez pas la planification successorale !

Indépendamment des souhaits exprimés dans un testament, certaines personnes ont le droit légal de recevoir au moins une partie de l’héritage. Le testateur ne peut disposer librement que d’une partie de ses biens, qui varie entre un quart et la moitié de l’ensemble du patrimoine. Il est donc important de demander un avis professionnel si pour une raison quelconque vous ne souhaitez pas laisser votre maison italienne à ce qu’on appelle des héritiers réservés.

Il existe plusieurs façons de structurer les transactions immobilières en Italie. Toutefois, il n’est pas possible de modifier cette formule ultérieurement. Il est donc important d’y réfléchir avant d’acheter.

Il y a également des implications en matière de droits de succession. C’est pour cette raison qu’il est important de demander l’avis d’un professionnel avant de signer quoi que ce soit. »

« Soyez prudent avec votre argent …

Tout d’abord, assurez-vous que votre offre est correcte. Il est facile de rechercher les prix en Italie grâce à divers portails immobiliers et sites d’agences. Votre agent immobilier peut également vous conseiller. Il devrait savoir quel prix le vendeur serait prêt à accepter.

Nous avons demandé au cabinet De Tullio de nous aider et ils ont fait un excellent travail. Ils nous ont conseillés tout au long de notre achat immobilier en Italie. Grâce à leurs conseils, nous avons économisé beaucoup d’argent en négociant le prix de la propriété. En outre, ils nous ont mis en contact avec des spécialistes du change et nous ont aidés à étudier la possibilité de contracter un prêt hypothécaire italien. Nous avons décidé de ne pas suivre cette voie en fin de compte, mais cela aurait été une option. »

« Assurez-vous que votre agent immobilier est qualifié …

Le système italien des agences immobilières est réglementé. L’achat d’une propriété en Italie est donc assez sûr. De plus, il est facile de s’assurer que votre agent est qualifié. Vérifiez que votre agent immobilier possède une assurance professionnelle et qu’il est inscrit à la chambre de commerce locale. C’est tout de même une étape difficile de signer des documents légaux si comme nous, vous ne maîtrisez pas l’italien. D’après notre expérience personnelle, c’est une bonne idée de demander à un avocat d’examiner les documents avant de signer quoi que ce soit.

Ne remettez jamais vos arrhes directement au vendeur. Vérifiez que votre notaire ou votre agent immobilier sont assurés pour recevoir ces paiements. Et, ne soyez jamais tenté de payer « au noir » pour éviter les taxes sur l’achat en déclarant un prix de vente inférieur. Même si vous vous en tirez à bon compte sur le moment, vous devrez payer des impôts plus élevés sur les plus-values au moment de la vente, car la différence entre le prix que vous avez payé (ou déclaré avoir payé) et le prix de vente sera plus élevée. »

«Bien qu’un diagnostic technique de propriété ne soit pas courant en Italie, vous devriez en obtenir un …

Nous sommes heureux d’avoir fait faire une étude. Notre expert a trouvé un certain nombre de problèmes avec la structure et le permis de construire. Des problèmes que nous ne pouvions pas voir simplement en regardant la propriété. Nous avons pu nous appuyer sur ces problèmes pour négocier le prix de notre maison.

Veillez à choisir un expert indépendant. Quelqu’un qui comprend les particularités des bâtiments italiens. Obtenez une étude complète couvrant la structure, le zonage, les permis de construire, les termites, la peinture au plomb, l’amiante, les risques naturels et industriels, les installations de gaz/électricité/eau, les fosses septiques et l’efficacité énergétique. Comme nous avions l’intention de rénover notre propriété, nous avons également demandé à un ouvrier d’examiner la propriété. »

«Les projets de rénovation peuvent être une opportunité, mais ils peuvent aussi se transformer en gouffre financier.

Si vous envisagez un projet de rénovation en Italie, il est important de comprendre les coûts et les délais probables, afin d’éviter qu’ils ne deviennent incontrôlables. Obtenez au moins deux devis de constructeurs avant de signer l’acte de vente, et établissez un plan réaliste de la manière dont vous allez procéder. Allez-vous faire appel à un architecte, à un chef de projet, à des constructeurs et artisans italiens ? Ou, envisagez-vous de faire le travail vous-même ?

Le permis de construire est essentiel pour les projets de rénovation. Le contrat de vente préliminaire (compromesso) est très important à cet égard. Les agents immobiliers italiens ont tendance à utiliser un modèle standard. Vous devriez demander à un avocat de l’adapter à votre situation personnelle. Par exemple, veillez à ce qu’il contienne une condition stipulant que l’achat est soumis à des autorisations de planification. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions jamais envisagé ces projets sans avoir consulté un avocat au préalable. »

« Choisissez un promoteur de bonne réputation si vous décidez d’acheter sur plan en Italie …

Une belle apparence sur le papier ? Une chance de concevoir certains éléments de votre maison ? C’est ce que nous pensions, mais l’achat d’une propriété sur plan en Italie n’est pas pour les âmes sensibles. Il y a eu tellement d’histoires de choses qui ont très mal tourné avec l’immobilier sur plan. Notamment la faillite de promoteurs.

Si vous envisagez d’acheter sur plan, il est indispensable d’avoir votre propre avocat. La loi italienne est très complexe et le jargon juridique italien est une langue complètement différente. Il est essentiel de s’assurer que le promoteur est digne de confiance avant de signer tout document ou de remettre de l’argent. Souvenez-vous qu’en Italie, les promoteurs n’obtiendront pas de financement d’une banque tant qu’un certain nombre de ventes de propriétés n’auront pas été conclues. Vérifiez l’état d’avancement du projet (le permis de construire a-t-il été approuvé et la construction a-t-elle commencé ?)

Il ne faut jamais rien signer avant d’avoir pris un avis juridique et ne jamais remettre tout l’argent au début du processus, même si un promoteur vous met sous pression. Vous ne devez effectuer des paiements que par étapes. Un paiement final n’est dû qu’une fois le bien terminé. »

«En plus du prix d’achat, vous devez prévoir des frais supplémentaires …

Il est très important d’y penser. Les frais de notaire et d’agent immobilier peuvent facilement s’élever jusqu’à 15 % du prix.

Les frais de notaire comprennent diverses taxes de l’État italien telles que les droits de timbre et leurs honoraires. Ceux-ci sont fixés de manière progressive en fonction de la valeur du bien immobilier.

Les frais d’agence immobilière sont à la discrétion de l’agence.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais d’hypothèque, le cas échéant, ainsi que les frais d’avocat et d’expertise.

Pensez aussi à long terme aux taxes foncières, aux frais d’entretien et de fonctionnement. »

« Faites vos devoirs avant d’acheter l’immobilier en Italie …

Lisez des magazines spécialisés, consultez des sites web – attention toutefois à leur réputation. Les conseils sur le Web peuvent être un peu trompeurs, voire incorrects. Participez à des salons immobiliers italiens et parlez à des experts.

Assurez-vous de bien comprendre ce que vous entreprenez – pas seulement le processus d’achat et les coûts qu’il implique, mais tout le reste. Comment vous rendre à votre propriété ? Quels sont les frais de fonctionnement, y compris les impôts fonciers, les factures de services publics et les charges si vous achetez un appartement ?

L’Italie est un pays idéal pour l’achat d’un bien immobilier, à condition de faire des recherches approfondies au préalable et de faire appel à des professionnels réputés et agréés pour vous aider.

En conclusion …

Si vous pensez ou êtes en train d’acheter une propriété en Italie et vous avez une question, contactez-nous pour une consultation.

 

Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article ne constitue qu’une introduction pratique générale et non un avis juridique officiel. Cette société décline toute responsabilité quant aux déclarations faites.

Rénovation d’une propriété italienne. Droit de la santé et de la sécurité

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La rénovation d’une propriété italienne. Législation en matière de santé et de sécurité

Qui est responsable de faire respecter les exigences de sécurité lors de la rénovation d’une propriété italienne ?

Dans le cas de travaux de construction, même mineurs, le « directeur des travaux » est responsable de la sécurité. Il s’agit généralement d’un architecte, d’un ingénieur ou d’un designer. Toutefois, si le propriétaire d’un bien immobilier fait directement appel aux services d’un ouvrier, il agit en tant que directeur des travaux.

Cela signifie que le propriétaire est responsable de la sécurité. Ainsi, en cas d’accident, le propriétaire est responsable des conséquences pénales et civiles.

Imaginez que vous engagez un plâtrier pour enduire un mur et que celui-ci tombe d’une échelle. Ou bien, vous faites appel à un électricien pour refaire l’électricité de votre propriété et l’électricien s’électrocute.

En tant que propriétaire, vous êtes responsable. Même si vous n’êtes pas présent au moment de l’accident. En tant que propriétaire légal, vous êtes, au regard de la loi, l’employeur du travailleur blessé.

Le risque de poursuites pénales et civiles

Votre responsabilité pour l’accident est non seulement de nature pénale, pour des blessures coupables causées au travailleur, mais aussi de nature civile.

Autrement dit, vous pouvez être tenu de verser une indemnisation. L’indemnisation pour un membre cassé peut s’élever à plusieurs milliers d’euros. Dans le pire des cas, vos biens peuvent être saisis pour payer l’indemnisation.

Il s’agit d’une question juridique très complexe qui repose sur des détails techniques régis par le droit italien. Si vous prévoyez des travaux de rénovation sur votre propriété en Italie, assurez-vous de respecter les exigences de sécurité.

Responsabilités du propriétaire lors de la rénovation d’une propriété italienne

Lorsque vous planifiez des travaux de rénovation d’une propriété italienne, quels qu’ils soient, vous êtes légalement responsable des exigences de sécurité.

La loi italienne considère que toute personne considérée comme « non professionnelle », telle qu’un propriétaire, qui fait appel aux services d’un tiers pour effectuer tout type de travaux de rénovation, est tenue de s’assurer que les ouvriers travaillent conformément à la législation en matière de santé et de sécurité.

Exigences de sécurité. Une étude de cas

Récemment, la Cour suprême a examiné un recours déposé par un propriétaire plaignant. Il avait chargé une entreprise de construction de peindre les murs extérieurs de sa maison. Pendant les travaux, un des ouvriers est tombé à travers un trou dans un dallage autour de la maison. Le peintre a fait une chute de plusieurs mètres dans le sous-sol. Il est tragiquement décédé par la suite. Le trou à l’origine de l’accident avait auparavant été recouvert de planches. Cependant, les planches avaient été enlevées et remplacées par du polystyrène, qui n’était pas assez solide pour supporter le poids de la personne qui est tombée.

La cour d’appel a confirmé des jugements antérieurs qui établissaient que le propriétaire avait un devoir de diligence en ce qui concerne l’exécution du contrat. Dans cette affaire, la cour a relevé plusieurs défaillances. En premier lieu, l’absence d’un plan d’évaluation des risques. Deuxièmement, un manque d’entretien de l’allée autour de la maison et les risques posés par l’ouverture dans le sous-sol. Troisièmement, le tribunal a considéré qu’il y avait eu un défaut de supervision des travailleurs.

Les exigences de sécurité relèvent de la responsabilité de l’employeur

Le tribunal a jugé que le propriétaire de la maison était responsable de ces manquements. Les obligations en matière de sécurité relèvent de la compétence exclusive d’un employeur, qui dans ce cas était le propriétaire. En fait, le propriétaire agissait comme l’employeur du peintre. Bien que les travaux soient de nature « domestique », le tribunal a estimé que le propriétaire n’était pas dispensé d’exercer ses fonctions de chef de chantier. En d’autres termes, l’accident s’est produit parce que, d’une part, le propriétaire n’a pas assumé la responsabilité de la sécurité de son employé. Et, d’autre part, le propriétaire a négligé d’agir en tant que directeur des travaux désigné.

Dans des cas comme celui-ci, il est donc crucial de souligner l’obligation du propriétaire de signaler tout danger sur le site et, dans la mesure du possible, de prévoir son élimination avant que les travaux ne commencent. Si le propriétaire ne peut prouver qu’il a exercé son devoir de diligence et pris toutes les mesures nécessaires pour assurer un environnement de travail sûr, il sera tenu pour responsable.

Exigences en matière de santé et de sécurité dans les contrats de construction italiens

Lorsqu’un propriétaire engage un entrepreneur, il est important d’avoir un contrat écrit. Celui-ci doit indiquer que le respect des règles de sécurité relève de la responsabilité de l’entrepreneur. De cette façon, il est clair sur le plan juridique que l’entrepreneur est responsable de la sécurité pendant la rénovation d’une propriété italienne.

En conclusion …

Si vous envisagez de rénover une propriété italienne, il est essentiel d’établir un contrat en bonne et due forme.

Le cabinet d’avocats De Tullio est un cabinet juridique présent sur tout le territoire italien. Nous avons plus de 55 ans d’expérience spécialisée dans le traitement des questions liées à la propriété, à la construction et à la rénovation. Si vous envisagez d’entreprendre des travaux de construction ou de rénovation sur votre propriété en Italie, ou si vous vous trouvez dans une situation difficile concernant les responsabilités et les exigences de sécurité dans le cadre de travaux de rénovation, nous sommes là pour vous aider. Prenez contact avec nous à l’adresse suivante : info@detulliolawfirm.com

 

 

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Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

 

Actes de propriété italiens. Changement de nom

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Changement de nom dans les actes de propriété en Italie

Les actes de propriété des propriétés italiennes sont des documents juridiques.

Tout changement de nom sur les actes de propriété italiens doit être effectué conformément à la loi. Il est donc conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier italien pour obtenir un avis juridique indépendant.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pouvez avoir besoin de changer ou de supprimer le nom d’une personne des actes de propriété italiens. Ces raisons incluent le transfert (achat ou vente) d’une propriété, un divorce ou un décès.

Apostille

La modification du nom sur un acte de propriété italien doit être effectuée devant un notaire. Cette démarche peut être effectuée dans votre propre pays et être certifiée par les services d’apostille.

Une apostille est un certificat qui rend les documents valables pour un usage international. Les apostilles ne sont valables que dans les juridictions qui ont adopté les dispositions de la Convention de La Haye sur la reconnaissance mutuelle des documents.

En substance, une apostille est un certificat (parfois un cachet ou un sceau) qui est joint à un document. Elle est délivrée, en France, par le bureau des légalisations du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères (MEAE). Pour les Canadiens, les apostilles sont délivrées par Affaires mondiales Canada. Si vous n’êtes pas dans votre pays d’origine, adressez vos demandes à votre ambassade.

Le sujet des apostilles pouvant être quelque peu complexe, le site web de La Haye a publié une brochure utile, qui comprend une FAQ : L’ABC de l’apostille.

COVID

En raison de la pandémie de coronavirus (COVID-19), de nombreux pays ne sont actuellement pas en mesure d’accepter des documents pour la légalisation ou d’appliquer des apostilles.

Pour les documents que nous recevons de l’étranger, nous pouvons cependant encore vérifier la validité des signatures, des cachets ou des sceaux et obtenir une confirmation provisoire de leur authenticité.

En conclusion …

Pour tout soutien juridique dont vous auriez besoin en ces temps difficiles, nous sommes là pour vous aider. Veuillez nous contacter.

Force majeure dans les contrats italiens. COVID-19

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Le virus COVID-19 déclenche-t-il une clause de force majeure dans les contrats?

La pandémie de COVID-19 déclenche-t-elle une clause de force majeure dans le cadre des contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie ?

Aussi appelée « acte de Dieu », la clause de force majeure dans les contrats est largement connue, mais n’est pas toujours bien comprise.

En général, un cas de force majeure est un événement qui échappe au contrôle de l’une ou l’autre des parties à un contrat. Il empêche ou entrave l’exécution du contrat.

Le virus est une motif très inhabituel pour  déclarer un cas de force majeure, mais la pandémie de coronavirus (COVID-19) n’est pas une situation courante. Elle a entraîné le confinement de pays entiers et limité les mouvements et les voyages des populations.

Les perturbations récentes ont entraîné une augmentation des appels de clients préoccupés par leurs responsabilités et leurs droits en matière de contrats immobiliers italiens.

Une question particulièrement fréquente est de savoir si une clause de « force majeure » exonère les vendeurs et les acheteurs de leurs obligations contractuelles en ce qui concerne les contrats préliminaires et les actes de vente de biens immobiliers en Italie.

Que se passe-t-il avec les contrats immobiliers italiens pendant les restrictions dues au coronavirus ?

L’art. 91, 17 mars 2020 n. 18 (« Decreto Cura Italia ») aborde les responsabilités en cas de non-exécution d’un contrat.
La partie au contrat qui n’exécute pas ses obligations contractuelles est tenue de verser des dommages-intérêts, sauf s’il peut être prouvé que l’inexécution est due à des circonstances résultant d’une cause indépendante de sa volonté.

Cette même loi prévoit des mesures de confinement qui limitent les déplacements, destinées à empêcher la propagation de la maladie du Coronavirus. Le non-respect de ces mesures constitue une infraction pénale en vertu de l’article 650 du code pénal.

La question des mesures de confinement et de la restriction des déplacements constitue un obstacle à la réalisation d’un acte de vente. Non seulement pour ceux qui doivent se déplacer d’une commune italienne à une autre, mais surtout pour les personnes impliquées dans des transactions immobilières transfrontalières.

Les mesures de confinement peuvent rendre difficile voire impossible la réalisation d’un acte de vente chez un notaire.

Recours juridiques

Prolongations

Les parties peuvent être en mesure de négocier une prolongation du délai contractuel pour la réalisation d’un acte de vente.

Acte privé non authentifié

Pour éviter le dépassement du délai contractuel, les parties peuvent également conclure l’acte de vente au moyen d’un acte sous seing privé non authentifié.

Conformément à l’art. 1350 du Code civil italien, les parties devront répéter le processus de transcription et d’authentification à une date ultérieure. Cela sera possible lorsque les restrictions seront allégées. Le fait de ne pas faire authentifier et transcrire ultérieurement un acte de vente pourrait rendre l’acte de vente invalide.

Procuration

En conférant une procuration limitée, vous pouvez demander à quelqu’un de vous représenter en Italie. En optant pour une procuration, il est important que vous confiiez vos affaires à une personne compétente, telle qu’un avocat. Il est déconseillé de nommer une personne qui n’a pas d’expérience.

Protéger le paiement de votre bien immobilier à l’aide d’un compte de dépôt

Nous vous conseillons d’utiliser un compte de dépôt pour protéger le paiement de votre bien immobilier en Italie. Ceci non seulement pendant la pandémie, mais dans toutes les circonstances. Connu sous le nom de « Deposito Prezzo » en italien. Cet arrangement peut se faire auprès d’un notaire, qui se portera garant de votre transaction.

Clause de force majeure : Je suis en train de négocier un contrat préliminaire pour un bien immobilier. Que dois-je faire ?

En négociant l’achat d’une propriété en Italie, veillez à inclure une clause de « force majeure » dans le contrat préliminaire. Cette clause doit tenir compte d’un large éventail d’événements. Non seulement les sinistres naturels et les événements catastrophiques, mais aussi les épidémies et les pandémies.

En conclusion …

Pour une assistance juridique pendant la pandémie, nous sommes là pour vous aider et vous guider.

Vous pouvez joindre le cabinet d’avocats De Tullio par courriel.

Notre article concernant Coronavirus: procuration pendant les restrictions pourrait également vous intéresser. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

 

Procuration. Application d’une procura en Italie

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Impossible de se rendre en Italie ? Avez-vous besoin de mettre en place une procuration ?

Vous devez gérer des affaires juridiques italiennes mais vous ne pouvez pas vous rendre en Italie en personne ? La solution peut consister à conférer une procuration. C’est ce qu’on appelle une procura en italien.

Comment fonctionne une procuration italienne ?

Une procuration est un instrument juridique. Elle permet à une personne (un agent ou un mandataire) d’agir au nom d’une autre personne (le mandant). Une procura spécifie exactement les pouvoirs qu’un mandant donne à un agent.

En règle générale, si vous utilisez une procuration pour une transaction immobilière italienne, il est déconseillé d’accorder une procura à un agent immobilier.  Ceci afin d’éviter tout conflit d’intérêts. Comme les agents immobiliers travaillent sur la base d’une commission, ils peuvent avoir un intérêt direct à réaliser la vente.

Quels sont les différents types de procurations en Italie ?

Il existe deux types de procura en Italie.

Procura speciale : le mandant donne des pouvoirs limités à un agent désigné. L’agent ne peut effectuer que des tâches spécifiques pour le compte du mandant. Pour un achat immobilier en Italie, par exemple, si vous ne pouvez pas être en Italie pour conclure la vente, vous pouvez accorder ce pouvoir à votre agent désigné qui pourra alors signer l’acte de vente en votre nom.

Procura generale : Le mandant accorde des pouvoirs étendus à son agent. En fait, l’agent peut faire quasiment tout ce que le mandant peut faire.

Le mandant peut révoquer ces deux types de procuration à tout moment.

L’Italie reconnaît-elle les procurations étrangères ?

Si vous rédigez une procuration dans votre pays d’origine, vous devrez prendre des mesures pour la faire reconnaître à l’étranger. Pour ce faire, votre procuration devra être apostillée.

Les apostilles certifient les documents officiels pour une utilisation internationale. Les apostilles sont valables dans toutes les juridictions signataires des dispositions de la Convention de La Haye (1961) sur la reconnaissance mutuelle des documents.

En conclusion …

Une procuration est une question juridique délicate. Elle consiste à confier la gestion de vos affaires juridiques et financières à une autre personne.

Ne nommez qu’une personne dont vous êtes sûr qu’elle agira de manière responsable. Une personne qui possède les compétences nécessaires et qui est fiable et disposée à agir en votre nom. Nous vous recommandons donc de confier votre procuration à un professionnel tel qu’un avocat.

En attendant la formalisation d’une apostille, nous sommes en mesure de vérifier la validité des signatures. Nous pouvons fournir une confirmation provisoire de l’authenticité de celles-ci.

Avant de préparer une procuration applicable en Italie, il est conseillé de consulter un spécialiste juridique transfrontalier. Si vous avez besoin d’aide ou si vous souhaitez discuter de votre situation, n’hésitez pas à nous contacter.

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Rénover un bien immobilier en Italie. Un guide pratique

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Avant de procéder à la rénovation d’un bien immobilier en Italie, informez-vous !

Rénover un bien immobilier en Italie implique de s’assurer que tous les travaux sont conformes aux exigences légales. Dans le cas contraire, vous vous exposez à des poursuites pénales.

Rénover un bien immobilier en Italie est un processus complexe qui requiert de nombreuses compétences. L’obtention d’une assistance juridique facilitera l’ensemble du processus de rénovation et, surtout, garantira que toutes les exigences légales sont respectées dans les délais prescrits.

Le support juridique peut permettre d’économiser de l’argent et d’atténuer le risque de responsabilités pénales et de poursuites judiciaires.

Procédure légale de diligence raisonnable

Avant d’acheter un projet de rénovation en Italie, il est essentiel de faire des recherches approfondies sur la demeure. Cette étape de diligence juridique permet de vérifier, entre autres choses, l’état de conformité avec la planification municipale et les documents du registre foncier.

Au cabinet d’avocats De Tullio, nous offrons une gamme complète de services pour évaluer la situation juridique avant l’achat d’une propriété ou avant de commencer les travaux de rénovation.

Premièrement, nous pouvons vérifier que l’état actuel (de facto) et l’état officiel (de jure) de la propriété correspondent à tous les documents déposés au cadastre. Deuxièmement, nous pouvons rechercher tous les permis de construire déposés auprès du bureau technique municipal et vérifier qu’ils sont en ordre. Troisièmement, nous pouvons vérifier, à partir des registres municipaux, que l’ensemble de la propriété, y compris les agrandissements et les dépendances, dispose des autorisations d’urbanisme nécessaires.

Sans les éléments ci-dessus, vous ne pourrez pas obtenir l’autorisation de commencer les travaux de rénovation. La rénovation de la propriété nécessitera que vous demandiez les permis pertinents auprès de la municipalité locale.

Acheter pour rénover

Une fois que vous êtes sûr que la propriété répond aux exigences légales et aux spécifications structurelles et que vous avez décidé de procéder à l’achat, le fait d’avoir un professionnel juridique à vos côtés vous aidera à négocier le prix de la propriété et à garantir le bon déroulement de l’achat.

Choisissez un avocat spécialisé dans l’immobilier et compétent en matière de droit et de réglementation de la construction. N’oubliez pas que si vous entreprenez des travaux qui ne sont pas conformes à la loi, vous risquez d’être poursuivi en justice. En Italie, cela peut signifier une affaire longue et coûteuse et nécessitera évidemment des services juridiques. Il peut donc être plus rentable, à long terme, de prévoir des services juridiques dès le début de votre projet.

Rénover un bien immobilier en Italie. Un guide pratique en plusieurs étapes

Conception et permis de construire

Une fois que vous êtes propriétaire du bien, des experts techniques – un géomètre et/ou un architecte – évaluent son état de fait et conçoivent les travaux de rénovation.

Les plans doivent être conformes aux dispositions de la législation en vigueur, notamment en matière d’efficacité énergétique et d’assainissement.

Vous devrez également respecter les règles de zonage et d’urbanisme dans la conception.

Afin d’établir des offres appropriées, il convient de dresser une liste complète des matériaux et des finitions dès la phase de conception.

Devis de construction

Ensuite, vous devrez choisir une entreprise de construction pour réaliser les travaux.

Cette étape consiste à soumettre le projet exécutif – établi par votre géomètre ou votre architecte – et le cahier des charges des travaux susmentionnés à au moins trois entreprises. Vous disposerez ainsi d’un comparatif qui vous aidera à choisir l’offre la plus compétitive et la plus adaptée.

En général, pour une rénovation, trois types d’entreprises interviennent (construction, électricien, plombier).

Pour simplifier la gestion des travaux, il est conseillé de ne contracter qu’une seule entreprise, qui sous-traitera ensuite les travaux. Il est essentiel de vérifier que l’entreprise de construction que vous choisissez est en conformité avec les exigences fiscales italiennes, notamment par le biais du DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Ce document atteste que l’entreprise verse des cotisations de sécurité sociale pour le compte de ses employés.

Afin d’éviter les conflits d’intérêts, il est conseillé de nommer un maître d’œuvre sans lien avec l’entreprise de construction.

Contrat de construction

L’étape suivante consiste à rédiger un contrat détaillé avec l’entreprise de construction. Il s’agit d’un domaine qui nécessite une connaissance approfondie de la loi. Ce contrat garantit votre protection juridique pendant et après l’achèvement de vos travaux de construction. Le contrat est d’une importance capitale, surtout si vous avez besoin de recourir à la justice ultérieurement. Le contrat doit être conforme à la loi. De plus, il doit définir les obligations de l’entreprise de construction.

Avantages fiscaux

Il est également conseillé de vérifier quelles déductions fiscales et/ou quels types de financement sont disponibles. Même si vous avez déjà commencé les travaux de rénovation, des subventions deviennent disponibles périodiquement.

Permis de construire et commencement des travaux de rénovation

Il faut déclarer officiellement le propriétaire, le maître d’œuvre et l’entreprise de construction et demander le permis de construire correspondant. Le bureau technique municipal local est responsable de la remise du permis de construire. Lorsque vous aurez reçu l’autorisation correspondante, les travaux de construction pourront commencer.

Il faut établir un plan de sécurité et de coordination (Piano di Sicurezza e Coordinamento). Ce plan doit être conforme au décret législatif 81/08. Un coordinateur de la sécurité (Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione) doit être désigné pour superviser les travaux de construction. L’entreprise de construction doit respecter les conditions spécifiées dans le plan de sécurité. L’entreprise doit également établir son propre plan opérationnel de sécurité (Piano Operativo di Sicurezza, POS). Le traitement et la gestion des déchets du chantier doivent être effectués conformément à la législation locale en matière d’élimination.

Clôture du chantier

Lorsque les travaux seront terminés, il conviendra de faire évaluer, inspecter et approuver le tout. Ensuite, la valeur cadastrale de la propriété doit être mise à jour dans le registre foncier et vous pouvez demander un certificat d’habitabilité.

En conclusion…

Envisagez-vous de rénover une propriété en Italie ? Avez-vous des problèmes avec un projet de rénovation en Italie ? Si vous souhaitez un soutien ou de plus amples informations, nos professionnels juridiques peuvent vous aider. Nous pouvons faciliter votre projet en vous guidant, en vous conseillant et en vous protégeant tout au long de la procédure. Contactez-nous.

 

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Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

Acte de propriété en Italie : enregistrement et changement de noms

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Qu’est-ce qu’un acte de propriété ?

L’étape finale du processus de transfert de propriété en Italie est la signature de l’acte de vente. Il s’agit en fait d’un acte de propriété. Cet acte transfère la propriété du bien immobilier au nom de l’acheteur.

Cette procédure judiciaire exige la présence d’un notaire, du ou des vendeur(s) et acheteur(s) immobilier(s) ainsi que de deux témoins.

Le notaire lit à haute voix tout l’acte, qui est écrit en italien. Toutes les parties, y compris les témoins et le notaire, approuvent et signent l’acte de propriété.

Si l’une des parties à la transaction ne parle pas couramment l’italien, la loi italienne exige la présence obligatoire d’un expert qualifié chargé de traduire et d’interpréter l’acte. Cette obligation légale vise à s’assurer que toutes les parties comprennent parfaitement le contenu et les implications de l’acte.

Lorsqu’un tel professionnel est présent, il doit également signer l’acte.

Un avocat bilingue, avec une expertise dans le domaine du droit immobilier italien, est le professionnel recommandé pour remplir ce rôle.

Une fois que le notaire a signé l’acte, l’acheteur acquiert la propriété de l’immeuble.

Les formalités ultérieures, qui relèvent de la compétence du notaire, sont  :

– Enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale.

– Dépôt de l’acte auprès des registres publics, afin de le porter à la connaissance de tous les tiers susceptibles d’y avoir un intérêt.

– Mise à jour du cadastre/du registre foncier.

Comment changer le nom inscrit sur un acte de propriété italien ?

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles il peut être nécessaire de changer le nom figurant sur un acte de propriété en Italie. Le divorce et le décès sont les raisons les plus courantes.

Pour changer le nom, il faut un nouvel acte notarié.

Si par exemple, vous avez acquis un bien immobilier avec votre conjoint et qu’à la suite d’un divorce, vous devez retirer l’un des noms figurant sur l’acte, vous aurez besoin d’un nouvel acte notarié.

Lorsque le jugement de divorce provient d’un tribunal italien, le transfert de propriété n’entraînera pas le paiement de droits de mutation immobilière.

Si, en revanche, le jugement de divorce émane d’un tribunal non italien, il faudra payer un droit de mutation immobilière.

Les conditions du nouvel acte déterminent les taux d’imposition applicables. Cela dépendra si le bien immobilier a été transféré sans paiement ou s’il y a eu une transaction financière. Dans ce dernier cas, il vous faudra un nouvel acte de vente.

Comment trouver le nom de la personne figurant sur l’acte de propriété ?

Pour vérifier le nom qui figure sur un acte, il est nécessaire d’effectuer des recherches hypothécaires et cadastrales.

En conclusion …

Pour plus d’informations et de précisions, ou si vous devez changer un nom sur un acte, veuillez nous contacter.

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Notez que toute déclaration faite dans le présent article ne constitue qu’une explication introductive pratique et non un avis juridique officiel. Le cabinet De Tullio n’accepte aucune responsabilité pour toute déclaration faite.

 

Construire une maison en Italie

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Il est essentiel d’acheter un terrain approprié pour construire une maison en Italie

Construire ou faire construire une maison dans son propre pays peut être assez compliqué, mais quand il s’agit de construire une nouvelle maison en Italie, les choses peuvent devenir vraiment difficiles. L’achat de la parcelle de terrain pour construire est crucial.

Si vous vous décidez à construire une nouvelle maison, vous serez assujetti à des règlements et à des autorisations de construire rigoureuses. Si des travaux sont effectués en violation des autorisations ou ne sont pas conformes à la réglementation, vous pourriez faire l’objet de poursuites pénales. Cette procédure sera longue et coûteuse. Cela pourrait avoir une incidence sur la vendabilité future de la propriété et, dans le pire des cas, pourrait même mener à un ordre de démolition.

Mettre en place la bonne équipe

Vous aurez à traiter avec de nombreux professionnels et à faire face à de nombreuses restrictions légales. La construction d’une maison en Italie exige une connaissance approfondie de la législation italienne. Les aspects techniques doivent être pris en compte. La coopération avec les entreprises de construction et les entrepreneurs doit être établie. Pour éviter tout piège potentiel, il est recommandé de consulter un avocat avant de chercher un terrain à bâtir.

La participation de nos avocats vous permettra de gérer le processus de construction en toute sérénité. Nous vous guiderons à chaque étape de ce qui est un projet très complexe.

Quelles sont les étapes de la construction d’une maison en Italie ?

Tout d’abord, vérifiez avant d’acheter. Est-il réellement possible de construire sur le terrain que vous souhaitez acheter ? Si oui, quelle taille de propriété pouvez-vous construire ? Ces informations peuvent être obtenues auprès du registre foncier, des certificats d’utilisation prévue et en vérifiant la présence d’éventuelles restrictions liées au zonage et à l’urbanisme.

Ensuite, il faut demander à un architecte, un géomètre ou un ingénieur de concevoir la propriété. Celle-ci doit tenir compte de la législation en vigueur en matière d’efficacité énergétique et des incitations éventuelles.

Durant cette phase, nous vous recommandons de définir, en détail, une liste de matériaux et de finitions. Vous devriez ensuite commencer à obtenir des devis auprès d’entreprises de construction ou de constructeurs.

Troisièmement, il faudra demander les permis d’urbanisme et de construction et/ou les autorisations appropriées. La demande doit passer par la municipalité locale. Selon la municipalité, l’autorisation peut prendre plusieurs mois.

L’étape clé suivante consiste à choisir l’entreprise de construction qui réalisera les travaux de construction, en spécifiant une liste détaillée des travaux et du projet, telle qu’elle a été préalablement établie par un expert technique. Pour ce faire :

Comment un avocat De Tullio peut aider à faire construire une maison en Italie ?

Nos avocats effectueront un contrôle de solvabilité sur les entreprises de construction envisageables. Il est essentiel de vérifier la situation financière des entreprises de construction afin d’éliminer le risque de choisir une entreprise qui pourrait faire faillite durant votre projet de construction.

Il est conseillé de demander des devis à au moins trois entreprises de construction, afin d’établir un véritablecomparatif.

Habituellement, pour une nouvelle construction, il y a au moins quatre types différents d’entreprises impliquées (excavation, construction, électricien, plombier), mais pour faciliter la gestion, il est conseillé de sous-traiter les travaux à une seule entreprise qui elle-même les sous-traitera. Ceci est important pour n’avoir qu’un seul point de contact sur place.

Il est obligatoire de vérifier la conformité fiscale de l’entreprise de construction, à travers DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Il s’agit d’un document unique attestant que l’entreprise est en règle avec la législation sur les cotisations de sécurité sociale des salariés.

Vous devriez éviter de nommer un maître d’ouvrage lié à l’entreprise de construction. De cette façon, tout conflit d’intérêts est évité.

A ce stade, il est essentiel d’avoir un contrat de construction légalement rédigé. Ceci est essentiel car il vous assure d’avoir toutes les garanties et protections légales tout au long de votre construction.

Que faut-il mettre en place avant de pouvoir commencer à construire ?

Les travaux de construction peuvent commencer une fois que toutes les autorisations nécessaires ont été délivrées par le bureau technique municipal. De plus, il faut désigner un maître d’œuvre et une entreprise de construction.

Un plan de sécurité et de coordination (Piano di Sicurezza e Coordinamento) doit être élaboré conformément au décret législatif 81/08. Un coordinateur de sécurité (Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione) doit être nommé pour superviser la phase de construction. Toutes les entreprises impliquées dans la phase de construction doivent se conformer aux dispositions de ce document et préparer leur propre plan de sécurité opérationnel (Piano Operativo di Sicurezza, POS). Une attention particulière doit être accordée à la gestion des déchets produits sur le chantier. Tous les déchets doivent être traités conformément aux réglementations locales d’élimination.

En conclusion …

Comme vous pouvez le constater, la construction d’une nouvelle maison en Italie n’est pas un processus simple.

Si vous avez besoin de plus amples informations concernant le processus de construction d’une maison, n’hésitez pas à contacter le Cabinet d’Avocats De Tullio à l’adresse électronique suivante: info@detulliolawfirm.com

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Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article ne constitue qu’une introduction pratique générale et non un avis juridique officiel. Cette société décline toute responsabilité quant aux déclarations faites.