Comment un avocat francophone peut-il vous assister lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie ?

L’achat d’une maison est probablement l’un des investissements les plus conséquents de toute une vie. La procédure d’acquisition d’une propriété en Italie est particulière. Un avocat italien parlant français et spécialisé en droit immobilier italien peut vous assister à travers les spécificités de cette matière et vous aider à concrétiser votre projet immobilier en Italie.

Un avocat francophone spécialisé en droit immobilier italien vous guidera tout au long du processus de vente et d’achat d’un bien immobilier en Italie

Dans le cas classique de l’achat d’une maison en Italie, l’acheteur conclut un contrat de courtage avec un agent immobilier, généralement par écrit. Les négociations avec le vendeur se font par le biais du courtier, qui agit le plus souvent à titre d’intermédiaire. Une fois que les parties ont trouvé un accord informel, l’acheteur et le vendeur concluent un premier contrat écrit formel: l’offre d’achat. L’acheteur paie un premier acompte. La propriété ainsi que divers titres et certificats s’y attachant doivent être contrôlés. Enfin, s’opère le transfert de propriété à l’acheteur et le vendeur reçoit le prix d’achat stipulé dans le contrat.

Une équipe d’experts juridiques franco-italiens, spécialisée en droit immobilier italien, pourra vous conseiller et sécuriser votre projet immobilier en vous aidant à éviter certains des problèmes les plus récurrents lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Italie.

Contrats d’agence immobilière

Le risque lors de la signature d’un contrat de courtage sans assistance légale est de signer une convention qui n’aborde pas un certain nombre de clauses essentielles. Cela arrive de manière régulière. Beaucoup d’agents immobiliers se contentent malheuresement bien souvent de reprendre des modèles de contrat standards, sans les adapter à chacun des cas.

Sauf convention contraire, l’acheteur peut faire face à l’obligation de payer une ou plusieurs commissions de courtage, même en l’absence de conclusion d’une vente. Votre avocat italien parlant français peut vous renseigner sur les conséquences de la recherche d’un bien immobilier par l’intermédiaire de plusieurs agents immobiliers. Il peut négocier les droits de l’agent immobilier si le vendeur retire le bien du marché ou bien s’il n’est pas en mesure de fournir un titre de propriété valable.

Bien que le recours à un avocat ne soit pas obligatoire au cours de négociations en matière immobilière, celui-ci est fortement conseillé, ce dernier pouvant répondre à diverses questions importantes telles que les conséquences fiscales d’une opération transfrontalière.

Un avocat francophone spécialisé en droit immobilier italien sécurisera l’ensemble du processus d’achat

Il est primordial de s’assurer que l’offre d’achat contienne l’ensemble des clauses nécessaires à la protection des intérêts de l’acheteur. Bien que les formulaires imprimés standards soient utiles, il convient de consulter un avocat italien parlant français pour obtenir des explications et apporter les modifications nécessaires afin de respecter les volontés de l’acheteur. Voici quelques exemples des points régulièrement évoqués à l’occasion de la rédaction d’une offre d’achat :

– Le caractère légal et conforme des éventuels travaux de construction dont aurait fait l’objet le bien immobilier;

– Le caractère légal et conforme des éventuels travaux de construction que projette d’effectuer l’acheteur;

– La procédure à suivre en cas de découverte par un arpenteur ou un architecte au cours d’une inspection de la présence de termites, d’amiante, de radon ou de peinture au plomb;

– La procédure à suivre en cas de découverte, au cours d’une inspection, de la présence de déchets toxiques sous le terrain environnant le bien immobilier;

– Les conséquences juridiques d’une interruption de la procédure avant la signature de l’acte définitif de vente;

– Les éventuelles modalités de récupération des sommes investies à titre d’acompte.

Diligence préalable

Il est important de savoir que les formulaires de contrat standards sont en règle générale inadaptés. Sans modification importante, ceux-ci n’intègrent pas la position réelle de l’acheteur et du vendeur. Une fois signé, il n’est pas facile de revenir sur un contrat préliminaire. Il peut donc être difficile d’obtenir le remboursement des sommes investies à titre d’acomptes.

Une équipe d’experts juridiques franco-italiens spécialisés dans l’immobilier peuvent vérifier le titre de propriété. Cela comprend l’examen de l’acte et la vérification de l’exactitude de la description légale. Plusieurs éléments sont pris en considération tels que l’existence d’éventuels problèmes avec les copropriétaires ou anciens propriétaires ou bien l’effet des conventions et des clauses restrictives imposées par un ancien propriétaire. Ces restrictions légales peuvent entraîner des difficultés lors de la vente ultérieure de la propriété.

Cependant la vérification du titre de propriété ne renseigne pas l’acquéreur sur les projets existants et futurs dans la région. Le fait d’avoir votre propre conseiller juridique italien vous permettra d’obtenir ce type d’information de manière plus précise, plus complète et plus facilement que si vous essayiez de le faire vous-même.

Acte de vente

La signature de l’acte de vente est l’événement final et le plus important d’une transaction immobilière. Elle se fait par l’intermédiaire d’un notaire. Un notaire représente l’État italien et la loi italienne soumet ces derniers à une obligation d’impartialité dans l’exercice de leurs fonctions. Le notaire ne peut donc pas offrir de conseils juridiques aux parties à une transaction. Ses tâches principales consistent à s’assurer que l’ensemble des documents soient réguliers du point de vue légal. Il enregistre également les actes et paye les impôts au nom de l’État italien.

Le rôle du notaire dans les transactions immobilières en Italie

Bien que le rôle du notaire soit de s’assurer que la transaction réponde à toutes les exigences légales, cela n’implique pas que celui-ci agisse au nom de l’acheteur pour s’assurer qu’il obtienne la meilleure affaire. De plus, contrairement aux idées répandues, le notaire ne peut pas garantir l’absence de problèmes juridiques. Ceux-ci peuvent concerner la planification ou la réalisation de travaux illégaux sur une propriété – (abusivi). Bien qu’un notaire vérifie l’obtention d’un permis de construire, il ne procède pas à une inspection physique de la propriété.

Si l’une des parties à la transaction ne parle pas couramment l’italien, le notaire exigera la présence d’un traducteur. Un avocat italien parlant français fournit à la fois une capacité de traduction et d’expertise juridique.

Le processus de conclusion peut être déroutant et compliqué. Les personnes présentes à la signature sont les acheteurs et les vendeurs, leurs avocats respectifs et le courtier immobilier. Il peut survenir des différends de dernière minute au sujet de la livraison de la propriété, ou de l’ajustement de divers coûts.

Conflits d’intérêts

L’atout le plus important de la représentation par un avocat est sans doute le thème du conflit d’intérêts entre les parties. Tout au long du processus, les intérêts de l’acheteur et du vendeur peuvent être en désaccord l’un avec l’autre, y compris avec ceux des professionnels impliqués dans la vente. Le courtier partage souvent les intérets du vendeur. Ces derniers veulent tous deux conclure la transaction, car c’est ainsi qu’ils seront payés. Ils ne peuvent pas non plus fournir de conseils juridiques. Les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur sont les seuls à servir au mieux les intérêts de leurs propres clients.

En conclusion …

Si vous envisagez un investissement immobilier en Italie, pourquoi ne pas nous en parler ? Le cabinet d’avocats De Tullio peut vous conseiller tout au long de votre parcours d’achat immobilier en Italie. Nous avons plus de 55 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier, de la famille et des successions en Italie. Prenez contact avec nous.

Lisez aussi: transaction immobilière en Italie. La pertinence des traductions juridiques. Vous pouvez aussi consulter nos vidéos d’information (en anglais).

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc des conseils. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Acceptation de l’offre d’achat d’un bien immobilier en Italie

La première étape de l’achat d’une propriété en Italie consiste pour l’acquéreur en la formulation d’une offre d’achat.

L’offre identifie, entre autres, le bien et le prix que l’acheteur est disposé à payer.

Le caractère juridiquement contraignant de l’offre dépend premièrement de son acceptation écrite par le vendeur. Cette acceptation doit parvenir à l’acheteur potentiel dans un délai stipulé dans l’offre.

Obligations contractuelles liées à l’offre d’achat

Tant que l’acceptation de l’offre n’est pas parvenue à l’acheteur potentiel, aucune obligation contractuelle n’a été établie. Cette offre est donc révocable.

Toutefois, l’acheteur peut stipuler qu’il souhaite que son offre d’achat reste ferme pendant une période déterminée. Si le vendeur accepte ce délai, il a l’obligation de retirer le bien du marché. Ce dernier ne sera pas en mesure de commercialiser le bien pendant la période mentionnée. Il s’agit dans ce cas d’une offre d’achat irrévocable.

Le droit contractuel immobilier italien

Les contrats de vente et d’achat de biens immobiliers en Italie sont régis par le code civil italien à l’article 1470.

Le contrat immobilier est un instrument de transaction consensuel par lequel une partie (le vendeur) s’engage à transférer la propriété d’un bien, ou d’un droit, à une autre partie (l’acheteur).

Agents immobiliers italiens : rôles et rémunérations

En Italie, la vente d’un bien immobilier se réalise souvent par le biais d’une agence immobilière. Le rôle des agents immobiliers italiens est de commercialiser le bien auprès d’acheteurs potentiels. Lorsqu’un acheteur potentiel formule une offre d’achat pour un bien, l’agent immobilier la transmet au vendeur.

La formulation d’une offre d’achat ne garantie pas la conclusion d’une transaction

Entre la formulation de l’offre d’achat et la signature du contrat préliminaire, les acheteurs doivent effectuer divers contrôles sur le bien. Cela peut mettre en évidence certains problèmes ou irrégularités. Par exemple, il se peut que le bien soit totalement ou partiellement dépourvu de permis de construire ou ne dispose pas de certificat d’habitabilité. Ces problèmes peuvent amener un acheteur à retirer son offre.

La rencontre d’une offre et d’une acceptation d’achat ne constitue donc pas une garantie de vente finale.

Vous devez ainsi vous méfier si l’agence immobilière demande sa commission au stade de l’offre d’achat.

À quel moment devez-vous payer la commission d’une agence immobilière italienne?

La Cour de cassation considère que pour qu’un agent immobilier ait droit à sa commission, il ne suffit pas qu’il mette simplement en contact vendeurs et acheteurs. La commission n’est due à un agent immobilier qu’une fois qu’un contrat préliminaire a été conclu entre le vendeur et l’acheteur.

Risques contractuels des biens immobiliers en Italie

Nous vous recommandons de solliciter un avis juridique indépendant avant de signer tout document relatif à l’achat d’un bien immobilier en Italie. Pour éviter tout conflit d’intérêts, veillez à choisir votre propre avocat plutôt que celui recommandé par un agent immobilier ou un vendeur.

Votre avocat vous guidera en toute sécurité à travers les étapes du processus d’achat d’une propriété en Italie.

Le cabinet d’avocats De Tullio est un cabinet d’avocats italien spécialisé dans les successions et le transfert de biens immobiliers. Si vous avez besoin de plus amples informations sur ce sujet ou sur d’autres sujets liés à l’immobilier, le cabinet d’avocats De Tullio sera heureux de pouvoir vous aider. N’hésitez pas à nous contacter.

 

Lisez aussi: Qu’est-ce qu’un certificat d’habitabilité? Vous pouvez aussi visionner nos vidéos d’information (en anglais).

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif et à but pratique. En aucun cas celles-ci ne sauraient constituer un quelconque conseil juridique. Le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Dans le cadre d’une récente enquête, nous avons demandé à nos clients quels étaient les principaux conseils qu’ils donneraient aux autres concernant l’achat du bien immobilier en Italie. Que recommanderaient-ils pour garantir le bon déroulement d’un achat immobilier en Italie ?

Voici une sélection de réponses qui, nous l’espérons, pourront vous être utiles si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier en Italie.

« Les notaires et les avocats ne sont pas les mêmes. Un notaire est au service de l’État italien. Un avocat en revanche est au service du client …

Une fois que le vendeur a accepté votre offre, il est crucial d’avoir l’expertise de votre côté.

Nous pensions que, puisque, selon la loi italienne, il faut faire appel à un notaire, un « notaio », nous étions protégés d’un point de vue juridique. Cependant, nous avons appris qu’un notaire italien n’est pas du tout la même chose qu’un avocat. Si un notaire s’occupe du transfert de propriété, il ne peut pas vous donner de conseils juridiques. En fait, les notaires sont au service de l’État. Ils sont chargés de collecter toutes les taxes pertinentes à l’issue de la transaction.

En Italie, le vendeur et l’acheteur partagent souvent un « notaio », mais je vous conseille de désigner le vôtre. Malgré ce que l’on peut vous dire, je vous recommande de consulter un avocat pour vous conseiller sur des questions telles que la négociation du prix, les vérifications et les recherches sur la propriété, les successions et la manière de structurer votre achat et les questions fiscales.

Choisissez votre propre avocat, et non celui que vous recommande le vendeur ou l’agent immobilier. Et assurez-vous qu’il parle votre langue et qu’il a l’expérience de l’achat de biens immobiliers italiens et de tous les aspects juridiques, successoraux et fiscaux qui y sont liés.»

« Il ne s’agit pas seulement d’acheter une maison en Italie. Ne négligez pas la planification successorale !

Indépendamment des souhaits exprimés dans un testament, certaines personnes ont le droit légal de recevoir au moins une partie de l’héritage. Le testateur ne peut disposer librement que d’une partie de ses biens, qui varie entre un quart et la moitié de l’ensemble du patrimoine. Il est donc important de demander un avis professionnel si pour une raison quelconque vous ne souhaitez pas laisser votre maison italienne à ce qu’on appelle des héritiers réservés.

Il existe plusieurs façons de structurer les transactions immobilières en Italie. Toutefois, il n’est pas possible de modifier cette formule ultérieurement. Il est donc important d’y réfléchir avant d’acheter.

Il y a également des implications en matière de droits de succession. C’est pour cette raison qu’il est important de demander l’avis d’un professionnel avant de signer quoi que ce soit. »

« Soyez prudent avec votre argent …

Tout d’abord, assurez-vous que votre offre est correcte. Il est facile de rechercher les prix en Italie grâce à divers portails immobiliers et sites d’agences. Votre agent immobilier peut également vous conseiller. Il devrait savoir quel prix le vendeur serait prêt à accepter.

Nous avons demandé au cabinet De Tullio de nous aider et ils ont fait un excellent travail. Ils nous ont conseillés tout au long de notre achat immobilier en Italie. Grâce à leurs conseils, nous avons économisé beaucoup d’argent en négociant le prix de la propriété. En outre, ils nous ont mis en contact avec des spécialistes du change et nous ont aidés à étudier la possibilité de contracter un prêt hypothécaire italien. Nous avons décidé de ne pas suivre cette voie en fin de compte, mais cela aurait été une option. »

« Assurez-vous que votre agent immobilier est qualifié …

Le système italien des agences immobilières est réglementé. L’achat d’une propriété en Italie est donc assez sûr. De plus, il est facile de s’assurer que votre agent est qualifié. Vérifiez que votre agent immobilier possède une assurance professionnelle et qu’il est inscrit à la chambre de commerce locale. C’est tout de même une étape difficile de signer des documents légaux si comme nous, vous ne maîtrisez pas l’italien. D’après notre expérience personnelle, c’est une bonne idée de demander à un avocat d’examiner les documents avant de signer quoi que ce soit.

Ne remettez jamais vos arrhes directement au vendeur. Vérifiez que votre notaire ou votre agent immobilier sont assurés pour recevoir ces paiements. Et, ne soyez jamais tenté de payer « au noir » pour éviter les taxes sur l’achat en déclarant un prix de vente inférieur. Même si vous vous en tirez à bon compte sur le moment, vous devrez payer des impôts plus élevés sur les plus-values au moment de la vente, car la différence entre le prix que vous avez payé (ou déclaré avoir payé) et le prix de vente sera plus élevée. »

«Bien qu’un diagnostic technique de propriété ne soit pas courant en Italie, vous devriez en obtenir un …

Nous sommes heureux d’avoir fait faire une étude. Notre expert a trouvé un certain nombre de problèmes avec la structure et le permis de construire. Des problèmes que nous ne pouvions pas voir simplement en regardant la propriété. Nous avons pu nous appuyer sur ces problèmes pour négocier le prix de notre maison.

Veillez à choisir un expert indépendant. Quelqu’un qui comprend les particularités des bâtiments italiens. Obtenez une étude complète couvrant la structure, le zonage, les permis de construire, les termites, la peinture au plomb, l’amiante, les risques naturels et industriels, les installations de gaz/électricité/eau, les fosses septiques et l’efficacité énergétique. Comme nous avions l’intention de rénover notre propriété, nous avons également demandé à un ouvrier d’examiner la propriété. »

«Les projets de rénovation peuvent être une opportunité, mais ils peuvent aussi se transformer en gouffre financier.

Si vous envisagez un projet de rénovation en Italie, il est important de comprendre les coûts et les délais probables, afin d’éviter qu’ils ne deviennent incontrôlables. Obtenez au moins deux devis de constructeurs avant de signer l’acte de vente, et établissez un plan réaliste de la manière dont vous allez procéder. Allez-vous faire appel à un architecte, à un chef de projet, à des constructeurs et artisans italiens ? Ou, envisagez-vous de faire le travail vous-même ?

Le permis de construire est essentiel pour les projets de rénovation. Le contrat de vente préliminaire (compromesso) est très important à cet égard. Les agents immobiliers italiens ont tendance à utiliser un modèle standard. Vous devriez demander à un avocat de l’adapter à votre situation personnelle. Par exemple, veillez à ce qu’il contienne une condition stipulant que l’achat est soumis à des autorisations de planification. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions jamais envisagé ces projets sans avoir consulté un avocat au préalable. »

« Choisissez un promoteur de bonne réputation si vous décidez d’acheter sur plan en Italie …

Une belle apparence sur le papier ? Une chance de concevoir certains éléments de votre maison ? C’est ce que nous pensions, mais l’achat d’une propriété sur plan en Italie n’est pas pour les âmes sensibles. Il y a eu tellement d’histoires de choses qui ont très mal tourné avec l’immobilier sur plan. Notamment la faillite de promoteurs.

Si vous envisagez d’acheter sur plan, il est indispensable d’avoir votre propre avocat. La loi italienne est très complexe et le jargon juridique italien est une langue complètement différente. Il est essentiel de s’assurer que le promoteur est digne de confiance avant de signer tout document ou de remettre de l’argent. Souvenez-vous qu’en Italie, les promoteurs n’obtiendront pas de financement d’une banque tant qu’un certain nombre de ventes de propriétés n’auront pas été conclues. Vérifiez l’état d’avancement du projet (le permis de construire a-t-il été approuvé et la construction a-t-elle commencé ?)

Il ne faut jamais rien signer avant d’avoir pris un avis juridique et ne jamais remettre tout l’argent au début du processus, même si un promoteur vous met sous pression. Vous ne devez effectuer des paiements que par étapes. Un paiement final n’est dû qu’une fois le bien terminé. »

«En plus du prix d’achat, vous devez prévoir des frais supplémentaires …

Il est très important d’y penser. Les frais de notaire et d’agent immobilier peuvent facilement s’élever jusqu’à 15 % du prix.

Les frais de notaire comprennent diverses taxes de l’État italien telles que les droits de timbre et leurs honoraires. Ceux-ci sont fixés de manière progressive en fonction de la valeur du bien immobilier.

Les frais d’agence immobilière sont à la discrétion de l’agence.

N’oubliez pas de prendre en compte les frais d’hypothèque, le cas échéant, ainsi que les frais d’avocat et d’expertise.

Pensez aussi à long terme aux taxes foncières, aux frais d’entretien et de fonctionnement. »

« Faites vos devoirs avant d’acheter l’immobilier en Italie …

Lisez des magazines spécialisés, consultez des sites web – attention toutefois à leur réputation. Les conseils sur le Web peuvent être un peu trompeurs, voire incorrects. Participez à des salons immobiliers italiens et parlez à des experts.

Assurez-vous de bien comprendre ce que vous entreprenez – pas seulement le processus d’achat et les coûts qu’il implique, mais tout le reste. Comment vous rendre à votre propriété ? Quels sont les frais de fonctionnement, y compris les impôts fonciers, les factures de services publics et les charges si vous achetez un appartement ?

L’Italie est un pays idéal pour l’achat d’un bien immobilier, à condition de faire des recherches approfondies au préalable et de faire appel à des professionnels réputés et agréés pour vous aider.

En conclusion …

Si vous pensez ou êtes en train d’acheter une propriété en Italie et vous avez une question, contactez-nous pour une consultation.

 

Veuillez noter que toute déclaration faite dans cet article ne constitue qu’une introduction pratique générale et non un avis juridique officiel. Cette société décline toute responsabilité quant aux déclarations faites.

Changement de nom dans les actes de propriété en Italie

Les actes de propriété des propriétés italiennes sont des documents juridiques.

Tout changement de nom sur les actes de propriété italiens doit être effectué conformément à la loi. Il est donc conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier italien pour obtenir un avis juridique indépendant.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles vous pouvez avoir besoin de changer ou de supprimer le nom d’une personne des actes de propriété italiens. Ces raisons incluent le transfert (achat ou vente) d’une propriété, un divorce ou un décès.

Apostille

La modification du nom sur un acte de propriété italien doit être effectuée devant un notaire. Cette démarche peut être effectuée dans votre propre pays et être certifiée par les services d’apostille.

Une apostille est un certificat qui rend les documents valables pour un usage international. Les apostilles ne sont valables que dans les juridictions qui ont adopté les dispositions de la Convention de La Haye sur la reconnaissance mutuelle des documents.

En substance, une apostille est un certificat (parfois un cachet ou un sceau) qui est joint à un document. Elle est délivrée, en France, par le bureau des légalisations du Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères (MEAE). Pour les Canadiens, les apostilles sont délivrées par Affaires mondiales Canada. Si vous n’êtes pas dans votre pays d’origine, adressez vos demandes à votre ambassade.

Le sujet des apostilles pouvant être quelque peu complexe, le site web de La Haye a publié une brochure utile, qui comprend une FAQ : L’ABC de l’apostille.

COVID

En raison de la pandémie de coronavirus (COVID-19), de nombreux pays ne sont actuellement pas en mesure d’accepter des documents pour la légalisation ou d’appliquer des apostilles.

Pour les documents que nous recevons de l’étranger, nous pouvons cependant encore vérifier la validité des signatures, des cachets ou des sceaux et obtenir une confirmation provisoire de leur authenticité.

En conclusion …

Pour tout soutien juridique dont vous auriez besoin en ces temps difficiles, nous sommes là pour vous aider. Veuillez nous contacter.