In diesem Artikel finden Sie wertvolle Informationen über den Kauf eines Hauses in der Toskana.

Ein Haus in der Toskana kaufen: Marktüberblick 2024

Der Verband der professionellen Immobilienmakler (FIAIP) hat kürzlich einen Überblick über die Entwicklung des toskanischen Immobilienmarktes im Jahr 2024 vorgelegt. Der Bericht enthält einige Statistiken und veranschaulicht insbesondere die Marktwerte der toskanischen Provinzen. FIAIP analysiert die Immobilienmärkte von Florenz, Prato, Pistoia, Lucca, Livorno, Pisa, Massa Carrara, Grosseto, Arezzo und Siena.

Attraktivität des toskanischen Immobilienmarktes im Jahr 2023

Im Jahr 2023 war die Toskana ein sehr attraktiver Immobilienmarkt. In der zweiten Jahreshälfte war eine leichte Verlangsamung der Anzahl der Transaktionen zu beobachten. Insgesamt markiert das Jahr 2023 jedoch eine starke Rückkehr des Interesses am toskanischen Immobilienmarkt. Dieses bezieht sich sowohl auf Erstwohnungen als auch auf Investitionen. Darüber hinaus halten sich die Marktwerte in der Toskana positiv.

Neue Trends: Die Suche nach einer toskanischen Villa

Es ist auch zu beobachten, dass der Immobilienmarkt seit der Covid-19-Pandemie ein erhöhtes Interesse an bestimmten Arten von Immobilien verzeichnet. Investoren suchen zunehmend nach einer toskanischen Villa mit Eigenschaften, die ihnen eine höhere Lebensqualität bieten. Jetzt wünschen sie sich einen Raum zum Arbeiten und eine Terrasse oder einen Garten, um den Außenbereich genießen zu können.

Ein Haus in der Toskana kaufen: Verfahren und Vorsichtsmaßnahmen

Es ist klar, dass der toskanische Immobilienmarkt im Jahr 2024 von großem Interesse ist. Sowohl Investoren als auch diejenigen, die ein Ferienhaus suchen, können interessante Möglichkeiten finden. Allerdings kann ein solcher Kauf auch gewisse Risiken bergen, die es zu beherrschen gilt. Nach einem kurzen Überblick über das Verfahren werden wir daher auf die Vorsichtsmaßnahmen eingehen, die bei einer Immobilieninvestition in der Toskana getroffen werden sollten.

Das Verfahren zum Kauf eines Hauses in der Toskana

1) Das Kaufangebot (oder „proposta di acquisto“)

Wenn Sie die Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, müssen Sie ein Kaufangebot unterzeichnen. Dieses Angebot soll den Verkäufer darüber informieren, dass Sie die Immobilie zu den angegebenen Bedingungen erwerben möchten. Wenn Sie das Angebot annehmen, sind Sie für den Abschluss der Transaktion vertraglich haftbar.

2) Vorvertrag zum Kauf (oder «contratto preliminare di compravendita»)

Die Parteien können dann in einem Kompromiss die Modalitäten für den Abschluss des endgültigen Rechtsgeschäfts festlegen. Dieser Kompromiss enthält alle wesentlichen Informationen, die für den Abschluss des Verkaufs erforderlich sind.

3) Die endgültige Kaufvertrag (oder „rogito notarile“)

Der letzte Schritt ist die Erstellung des endgültigen Kaufvertrags durch einen Notar Ihres Vertrauens. Der Erwerber überweist den Restbetrag der Transaktion auf das Konto des Verkäufers. Er kann ihn auch auf das spezielle Konto des Notars überweisen. Dieser überweist es in einem zweiten Schritt an die Verkäufer. Im Gegenzug übergibt diese die Schlüssel an die Käuferpartei. Mit der Unterzeichnung der Urkunde wird der Käufer zum neuen wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie.

Worauf Sie beim Kauf eines Hauses in der Toskana achten sollten

In vielen Fällen kann es notwendig sein, eine Immobilie durch die Zahlung von Steuern „deraturalisieren“ zu lassen, bevor man legal darin wohnen kann. Darüber hinaus gelten in der Toskana zahlreiche besondere städtebauliche Normen für den Bau und die Umstrukturierung von Immobilien. Diese sind insbesondere mit dem historischen, kulturellen und seismischen Kontext der Region verbunden.

Die erzwungene Deruralisierung von Immobilien in der Toskana

In der Toskana befinden sich viele Immobilien in landwirtschaftlichen Gebieten. Häufig ist es nur dann möglich, diese Güter legal und dauerhaft zu bewohnen, wenn man hauptberuflich als landwirtschaftlicher Unternehmer tätig ist. In diesem Fall besteht die einzige Möglichkeit, diese Art von Immobilien legal zu bewohnen, darin, sie zunächst zu „deraturalisieren“. Die Dereuralisierung ist ein Mechanismus, der darin besteht, dass eine Immobilie das Erfordernis der Ländlichkeit und ihre Funktionalität im Zusammenhang mit der Entwicklung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit verliert. Dies kann aus steuerlichen oder städtebaulichen Gründen geschehen.

Um eine Immobilie in der Toskana zu entwidmen, müssen in der Regel die im Gesetz „Bucalossi“ („oneri verdi“) vorgesehenen Steuern gezahlt werden, die der Summe aus Stadtplanungsgebühren und Baukosten entsprechen.

Bei den Stadtplanungsgebühren für die Entrümpelung einer Immobilie unterscheidet die Region Toskana nach der Größe des Relevanzgrundstücks.

Wenn das Grundstück größer als ein Hektar ist, kann anstelle der Steuerzahlung eine Vereinbarung getroffen werden, in der sich der Eigentümer als Alternative zur Zahlung eines Geldbetrags verpflichtet, auf seinem Grundstück verschiedene Umweltmaßnahmen durchzuführen. Ist das Grundstück hingegen kleiner als ein Hektar, müssen die primären und sekundären Urbanisierungssteuern (Bucalossi genannt) gezahlt werden.

Für diese Arbeiten legt Art. 185 Abs. 5 des toskanischen Regionalgesetzes Nr. 65/2014 einen an die Gemeinde zu zahlenden Prozentsatz fest, der in der Regel zwischen 6 und 8 % des Gesamtbetrags der durchzuführenden Arbeiten liegt und auf

der Grundlage einer Bewertung durch den beauftragten Techniker ermittelt wird.

Daher ist es wichtig, vor dem Kauf einer Immobilie in der Toskana die städtebauliche Bestimmung des Gebiets, in dem die Immobilie liegt, sowie die Eigenschaften des Relevanzgrundstücks zu überprüfen. Je nach diesen Faktoren könnte die Möglichkeit, Ihre toskanische Immobilie zu bewohnen, sowohl in rechtlicher als auch in wirtschaftlicher Hinsicht stark beeinflusst werden.

Die in der Toskana geltenden städtebaulichen Vorschriften

In der Toskana liegen 256 von insgesamt 274 Gemeinden in den Erdbebenrisikozonen 2 und 3 (auf einer Skala von 1 bis 4 in absteigender Reihenfolge): Die gesamte Provinz Florenz befindet sich in Zone 3, während das gesamte Mugello in Zone 2 mit einem höheren Risiko liegt. Es gibt etwa 686.000 Wohnhäuser, die in den Erdbebenzonen 2 und 3 liegen.

Diese Erdbebenrisiken gehen oft mit zahlreichen Vorschriften für die Stadtplanung einher.

Um ihre bedeutende kulturelle und historische Prägung zu erhalten, aber auch um Wohnhäuser vor Naturschäden zu sichern, sind Bau und Umstrukturierung in der Toskana stark eingeschränkt.

Bevor Sie eine Immobilie in der Toskana kaufen, sollten Sie prüfen, ob es möglich ist, Ihre verschiedenen Pläne im städtebaulichen Bereich zu verwirklichen (Bau eines Swimmingpools, Durchführung eines Anbaus, Umstrukturierung einer Immobilie usw.).

Abschließend…

Es ist daher wichtig, dass Sie vor der Unterzeichnung eines Dokuments über den Erwerb einer Immobilie in der Toskana alle damit verbundenen Verpflichtungen kennen. Die wirtschaftlichen, steuerlichen und städtebaulichen Aspekte Ihres Projekts werden je nach den Merkmalen der Toskana zwangsläufig beeinflusst.

Um einen Immobilienerwerb in aller Sicherheit zu tätigen, muss eine Reihe von Dokumenten gesammelt und analysiert werden, die die Machbarkeit eines Projekts sowie die Nichtanfälligkeit für mögliche Sanktionen sicherstellen, die administrativer (Beispiel: Fehlen eines Bewohnbarkeitszertifikats) oder strafrechtlicher Natur (Beispiel: missbräuchliches Bauen) sein können.

Bevor Sie ein Kaufangebot für den Erwerb einer Immobilie in der Toskana machen, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie die rechtlichen Auswirkungen vollständig verstanden haben. Das italienische Immobilienrecht ist spezifisch. Es ist daher sehr ratsam, jedes Dokument von einem unabhängigen, spezialisierten Anwalt, der Ihre Sprache spricht, prüfen zu lassen, bevor Sie es unterschreiben.

Bei De Tullio Law Firm verfügen wir über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Abwicklung von Immobiliengeschäften in ganz Italien. Wenn Sie ein Haus in der Toskana kaufen möchten, wenden Sie sich an uns. Wir wissen, wie wir Ihr Projekt betreuen können, indem wir es von Anfang bis Ende des Verfahrens absichern und strukturieren.

 

Alle in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind unverbindlich und dienen nur zu praktischen Zwecken. In keinem Fall stellen sie eine Rechtsberatung dar oder sind haftbar zu machen.

Der Kauf einer Immobilie in Italien: Die Rolle des Italienischen Notars und Rechtsanwalts

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist nicht nur eine finanzielle Investition, sondern auch eine rechtliche Angelegenheit, die sorgfältig geplant sein sollte. Zwei der wichtigsten Fachleute, die bei diesem Prozess eine Schlüsselrolle spielen, sind der italienische Notar und der Rechtsanwalt.

Die Rolle des Italienischen Notars und Rechtsanwalts

Der Italienische Notar und Rechtsanwalt sind wesentliche Akteure beim Kauf einer Immobilie in Italien. Während der Notar die rechtliche Abwicklung der Transaktion sicherstellt und die Urkunden erstellt, vertritt der Rechtsanwalt die Interessen seines Mandanten und bietet individuelle Beratung und Unterstützung.

Die Unterschiede zwischen dem Italienischen Notar und Rechtsanwalt beim Immobilienkauf

Obwohl beide Fachleute wichtige Aufgaben erfüllen, gibt es einige wesentliche Unterschiede zwischen einem Italienischen Notar und Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Italien. Der Notar ist ein staatlich bestellter Beamter, der die Authentizität der Transaktion sicherstellt und die rechtlichen Formalitäten abwickelt. Der Rechtsanwalt hingegen vertritt die Interessen seines Mandanten und bietet individuelle Beratung und Unterstützung.

Herausforderungen beim Immobilienkauf für Nicht-Italiener

Insbesondere für Nicht-Italiener kann der Immobilienkauf in Italien eine Herausforderung darstellen. Oftmals sind sie mit den rechtlichen und bürokratischen Besonderheiten nicht vertraut und benötigen daher Unterstützung von erfahrenen Fachleuten. In solchen Fällen können ein Italienischer Notar und Rechtsanwalt eine wichtige Rolle spielen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt abgewickelt werden.

Wie sich Käufer und Verkäufer schützen können

Um sich vor rechtlichen Fallstricken und falschen Aussagen zu schützen, ist es ratsam, einen erfahrenen Italienischen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Dieser kann eine gründliche Due Diligence durchführen und sicherstellen, dass alle Aussagen und Dokumente wahrheitsgemäß sind. Darüber hinaus sollten Käufer und Verkäufer darauf achten, dass sie vor dem Italienischen Notar die Wahrheit sagen und alle relevanten Informationen offenlegen.

Fazit und Handlungsaufforderung

Der Kauf einer Immobilie in Italien ist eine komplexe Angelegenheit, die sorgfältige Planung und rechtliche Beratung erfordert. Die Unterstützung des Italienischen Notars und Rechtsanwalts gewährleistet einen reibungslosen Kaufprozess ohne rechtliche Fallstricke. Wenn Sie weitere Fragen zum Immobilienkauf in Italien haben oder Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Wir haben Kunden nach ihren Insidertipps beim Hauskauf in Italien gefragt. Hier ist eine Auswahl von Antworten, von denen wir hoffen, dass sie hilfreich sein könnten, wenn Sie planen, Immobilien in Italien zu kaufen.

“Die Rolle des Notars beim Hauskauf in Italien

In Italien tauschen Sie rechtsverbindliche Papiere und Geld viel früher aus, sobald Ihr Angebot angenommen wurde. Deshalb ist es wichtig, dass die richtigen Leute auf Ihrer Seite sind, wenn Sie in Italien eine Immobilie kaufen. Nach italienischem Recht müssen Sie einen Notar, einen ‘notaio’, in Anspruch nehmen, der jedoch keineswegs mit einem Anwalt identisch ist. Während sie sich um die Übertragung oder Recherchen kümmern, geben sie Ihnen keine Rechtsberatung. Notare arbeiten für den italienischen Staat, während Ihr eigener Anwalt für Sie arbeitet.”

“Die Bedeutung eines eigenen Notars

Verkäufer und Käufer teilen sich oft ein Notaio, aber wir raten dazu, einen eigenen Notar für Ihren Hauskauf in Italien zu wählen. Trotz gegenteiliger Ratschläge ist es ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, der Sie in Preisverhandlungen, Erbschaft, Kaufstrukturierung und Steuerfragen berät. Wählen Sie einen zweisprachigen Anwalt, der Erfahrung im Umgang mit italienischen Immobilienkäufen und den damit verbundenen rechtlichen, nachlassplanerischen und steuerlichen Aspekten hat.”

“Vorsorge ist besser als Nachsorge: Nachfolgeplanung

Es geht nicht nur um den Kauf der Immobilie. Lassen Sie die Nachfolgeplanung beim Hauskauf in Italien nicht außer Acht! Nach italienischem Recht müssen Sie einen Teil Ihres Nachlasses Ihren Kindern (oder Ihren Eltern, wenn Sie keine Kinder haben) überlassen. Sie können Ihr Eigentum nicht einfach jedem überlassen, den Sie wollen, sei es Ihrem Ehepartner oder dem hiesigen Tierheim. Es gibt Wege, dies zu umgehen, doch dies hat rechtliche und steuerliche Folgen. Daher ist es ratsam, professionellen Rat einzuholen, wenn Sie Ihre italienische Immobilie nicht den gesetzlichen Erben hinterlassen möchten. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilientransaktionen in Italien zu strukturieren, jedoch ist eine spätere Änderung der Eigentümerstruktur nicht möglich. Daher ist es wichtig, dies vor dem Hauskauf in Italien zu berücksichtigen. Auch die Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer sind zu beachten, sodass es wichtig ist, erneut professionellen Rat einzuholen, bevor Sie etwas unterschreiben.”

“Kluge Investitionen: Sorgfältige Angebotsausarbeitung beim Hauskauf in Italien

Sie sollten klug mit Ihrem Vermögen umgehen. Stellen Sie zunächst sicher, dass Sie Ihr Angebot so gut wie möglich ausarbeiten. Viele mit genauen Preisvorstellungen im Heimatland bieten in Italien oft basierend auf persönlichen Einschätzungen statt des tatsächlichen Marktverständnisses an. Es ist kinderleicht, die Preise in Italien online auf verschiedenen Immobilienportalen und Agenturwebsites zu recherchieren. Ihr Immobilienmakler kann Sie ausserdem beraten, da er auch eine gute Vorstellung vom Marktpreis hat, den der Verkäufer bereit wäre zu akzeptieren.”

“Suchen Sie Expertenberatung für einen reibungslosen Prozess

Da wir vollkommen unbesorgt sein wollten und es vorzogen, dass jemand ausschließlich in unserem Namen tätig ist, baten wir die Kanzlei De Tullio uns beim Hauskauf in Italien zu assistieren, und sie leistete eine ausgezeichnete Arbeit. Sie haben uns den ganzen Weg durch unser italienisches Hauskauf-Erlebnis hindurch beraten. Sie haben uns mit fundierter Rechtsberatung und Unterstützung von Devisenspezialisten viel Geld gespart. Die Anwaltskanzlei De Tullio half uns auch bei der Suche nach geeigneten italienischen Hypotheken. Wir haben am Ende beschlossen, diesen Weg nicht zu gehen, aber es wäre eine Option gewesen.”

“Sicherheit geht vor: Qualifizierte Immobilienmakler

Stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienmakler qualifiziert ist. Das italienische System der Immobilienagentur ist reguliert und bietet ein sicheres Umfeld für den Kauf, und es ist einfach sicherzustellen, ob Ihr Makler einer der Guten ist. Überprüfen Sie, ob Ihr Immobilienmakler über eine professionelle Versicherung verfügt und bei der örtlichen Handelskammer registriert ist. Es ist von grosser Bedeutung jusristische Dokumente zu unterzeichnen. Aus persönlicher Erfahrung empfiehlt es sich, einen Anwalt über den Papierkram schauen zu lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.”

“Finanzielle Integrität: Sichere Geldtransaktionen

Achten Sie darauf, wem Sie Ihr Geld geben. Geben Sie es niemals direkt an den Verkäufer, sondern immer an den Notar oder an Ihren Makler, solange dieser gegen solche Zahlungen versichert ist. Und seien Sie nie versucht, „unter dem Tisch“ zu bezahlen, um Steuern auf den Kauf zu vermeiden, indem Sie einen niedrigeren Verkaufspreis angeben. Selbst wenn Sie damit durchkommen, müssen Sie beim Verkauf höhere Kapitalertragssteuern zahlen, da die Differenz zwischen dem Preis, den Sie bezahlt haben (oder erklärt haben, dass Sie bezahlt haben) und dem Preis, den Sie verkaufen, höher sein wird.”

“Sorgfältige Überprüfung: Immobilieninspektionen in Italien

Obwohl es in Italien nicht üblich sind eine Immobilie näher untersuchen zu lassen, bedeutet das nicht, dass man das nicht tun kann. Wir sind erleichtert, dass wir eine Immobilienuntersuchung durchgeführt haben. Da unser Sachverständiger Probleme mit dem Bauwerk und der Baugenehmigung feststellte, die wir sonst nicht bemerkt hätten. Diese Aspekte wurden nur bei einer eingehenden Untersuchung ersichtlich, und sie beeinflussten unsere Entscheidung maßgeblich. Wir konnten diese Punkte nutzen um über den Preis unseres Hauses zu verhandeln. Wählen Sie einen unabhängigen Sachverständigen, nicht jemanden, der vom Verkäufer oder einem Immobilienmakler empfohlen wird, und wählen Sie einen Sachverständigen, der die Besonderheiten italienischer Gebäude versteht. Verschaffen Sie sich einen vollständigen Überblick über Bauwerke, Flächennutzungspläne, Baugenehmigungen, Bleifarben, Asbest, Natur- und Industrierisiken, Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen, Kläranlagen und Energieeffizienzklassen. Sie können auch einen Bauherrn bitten, die Immobilie für Sie zu besichtigen, besonders wenn Sie Renovierungsarbeiten planen.”

“Planung ist alles beim Hauskauf in Italien: Renovierungsprojekte

Renovierungen können eine große Bereicherung sein, aber sie können sich in eine Kostenfalle verwandeln. Planen Sie ein Renovierungsprojekt in Italien? Verstehen Sie die erwarteten Kosten und Zeitrahmen, um Budgetüberschreitungen zu vermeiden. Holen Sie sich mindestens ein paar Angebote ein, bevor Sie für die Immobilie unterschreiben, und machen Sie einen realistischen Plan, wie Sie vorgehen werden. Werden Sie einen Architekten und oder einen Geometer, einen Projektleiter, italienische Bauherren und Handwerker einsetzen oder die Arbeit selbst ausführen? Auch die Baugenehmigung ist entscheidend. Sie können Ihren Anwalt bitten, eine Bedingung in den Vorkaufsvertrag (compromesso) aufzunehmen, die besagt, dass der Kauf von der Genehmigung der Baugenehmigung abhängig ist. Wir haben ein paar Gebäude in Italien renoviert, hätten die Projekte aber nicht durchgeführt, ohne vorher Rechtsberatung eingeholt zu haben.”

“Vorsicht bei Off-Plan-Käufen in Italien

Wählen Sie einen seriösen Bauherrn, wenn Sie sich entscheiden, in Italien off-plan zu kaufen. Sieht auf dem Papier gut aus? Gibt es die Möglichkeit, bestimmte Elemente selbst zu gestalten? Das haben wir uns gedacht, aber der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Italien ist nichts für schwache Nerven. Es hat so viele Geschichten von Situationen gegeben, in denen bei Off-Plan-Immobilien sehr viel schief gelaufen ist.

Wenn Sie den Kauf einer Off-Plan Immobilie in Betracht ziehen, ist es ein Muss, einen eigenen Anwalt zu haben. Das italienische Recht ist sehr komplex, und wie überall ist die Rechtssprache eine ganz andere Sprache! Es ist wichtig, sich zu vergewissern, dass der Bauherr seriös ist, bevor Sie irgendwelche Papiere unterschreiben oder Geld übergeben. Haben die Bauherren zum Beispiel eine Bankgarantie? Beachten Sie, dass in Italien die Bauherren erst dann von der Bank finanziert werden, wenn eine bestimmte Anzahl von Immobilien angemeldet ist. Überprüfen Sie daher, wie weit die Entwicklung fortgeschritten ist (wurde die Baugenehmigung erteilt oder mit dem Bau begonnen?).”

“Rechtliche Absicherung: Wichtige Schritte vor Vertragsunterzeichnung

Unterschreiben Sie niemals etwas, ohne vorher rechtlichen Rat einzuholen. Geben Sie auch niemals die gesamte Zahlung zu Beginn des Prozesses frei. Die Zahlungen erfolgen in Etappen, wobei die endgültige Zahlung nach Fertigstellung der Immobilie fällig wird. Bei verspäteter Lieferung können Strafklauseln in den Vertrag aufgenommen werden. In jedem Fall benötigen Sie jedoch einen Anwalt.”

“Zusätzliche Kosten beim Hauskauf in Italien

Neben dem Angebotspreis müssen Sie an die zusätzlichen Kosten denken. Dies ist sehr wichtig. Notar- und Maklergebühren können leicht bis zu 15% des Preises betragen. Die Notarkosten beinhalten verschiedene staatliche Steuern, wie z.B. die Stempelsteuer, sowie Gebühren, die je nach Wert der Immobilie gestaffelt festgelegt sind. Die Maklergebühren der Agentur variieren je nach Entscheidung des Maklers. Berücksichtigen Sie auch Hypothekengebühren sowie Anwalts- und Gutachterkosten. Denken Sie auch langfristig an Grundsteuern, Instandhaltung und Betriebskosten.”

“Gründliche Recherche ist der Schlüssel

Erledigen Sie Ihre Hausaufgaben, bevor Sie kaufen! Fachzeitschriften lesen und Websites konsultieren gehören dazu. Achten Sie darauf, dass sie seriös sind, da Online-Beratung etwas irreführend oder sogar falsch sein kann, und besuchen Sie italienische Immobilienmessen. Stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, was Sie vorhaben. Nicht nur den Kaufprozess und die damit verbundenen Kosten, sondern auch alles weitere: Die Herangehensweise, wie Sie auf Ihre Immobilie zugreifen bis hin zu den laufenden Kosten, einschließlich den Grundsteuern, Versorgungsrechnungen und Nebenkosten. Italien ist ein großartiges Land und ein sicherer Ort, um eine Immobilie zu kaufen. Es ist wichtig, vorher gründliche Recherchen durchzuführen und sich auf seriöse und registrierte Fachleute zu verlassen, um Ihnen bei der Suche zu helfen.”

Wenn Sie in Italien rechtlichen Beistand benötigen, wenden Sie sich an uns

Wenn Sie über den Hauskauf in Italien nachdenken oder Sie eine Frage ganz besonders beschäftigt, kontaktieren Sie uns für eine KOSTENLOSE Beratung.

 

 

 

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

Versicherungsvertrag für italienische Off-Plan-Immobilien

Nach Art. 4 des Erlasses 122/2005 ist der Bauträger verpflichtet, dem Käufer zum Zeitpunkt der Eigentumsübergabe eine off-plan-Versicherungsvertrag als Garantie im Falle eventueller gravierender Baumängel zu übergeben.

Diese Versicherung deckt 10 Jahre ab. Es ist ratsam, den Notar zu bitten, bei Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrag direkt auf diese Versicherungspolice hinzuweisen.

Wir wollen mit diesem Beitrag die Art der Mängel erläutern, die mit der Versicherung abgedeckt sind. Der Begriff des „gravierenden Baumangels“ hat sich im wesentlichen im Lauf der Zeit und aufgrund der Rechtsprechung entwickelt. Ursprünglich enthielt der Begriff lediglich Mängel, die die Sicherheit und Stabilität des Gebäudes beeinträchtigten. Jetzt umfasst der Begriff auch alle Mängel, die die Bestandssicherheit der Liegenschaft erheblich vermindern könnten. Folglich sind diese Mängel mit der Garantie durch die Versicherungspolice auch abgedeckt.

Welche Arten von Problemen werden durch eine Off-Plan-Versicherungsvertrag abgedeckt?

Wenn ein Baumangel die Bestandssicherheit eines Gebäudes beeinträchtigt, können auch zweitrangige Bestandteile betroffen sein. So kann die Verwendung von schlechten, ungeeigneten Materialien als gravierender Mangel betrachtet werden, sofern die Bewohnbarkeit gefährdet ist und Instandhaltungsarbeiten damit verbunden sind.

Beispiele dafür sind die Ablösung von Fliesen in Wohnungsbereichen oder eine schlechte Dachisolierung verbunden mit Wassereinsickerung. Sie sehen, dass der Begriff „gravierende Baumängel“ sehr weit gefasst ist.

Für wen besteht das Recht auf eine Off-Plan-Versicherungsvertrag?

Die Übergabe einer solchen Versicherungspolice ist gesetzlich eingeschränkt auf Privatpersonen als Käufer. Je nach Auslegung kann diese Berechtigung weiter eingeschränkt werden auf „Verbraucher“, d.h. nur für den Fall, dass der Käufer das Gebäude zur Eigennutzung erwirbt.

Folglich wäre das Recht auf die Versicherungspolice im Fall von gewerblicher Nutzung der Liegenschaft ausgeschlossen.

Es ist das Bauunternehmen, das die Versicherungspolice anbieten muss, so dass der Käufer dieses Recht nicht nur einfordern sollte, sondern sich auch der Haftbarkeit des Bauunternehmers bezüglich evtl. Baumängel bewusst sein muss.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Immobilienkäufer sollten sich davor hüten, Dokumente zu unterzeichnen, bevor sie sich über die rechtlichen Auswirkungen im Klaren sind. Das italienische Recht ist komplex, und es ist immer ratsam, einen unabhängigen Anwalt die Papiere prüfen zu lassen, bevor Sie sie unterschreiben.

Die Anwaltskanzlei De Tullio verfügt mehr als 55 Jahre Erfahrung bei Immobilientransaktionen in ganz Italien. Falls Sie Hilfe benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.

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Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.

 

Was ist eine Einzugsbescheinigung?

Die Einzugsbescheinigung (certificato di abitabilità auf Italienisch) beglaubigt, dass eine private Immobilie bezugsbereit ist. Nach eingehender Überprüfung des Zustands der Immobilie bezüglich Sicherheit, Hygiene und Solidität wird der Nachweis von der dafür zuständigen Behörde ausgestellt. Vor der Ausstellung dieser Bescheinigung sollten die betreffenden Behörden gemäβ Rechtsprechung überprüfen, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinspricht.

Wer stellt eine Einzugsbescheinigung aus?

Die Rechtssprechung des Obersten Gerichtshof ist einstimmig der Ansicht, dass die Einzugsbescheinigung bei Immobilientransaktionen eines der Dokumente ist, die der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss erbringen muss. Der Käufer hat freilich ein rechtmäβiges Interesse daran sich zu versichern, ob die Immobilie nutzbar und marktfähig ist. Die obengenannte Bescheinigung ist also ein notwendiger Bestandteil der Immobilie, da es direkte Folgen auf die rechtliche Verwendung der Immobilie hat.

Falls es keine anderslautigen Vereinbarungen gibt, muss der Verkäufer die Einzugsbescheinigung erbringen. Bei Verzug oder Nichterbringung hat dies Vertragsbruch zur Folge. Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden:

“Der Verkäufer einer Immobilie für private Nutzung ist verpflichtet dem Käufer die Einzugsbescheinigung zu erbringen. Andererseits gilt die Immobilie als nicht marktfähig.” (Cass. 23. Januar 2009, n.1701)

Falls keine Einzugsbescheinigung existiert, kann die Eigentumsübertragung auch mittels notarieller Beglaubigung erfolgen, jedoch nur mit dem expliziten Einverständnis des Käufers. Ob diese Bescheinigung existiert oder nicht sollte auf jeden Fall Teil der rechtlichen Sorgfältigkeitsprüfung sein.

Die De Tullio Law Firm steht Ihnen fachkundig zur Seite

Wenn Sie sich für eine Immobilieninvestition in Italien interessieren, wenden Sie sich doch an uns. Die Anwaltskanzlei De Tullio berät und begleitet Sie auf Ihrem Weg zum Immobilienerwerb in Italien. Wir verfügen über mehr als 55 Jahre Erfahrung in der Zusammenarbeit mit unseren Kunden in italienischen und grenzüberschreitenden Immobilien-, Familien- und Erbschaftsangelegenheiten. Nehmen Sie Kontakt auf.

 

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